1、现代房地产投资项目策划,东 南 大 学 张建坤,一、现代房地产投资 项目过程分析,一）房地产投资项目程序的划分,通常情况下 ， 房地产项目投资可以分为四个阶段 ， 即： 投资机会选择与决策分析阶段 前期工作阶段 建设阶段 租售阶段,二）房地产开发阶段对整个项目的影响,投资曲线,三）、房地产项目开发主要步骤投资开发四个阶段可细化为八个主要步骤 ， 即,投资机会寻找 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 施工建设与竣工验收 市场营销与物业管理,四）对房地产投资项目过程的分析,1、房地产项目投资 ， 应从粗犷、经验型向技术、精确型转化 。
2、房地产投资项目能否成功的关键在于 。

2、项目的前期 ， 即在项目的策划决策阶段 。
3、四个阶段的轻重排续由重到轻应为、 。
4、当然 ， 项目进展到任何一个阶段均为关键,二、房地产投资项目 整体策划理念,一）何为房地产投资项目整体策划,房地产投资项目策划是指为达到投资目标 ， 在调查、分析有关资料的基础上 ， 按照一定的程序对房地产投资项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划 ， 并制定和选择合理可行的执行方案 ， 以及根据目标要求和现实环境变化 ， 对方案进行修改、调整的一种创造性的活动,二）房地产投资项目整体策划的含义,策划是为一定的目标服务的 ， 应完全服从目标要求 。
策划是建立在对有关的情况调查、研究基础上的 。
策划包括制定方案、选择方案、调整方案三个方面 。

3、,三）项目策划与可研的区别,四）项目策划与决策的区别,策划的过程包括制定方案、选择、调整方案； 决策是对方案的优选 。
项目可研、决策都应是策划工作的具体内容 ， 策划更广泛,五）项目策划的特性,目的性 超前性 程序性 创造性 整体性 现实可行性 调适性,三、房地产投资项目 策划分类与内容,一）房地产投资项目策划分类,已有明确项目的全过程策划 还没有明确项目的投资策划 单项策划,二）已有明确项目的投资策划,这种情况是指以有项目批文 ， 已拿到土地的项目 。
这种类型的策划一般是从项目分析开始直至项目结束 。
主要内容包括： 1、市场分析 2、目标市场确定、产品定位 3、财务评价 4、营销策划 5、开发过程策划。

4、6、融资策划 7、物业管理策划 8、投资风险分析及控制,市场分析,政策分析研究 供给分析 需求分析 消费者研究 竞争对手研究 对未来市场的预测,目标市场确定、产品定位,1、市场细分 ， 确定子市场（一个或若干个） 2、项目概念定位 3、项目功能定位 4、产品的研发 5、产品功能的优选与组合 6、规划设计任务书,财务评价,1、项目成本分析 2、项目效益评价 3、评价指标与方法 （1）评价指标： 投资收益率；内部收益率；自有资金收益率、投资回收期等 。
（2）分析方法： 动态的、现金流量分析、盈亏分析、敏感性分析等,营销策划,1、营销调研 2、产品策略 3、价格策略 4、广告策略 5、销售执行与控制 等 。

5、,开发过程策划,采用现代项目管理的手段对项目进行策划 。
主要内容应包括： 1、通过招投标优选工程承包、监理单位 。
2、采取建设监理方式对工程实施管理、控制 。
主要内容有：成本、工期、质量的控制； 合同、信息管理； 各种关系的协调等,融资策划,融资策划,1、测算投资成本及其分布 ， 制定资金投入计划 。
2、预测项目销售收入 ， 制定资金回收计划 。
3、结合企业自有资金状况 ， 测算项目资金需求情况 。
4、选择融资方式、制定融资计划 。
5、融资方案分析及确定,物业管理策划,1、物业管理标准策划 2、物业管理方式选择 3、物业管理合同准备 4、物管的特色服务 5、物业管理的收费标准等,投资风险分析及控制,1、投资 。

【现代|现代房地产投资项目策划】6、风险的辨识 在众多的风险中辨别哪些可能在本项目中发生 。
2、风险的评价 对风险何时发生、强度、持续时间等进行评价 。
3、风险的处理 承担、回避、转移、分散.等 。
4、风险的控制 制定风险控制、防范计划 ， 指导项目实施,三）还没有明确项目的投资策划,这种情况往往是投资者还没有明确项目时所进行的策划 。
主要内容包括： 1、投资开发区位分析与选择 2、投资开发方向及内容分析与选择 3、投资规模分析与选择 4、投资开发合作方式分析与选择 5、项目融资方式的分析与选择 6、开发完成后的产品经营方式分析与选择,四）单项策划,根据实际需要 ， 对投资开发的某一阶段进行分析、策划 。

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标题：现代|现代房地产投资项目策划