1、基于城市生态景观的土地价值变化规律研究综述基于城市生态景观的土地价值变化规律研究综述恽如伟,张绍良,阮并晶,徐占军(中国矿业大学环境与测绘学院,江苏徐州221oo8)摘要:在阐述基于城市生态景观研究土地价值变化规律的理论和现实意义的基础上,总结回顾了国内外相关研究成果,指出其存在的问题和不足,并就这些问题和不足从3个方面进行完善:基础理论研究;
城市生态景观指标体系构建;
基于城市生态景观的土地价值变化规律研究.关键词:土地价值;
城市生态景观;
综述中图分类号:F293.2文献标志码:A文章编号:10058141(2009)060524一o4ReviewofResearchesonLandPrice 。

2、ChangeLawBased011UrbanEcologicalLandscapeY1JNRuwei,ZHANGShaoliang,RUANBingjing,XUZhanjLu1(CollegeofEnvironmentScienceandSpatialInforraatics,ChinaUniversityofMiningandTechnology,Xuzhou221008,China)Abstract:Onthebasisofdepictingthetheoreticalandpracticalsignificanceofresearchesaboutthechangelawoflandp 。

3、ricebasedontheurbanecologicallandscape,thisstudyreviewedsomerelevantresearchresultSathomeandabroad.andpointedouttheproblemsanddeficienciesofthem.Thenontheseissuesandshortcomings,threeaspectsviz,thebasictheoryresearch,theestablishmentofurbanecologicallandscapeindexsyemandlandpricespacechangelawresear 。

4、ch,wereputforwardtofurtherimprovetheexistingresearch.Keywords:landprice;
urbanecolocallandscape;
review1引言城市是人类开发,利用自然资源,改造自然环境最为彻底的地域之一,是人口和经济高度密集的人类聚居地,是既具有自然地理属性又具有社会经济属性的复合生态系统【1J.城市化是社会,工业集聚区域的城市要素增加的过程,是人口,文化,产业,交通及建筑等因素高度集聚引起农村地域变为城市区域的过程.城市化是人类文明进步的一个重要标志,人口越来越集聚于城市是城市化的必然结果.2001年中国的城市化人口数已经达到 。

5、总人口数的37.6%,2005年城镇化率达到了43%,2006年达到了43.9%J,预计到2050年城市人口数会更高,将达到75%J.城市人1=1的增加必将导致城市用地的急剧膨胀,出现各类建筑活动与绿地争地,绿化和水资源进一步锐减,水,大气,垃圾,噪声等污染加重,城市生态环境将随之恶化【.21世纪是生态世纪,保护和改善现有生态环境,是城市实现可持续发展的必然途径和内在要求.我国城市正处于从粗放型城市向节约型城市过渡时期,国家提出要建设资源节约型,环境友好型社会,走生产发展,生活富裕,生态良好的文明发展道路,实现经济发展与人口资源环境相协调和经济社会的永续发展.因此,急需探索适合中国特色的城市增 。

6、长之道,关注城市环境的治理,保护和改善问题,以节约资源,提高城市收稿日期:20090422;
修订日期.20090517第一作者简介:恽如伟(1983一),男,江苏省常州人,硕士研究生主要从事土地利用与评价研究.?524?环境质量.城市土地是在长期经济发展和城市建设过程中,由自然土地或农业用地改造而来的,反映了城市景观替代自然景观或农业景观的结果.城市中的自然景观生态单元,如山体,水体,绿地等和人工景观生态单元,如广场等对土地价值或房地产价值具有显着的影响.在城市化进程中,如何合理利用和保护这些景观,特别是自然景观,提高生态环境质量,事关城市土地价值的增减和土地的可持续利用.但是,人们关于城市生 。

7、态景观对土地价值影响的认识仍比较模糊,有关环境改善对土地价值的作用机制和贡献大小的认识还不清楚,尚停留在定性认识的初级阶段.透过现象从本质上探索环境的改善,生态景观的建设对城市土地价值的作用机理和贡献,研究土地价值的变化规律,可从土地经济角度为改善城市环境提供科学依据.2研究意义城市土地价值是一个受到多种因素综合影响的,能够综合反映城市土地优劣的指标,围绕生态景观环境研究城市土地价值具有一定的理论意义和现实意义.2.1理论意义理论意义在于:进一步完善城市土地价值研究体系.传统的土地价值理论认为,土地价值是土地收益即地租的资本化,没有考虑到土地的生态景观价值.土地价值构成的缺陷严重阻碍了它在土地 。

8、资源利用配置过程中的作用.正确和充分认识土地价值的组成,有助于优化城市土地利用结构和方向,完善土地价值的内涵.揭示城市景观环境对土地价值的作用机理.有关景观环境对土地价值作用的基础理论研究,有助于从根本上认识其对土地价值的定量影响,是奠定此类研究的理论基石,也是进行后续实证研究的前提.拓展我国城市土地价值的研究领域.当前,国内对于城市土地价值的研究大多集中在城市地价评估及动态监测,地价时间,空间或时空分布规律等方面,围绕生态环境从某几个微观因素来重点剖析城市土地价值的研究几乎没有.因此,在我国开展这项研究是十分必要的,通过研究可形成一套适用于我国国情的,揭示生态景观环境变化影响城市土地价值变化 。

