年轻人买房要注意什么？( 二 ) 开发商最怕让你知道的

而在通勤也满足的条件下，要求小区有一个很强的公立幼儿园以及一个市前十的公立小学（条件三），价格上升会直接达到150万~200万，相对于满足条件一、条件二的房子，差值在60万至100万（粗略举例），总之一定会大于40万。
而在配套也满足的条件下，要求户型面积大且方正、四室、南北通透、楼层黄金（六层的二三四层；高层的总楼层数三分之二层到顶层减一层，如12层的9到11层）、小区容积率低（\u0026lt;2.0）、物业很好，这些统称为条件四，则价格会直接上升到400万到600万，差值在200万到400万，总之一定大于100万。
也就是说，房子在居住、通勤、配套、享受性，这四个条件满足其一其二，很好找也买得起，但是全都满足，是预算不充足的年轻人完全无法承受的。而反过来说，就是边际需求递减：100万能满足1个维度，150万能满足两个维度；但是再多花100万，到了250万的时候，可能才满足的了三个维度。四个维度的房子，其价格已经是爆表了。
从这一个中心——边际价格上升——可推出两个要点，就是开头说过的核心需求，现金为正。
而核心需求，就是说，在居住、通勤、配套、享受性中，找出不超过满足两个需求的房子，作为置业的首要选择。如居住+通勤，就是成熟区的小户型，两居室；居住+配套，就是学区房，但是离工作地点很远；居住+享受性，就是城郊大户型，但是没小学也没修地铁，需要开车甚至拼车上下班；
但是我个人建议年轻人选择居住+通勤两个属性的房子。因为第一：没要小孩，学区这东西至少七年内是用不到的；郊区太远，每天通勤1个半小时，会非常疲惫，年轻重在积累，快速让工资翻倍，节约点时间投资自己，或者至少锻炼一下身体都挺好的；其实不和父母住，两局甚至老公房都够住了。郊区将来房子卖不卖的出去咱不好说，市区里的房子至少好租吧。。。用租金来还一下房贷也挺好的。
现金为正，就是说，不要用炒房的思维来买房，用超高杠杆榨干现金流来赌未来房价会大幅度上涨，要保证现金流为正数。这个答案写在2019年6月，地产再怎么能涨，也不能半年涨一半一年翻一倍这种涨法了（当然还是要具体问题具体分析，房价预测这种东西，从来就没准过，不然这么多大神有谁预测出苏州19年春节这一波暴力拉升的行情了？）；什么信用卡循环套现养现金流、P2P借贷、首付贷款这些负摊销的邪术，在15-16还可以，现在再用，一个是现金压力真的过大；二来是扛不住任何风吹草动，万一家里有急事用钱，一分都拿不出来，一般人心理承受不住的。超高杠杆固然可以获得超高收益，但在微弱波动就会把手中筹码洗的一干二净；比如10倍杠杆，波动十分之一全部现金储备就被洗完了，下面就只能跳崖了。建议保证每个月净现金流大于1000（因城而异，保证万一中的万一时，自行车行车上班，每天吃老干妈拌面，这还是可以度日的~~）
再说三个保证。
保证多问多看，顾名思义，就是多看盘；看好了盘也看好了房子后，也要对一个房子问三家以上的中介，问遍左邻右舍，楼上楼下，同层对门。中介为了成交，会两头骗，和房东压价，向购房的年轻人制造恐慌（比如：和房东讲这个价格挂高了，压低带看次数；和购房者讲有很多人都看上了，都要签约了，让购房者赶紧买等等）；甚至隐瞒关键信息，如凶宅，漏水，私改户型等等。这样，多问几个中介，问问左邻右舍，就是为了防止这种情况。
保证产权清晰，其实是承接上一条，就是一定要弄清楚房子的产权情况。比如：房产本在不在房东手里？在银行手里，是按揭贷款没还完，还是房东抵押了？需要还款才能解除抵押吗？还款需要购房者参与吗？有没有离婚而房产本有前妻的姓名？会不会加上共有人？共有人一致同意过户吗？是不是代理人签约而房东本人不在国内？有没有继承税？房产交易中心一般都可以查房屋的抵押情况，但务必找中介问个清楚明白。总之一句话：见人见证，签字画押。也就是说，签订合同之间，一定要是房东本人拿着身份证和房产证的复印件，见到本人，见到身份证和房产本复印件，见到房源核验码；再谈签约的事。