9、规律的理论和方法体系.2.2现实意义现实意义在于:可指导城市规划的合理制定和实施.城市规划是依据城市现状及发展趋势对当前或未来一段时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署.在市场经济条件下,市场对资源配置起基础作用.由于缺乏对城市生态景观环境价值的认识,从而导致生态景观环境要素如绿地,广场等成为城市规划中的边角余料l1,无法形成合理的城市生态景观环境体系.通过研究生态景观环境对土地价值作用的规律,可从土地经济角度为城市规划的决策者提供借鉴意义,调整规划方向和理念.-,重视生态环境对土地价值的增值作用.可促进房地产业的良性发展.房地产商品,尤其是住宅,其价值量大,地域性强,人们在做出购房决定时越 。

10、来越关注居住环境的质量1.基于城市景观环境研究土地价值的变化规律,有助于开发商理性投资,增加景观环境投资,注重房地产开发与自然景观环境保护的结合k1,实现房地产的健康长远发展.实现城市可持续发展的需要.以保持自然生态良性持续发展为基础,使经济发展与人口,环境,资源的承载力相协调,是可持续发展的基本条件.以往人类建设城市得到的主要教训之一是使城市远离了自然,导致城市自然环境丧失,城市环境严重恶化l6j.基于城市生态景观的土地价值变化规律研究,可从生态景观环境角度优化城市土地开发利用的结构和方向,从土地经济角度提高人们的城市环保意识,以生态环境区位来配置土地资源_l,使土地的开发利用与生态环境保护 。

11、相统一,实现整个城市的可持续发展.3国内外研究现状有关城市生态景观环境与土地价值或房地产价值的研究,国外开展得比较早,研究的文献也较多;
而国内开展相对较晚,尚处于起步阶段,所以相关文献资料较少.3.1国外研究概况国外关于城市土地价值与生态景观环境关系较早的研究可以追溯到1967年_l引,Ridker和Henning注意到诸如空气质量,水质量等一些环境特征对作为消费物品和生产要素的土地价格有影响作用,他们借助特征价格模型(HPM)发现,土地价格与空气质量之间存在着显着的相关性.随后,关于各种城市生态景观环境要素对土地或房地产价值的影响研究接踵而至.Anderson和Cordell通过对美国佐治亚 。

12、州雅典市的研究发现,树木能增加3%一5%的不动产价值_1.sir_m肌s,IJake,Bateman和Wilhelmsson等人研究了高速公路,噪声以及拥挤对城市住宅价格的影响l19j.ArthurCNelson通过对俄勒冈州波特兰市华盛顿镇的实证研究发现,边缘城市存在的拥挤,污染,噪音等环境问题对其土地价值具有负面影响,到其距离越远土地价值越高.JacquelineGeoghegan,LisaAWainger等人在特征价格框架下,借助GIS研究发现水体,树木对城市住宅交易价格具有显着影响.Re)molds和Regalado研究了不同类型的湿地,如森林沼泽湿地,灌木湿地和浅塘湿地对房地产价格的 。

13、影响;
ChoSeonghoon,Nee.1amCPoudyal等人通过实证研究发现,常绿树林,破碎林地以及自然复杂的林缘对城乡结合地区的住宅价格具有较高的影响,而落叶林,混合林以及人造平滑的林缘对城市核心区域的住宅价格具有较大的影响l,.Willis,Anderson,Luttik,Goghegan,Price等人研究发现,城市绿地对位于其附近的住宅价格具有显着影响,并借助这一影响来构建住宅价格指数.LiisaTvrvainen与AnttiMiettinen通过对芬兰Salo区的研究发现,距离林地的距离每增加lkm,就导致住宅平均价格降低5.9%,且在其它特征相似的前提下,拥有森林景观的住宅价 。

14、格比没有森林景观的住宅平均高出4.9%_9J.Bolitzer和Lutzenhiser等人运用特征价格研究了公共公园,私人花园,墓地和高尔夫球场四类开放空间对房地产价值的影响;
DavidWHobben,GaryELaughton等人采用样本均值t检验法对加拿大郊区超过20年的销售数据进行了研究,证明多数绿地能增加附近住房的价格,尤其是绿色廊道对附近住房价格的影响特别显着233.XiaoluGao与YasushiAsami通过选取住宅交易空地样本,借助景观调查和主成分分析,运用特征价格模型研究了城市景观(如建筑风格,建筑材料,绿地,户外友好空间等)对东京和北九州两个城市地价的影响表明,临近绿地对 。

15、两个城市地价的影响十分显着.3.2国内研究概况?525?国内关于城市生态景观环境与土地或房地产价值的研究仍处于起步阶段,常散见于一些报道或其它研究文献之中.当前,园林景观已越来越成为购房者选择住宅商品的一个重要决定因素【.2004年,上海市陆家嘴靠近黄浦江的景观房价格比眺望江景的住房价格平均高出约1倍2s.稀缺资源景观房与一般景观资源房的价格差距通常可达20%左右【26.国内关于城市生态景观环境对土地或房地产价值的影响较多地出现在城市土地价格或住宅价格的空间,时间以及时空分布规律的研究中0.其中,浙江大学的吴宇哲和富毅在对杭州市住宅价格分别进行时空演变规律与空间分异规律研究时,共同发现杭州市住 。