保证坚决果断，就是说，如果房子本身已经看好也确保产权无误了，那就早作决断，一周之内签约，签约后一月之内过户。一切的咨询、建议、参考都应该在你看到心仪的房子的时候到此为止；买下来，它的所有者那一栏写的是你，这是最重要的，至于房子本身是涨是跌，已经不重要了。这样说，是因为房价本身是不可预测的；而且即便有所谓的预测房价的方法，人就会在买房中寄托太多的东西，会让纯粹的居住承载很多不属于它该承载的责任，比如涨价、置换，这都不是买房阶段要考虑的问题，都到了签约阶段再关注房价走势、土地政策这种东西，会让人犹豫不决，然后进退失据，做出不理性的决策。看好它，买下它，就这么简单。
在这里再插一句，本文不包括任何对房价走势的预测。因为我个人认为房价走势是很难预测的。原因有二：其一是房价房价，一城一价，一区一价。上来不说城市，就在那里瞎几把白活一线如何二线如何三线如何，这就是耍流氓。房价的分析，怎么能画个一二三四线就开始大谈特谈，就算是画一个市、一个区都不行，一个区县也得有100个以上的小区，怎么可能看过都没看过就能掐指一算，说得出来未来如何如何。房价的分析，从来都要一个区片一个区片地来，要近距离感受市场情绪，观察市场反应。就算是房企，也得从具体某一个区县的人口、等估计市场容量，从收入分布等一堆参数估计盈利空间，最后还得前期调研；房企都要一区一县分析，这多大神上来就把整个国家都分析了，可能么？
其二是房价的形成机制是非常复杂的问题，远非政策、人口、货币、成交量这些参数就能决定的；其中还掺杂了政府、银行、土地、利率等一大堆的变量，单说利率，它又和财政政策、货币政策、进出口贸易、市场预期等一大堆自变量相关，这些子变量各自又有关联；这些循环相关的参数，如何整合成一个或一组公式，能组合出来估计可以拿诺奖了；所以预测房价这个问题，很难。要是世界上真有把握房价等不动产价格的能力，当年的次贷危机就不会爆发了，至少不会爆发得那么惨烈；因为五大投行的分析能力算是世界金融机构的顶了吧？怎么也比高吧？一个循环做空不是一把赚爆炸。可最后次贷危机后还是爆发了；五大投行都死了一个（有瑞达利欧等少数人当时确实猜到了次贷危机，做空赚了很多）。当然你说是因为智慧不足，还是贪婪超过了智慧这种关乎人性和哲学的问题，咱就不讨论了。
至于对房价走势的看法，请看我的这个回答。（未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？ - 国政委的回答 - https://www.zhihu.com/question/310686564/answer/708185253）
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好问题，给大家分享一些「购买房产」时的注意事项。
在总量扩张的黄金时代各地房价普涨，投资房地产大多都能获得可观的收益。但在结构分化的白银时代，有的城市房价会再创新高，但也有很多城市的房价可能面临巨大风险，投资者更是应该严格甄选，对一些风险较大的城市慎重投资。
历史上曾经有过类似的惨痛教训，根据经验，有风险的城市大概有以下几类：
第一类是政策风险型。房地产的价格和政策息息相关，利好政策会导致一些城市成为热点，但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度，就很容易受到政策的精准打击，进而导致局部性的房地产危机，这是在投资中一定要躲开的坑。
1993 年的海南房地产泡沫就是一次典型的政策冲击导致的局部崩盘。1988 年海南独立建省，房地产投资快速增长，最高的时候达到 225%。
房地产市场几乎陷入疯狂，平均 300 多人就有一家房地产公司，房价从建省之初的 1350 元/平方米暴涨至 1993 年的 7500 元/平方米。银行大量贷款，甚至将大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了银行。
终于，这种疯狂的乱局引来了中央的政策大棒。1993 年 6 月国务院发布国十六条，要求加强房地产市场宏观管理，严控房地产信贷规模，限期收回违章拆借资金。所有的政策都指向当时海南正在发生的事情，海南成为政策打击的典型，甚至从某种意义上说，海南的疯狂直接触发了中央的神经，间接加快了这些政策的出台。
这些政策导致海南省大量投资资金被抽走，房地产泡沫随即破裂，1993 年下半年房价应声下跌至 1400 元/平方米，跌幅高达 80%，烂尾楼随处可见。
1995 年海南省政府组建海南发展银行开始金融自救，收拾房地产泡沫破裂后的烂摊子，不堪重负倒闭清算，成为新中国唯一倒闭的银行。海南的例子告诉我们，房价炒作要有限度，千万不要被监管层盯上，否则会有很大的政策风险。
第二类是金融风险型。纵观全球，每一次房地产危机都源自杠杆，如果没有杠杆或者杠杆比较低，那房价对流动性的反应不会那么敏感，而且即便房价下跌，也不容易引发恶性的连环下跌。
但反过来，当房地产杠杆比较高，大量的人是靠借债买房，那当房地产市场有风吹草动的时候，很容易引发房价的连锁反应，升级为房地产危机。全国虽然都处于同样的货币政策之下，但各地区的金融风险是不一样的，有一些金融意识比较强、金融体系比较发达的城市，他们在房地产上升周期可能会大量的依靠杠杆买房，这实际上是一个巨大的投资风险。
温州就是其中的典型。2009 年，货币政策的极度宽松使得全国信贷规模在一年里翻了一倍。善于利用金融手段的温州人找到投资机会：一方面大量中小企业以实体名义贷款，然后转投房地产，另一方面大量的购房者开始通过「购房-抵押贷款-再购房」的模式进行投机，债务率越来越高；而除去房贷外，大量居民还通过互保、联保等方式进行抵押贷款，实际杠杆率更是高的惊人。
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看楼里大家讲了好多户型/交通/配套/学区等战术问题，作为一个商业地产从业人员，我想讲一个战略层面问题——
将房屋的使用价值和投资价值分开。
本思路对在北上广深一线城市奋斗期年轻人适用，强二线城市可以参考。
我们经常听到人说：
“买一个单室，婚后都没法住，有什么用？”“这里这么远，谁要买这？”“我一个刚需，我自己的房子，涨跌跟我有什么关系？”“买了一套房，人生就被拴在上面了，不自由了，怎么办？”这些问题，都是没有意识到我说的观点——房屋的使用价值和投资价值，要分开。
都说：房子是用来住的，不是用来炒的。
这话不完全对，因为——
房子的使用价值，并不值钱。使用价值，对应的是房子的租金，而租金并不高。这一点，在一线城市尤为明显：通常一套五六百万的房子，花六七千就租的下来。北上广深一线城市的租金回报率，经过2016-2017这一波房价上涨，都已经低到了2%以下。单看租金，可能租七十年都未必回本。现在有出售使用权的小产权房，签长租约，打擦边球，能住能用但不能抵押不能落户也不能办产权证，居住价值和其他房产没有任何区别，然而价格一定要低到同样地段户型商品房的一半以下。
这说明：你买房子支付的钱中，有一大半买的并不是居住价值。
你买的是：附着在房屋之上的户口、学位、配套、增值/保值预期。所以，房屋作为投资渠道和金融工具的属性，远远超过单一的居住属性。房子就是用来投资的，哪怕你只有一套房。
说“房屋的使用价值和投资价值，要分开”，说的是，作为无法在房子上一步到位的年轻人，不要把“我要住在这里”和“我要买这里的房”这两个看上去非常相似的问题，混为一谈。
“我要住在这里”，说的是使用价值，如果你喜欢住在这个地方附近，可以租（当然，长租不稳定，还好现在有越来越多的长租公寓可以补足）；
“我要买这的房子”，说的是投资价值，只有当这个地方有未来房价增长预期的时候，才划算。
《奇葩说》第二季半决赛，辩题“年轻人是不是要买房”，邱晨面对陈铭老师“我今天在这买了房，明天要去另一个地方工作，怎么办”的质询，淡定表示：你可以把自己的房子租出去，再去另一个地方租别人的。——后来邱晨顺利晋级决赛，拿了第二季奇葩之王。
这就是房屋使用价值和投资价值分开的一个例子：自己买的房子，不是非得去住。
一个简单的原则是：住，可以租在自己方便的地方；买，则应该买在能升值或者抗跌的地方。
比如，你在远一点的地方买了个两房，但上班在市中心。你一定要住在这个房子里么？——不一定，搞不好两房租出去，你在市中心租一个单室长租公寓，租金差还有找。
比如，你在中心区买了个单间，现在准备结婚想换个大点的，如果没钱加钱以房换房，完全可以保留市中心的一套租出去，再去远一点的地方租一套两房。
比如，我自己早先买了套广州市中心的单间，当年我月入七千，每月还六千的房贷。买后第一年，我还住在合租的房子里，租金1100，新买的单间我租出去，租金收入3200，这个差额就帮助我渡过了加薪前的还贷压力期。对我来说，这个单间，更类似于投资产品而非使用产品。