16、宅价格总体上以西湖为中心向四周递减,武林广场是住宅价格的次中心,在一定程度上表明自然水域,广场绿地等对住宅价格的影响.其它的研究如周刚华通过收集20(D-2002年间的居住和商业用地样本,对杭州和绍兴2个城市土地价格的微观影响因素进行实证研究时发现,环境质量因素是影响2个城市土地价格的重要因素_.此外,杜德斌,蒋芳等对城市地价进行区位研究时发现,公园,自然水域等生态环境要素对地价的影响很小或不显着33,34.国内对城市生态景观环境与房地产价值进行定量研究为数甚少一11引,研究对象主要集中在广州和济南两个城市.中国香港大学的JimCY和WendyChenY运用特征价格法对广州市环境因素对住宅价格 。

【基于|基于城市生态景观的土地价值变化规律研究综述】17、的影响研究发现,环境因素是决定广州市住宅价格的关键因素.其中,绿色空间视野和临近水体特征均能提高住宅价格,贡献分别达7.1%和13.2%;
在对广州市居民消费偏好与环境外部性研究中发现,包括绿地供应,临近公园和绿色空间,水域景观在内的优质户外环境对住宅具有显着的特征价值.FanhuaKong,HaiweiYin等借助GIS技术和景观指数,运用特征价格模型对济南市城市绿地舒适性价值进行实证研究发现,城市绿地对周边住房价格具有积极影响,其中风景林区规模距离指数,到公园和广场绿地通达性以及城市绿地百分比等生态景观环境变量的统计显着性达到5%.3.3存在问题与不足纵观国内外研究,已经取得了一系列研究成果 。

18、,为今后的研究提供了宝贵的经验和方法,但是仍有一些问题和不足:作用机理研究不足.目前,国内外相关研究主要是基于实证角度开展的,缺乏景观环境改善和塑造对土地价值产生的作用原因或机理方面的基础理论研究,如土地价值的构成,景观环境的作用等,无法从本质上揭示其作用和贡献.景观环境指标体系不完善.已有研究都是侧重于生态景观环境的某一要?526?素(如空气或森林等)9,18,22或某几个要素(如森林,公园与水体等)8,21,35来分析它对土地或房地产价值的影响,指标单一,缺乏一套相对完整的衡量城市生态景观环境质量的指标体系,不具备普遍适用性.此外,对相关指标的量化,主要采用虚拟变量和距离衰减两种方式9,1 。

19、0,223,同类要素不同个体之间作用(或规模)大小的量化甚少,量化精度不高.缺乏土地价值空间分布规律的研究.虽然部分研究借助了GIS技术,但是其侧重点在于各指标的空间量算_l,对于它们对土地价值的影响仅进行了描述性分析和评价,没有具体研究土地价值在景观环境作用下的空间分布规律.国内相关研究不足.由于我国经济体制转变较晚,社会经济发展缓慢,一心求发展,对生态环境的关注较晚,因此一定程度上影响了土地价值的研究.目前,这方面的研究仍处于起步阶段,相关理论和方法的研究还不成熟.4结论与展望综合国内外研究成果和我国土地利用的实际情况,就城市生态景观对土地价值变化规律的影响进行探索性研究还有待进一步完善: 。

20、开展基础理论研究.从土地价值,生态景观概念出发,揭示土地价值的构成,土地价值的影响因素,生态景观的作用,在此基础上构建生态景观对土地价值产生作用的机理,为后续研究奠定理论依据.完善城市生态景观指标体系.在城市生态景观分类基础上,结合已有研究,运用专家打分法或问卷调查法选取合适的景观要素和指标构建一套相对完整的,能够反映土地价值的生态景观指标体系,并对其数据获取和量化方法进行更科学合理的探讨.基于城市生态景观的土地价值变化规律研究.通过构建城市生态景观指标体系,借助GIS技术和数学建模,探索基于生态景观进行土地价值空间变化规律定性和定量研究的具体方法和过程,进一步研究城市生态景观变化对土地价值的 。

21、影响,以及土地价值在其作用下的空间分布规律.参考文献:1王庆日.城市绿地的价值及其评估研究【D.杭州:浙江大学,2003.2牛凤瑞.潘家华.中国城市发展报告No.1M.北京:社会科学文献出版社,2007.3张文娟.兰州市绿地景观格局及其生态价值分析D.兰州:兰州大学,2007.4成文利.城市人居环境可持续发展理论及评价研究D.武汉:武汉理工大学,2003.5黄玉源,黄良美,黎桦.对我国城市绿化状况浅析J.生态科学,2003,(1):9092.6FanhuaKongNN.Sp.altemporalGradientAanalysisofUrbanGreent&MarketSpacesinJinan 。

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标题：基于|基于城市生态景观的土地价值变化规律研究综述