年轻人买房要注意什么？( 六 ) 开发商最怕让你知道的

PS：前几天还和我爸妈说起之前看中拿号然后没买那套带车库的，他们同事买了，涨了八倍。
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话说我自己本人第一次买房的经历是在我 25 岁的时候，准备结婚，然后去挑一个婚房。那时候是在一线城市，也是一个在一线城市打拼的一个年轻人。
在之后的几年，我也陆陆续续在二三四线城市有一些房子交易的经历。所以将我所有个人的经历总结出来，跟大家分享。
把分享分成了三部分：
1、算一笔清楚的贷款账
2、怎么样找到合适自己的房子
3、买房之后为什么还需要一个保险
第一部分就是买房的需求分析和算清房贷。
孙子兵法有说，多算胜，少算不胜，何况无算乎。所以买房的第一步是算一笔清楚的贷款账。第二个是怎么样找到合适自己的房子。第三步就是买房之后为什么还需要一个保险，是很多人还没有想明白的。
我们先进入第一部分，就是买房需求的分析，和算清房贷。我举一个例子，就是 Y 先生。Y 先生大概接近 30 岁，最近遇到一些烦心事，本来是一件喜事，因为他跟女朋友谈恋爱多年，准备进入婚姻的殿堂。他们在上海已经工作多年了，现在 Y 先生自己存下了 30 万元，女朋友有 20 万元，双方家人资助了 50 万元，他们两个人的老家都不在上海，打算在 2017 年结婚，现在面临买房的问题。
Y 先生每个月收入是 2 万元，女朋友收入是 1 万元，加起来他们一个家庭收入是 3 万元，每个月可以存下 5 千到 1 万 5 千元不等，平均下来是 1 万块钱一个月。他的目标是买一个结婚的房子，他的预算是在 200 万，在上海买一个房子。如果熟悉大家城市的朋友知道，可能 200 万在上海来说这个预算还是蛮紧的。我就问他为什么你选择 200 万呢？他说不想月供压力太大。所以将 200 万定在一个限度之内，挑到的房子是很少的，这也是很多人第一次买房子的误区之一，刚开始就定了一个购房的总价，实际上他能买到房子的总价比设想的更高。
因此我们先提出了第一个公式，叫做：买到的总房价=你的首付+贷款。为了除了首付以外，你能买到的房价取决于你贷款的总额。对于大多数人来说，首付是一定的情况下，贷款这里面的文章就特别多了。所以我们今天要介绍第一个贷款的概念和工具，叫做贷款计算器。
这里面贷款有五个参数，我们分别介绍一下。
贷款类型，这分成了商业贷款和公积金贷款还款方式，有等额本息和等额本金两种还款方式贷款的总额贷款的年限贷款的利率今天我们先解释一下两组基本的概念：
贷款的类型和还款的方式等额本息和等额本金一个是贷款的类型和还款的方式。首先我们看贷款的类型，其实很多第一次买房的朋友们都没搞清楚贷款的类型这两个的含义。贷款类型分成了商业贷款和公积金贷款，用简单的话来说，公积金贷款就是指缴存在住房公积金，职工享受的一个贷款。再大白话一点是什么意思呢，他享受的是公积金贷款利率所贷出来的这种贷款。利率相对是比较低，目前公积金贷款的利率是 3.25%。相对而言由银行发放的贷款叫做商业贷款，利率相对比较高，目前商业银行发放的商业贷款的利率是 4.9%。这两个贷款利率相差了 1.65%。有人说相差 1.65%，相差的好像并不是很多啊。
为了大家去理解商业贷款和公积金贷款，我们举一个简单的例子。假设如果 Y 先生想买一个 100 万总价的房子，他现在首付有 40 万元，他向公积金或者商业银行分别贷款 60 万元，我们来计算一下。如果用公积金贷款的话，每个月他需要支付的是 3403 元。这是怎么计算出来的呢？很简单，只需要通过这个 APP 贷款计算器默认选择了商业贷款，选择等额本息，输入贷款的金额 60 万元。如果你输入 20 年的年限，自动就会计算出对应的每个月还款额。公积金贷款每月还款是 3403 元，商业贷款每月是 3926 元，大概差了 500 元。看起来并不多，但是累积起来 20 年，这个利息商业贷款比公积金的贷款利息多了 12 万 5 千。所以看起来简单的 1.65 的利息差异，但是会带来十几万的利息差。
所以简单的算一个数字，当我们的贷款本金在 100 万元以上的，30 年以上，基本上利息就得多付 20 万元了。因此第一个结论就是说——如果我们各位可以享受到公积金贷款，你有缴存公积金的，就优先选择公积金贷款。这时可能有人就问，如果是这样子，大家都会选择公积金贷款的，这里面就有一个限制条件。公积金贷款各地的政策不一样，但是有一个总额限制，不是说我想贷 300 万就能贷到 300 万，这是第一个。第二个很多卖家对公积金贷款来说是有一定接受程度的问题。接下来我会继续展开来讲。
这就是第一个贷款的概念，叫做商业贷款和公积金贷款。这两个是可以组合在一起做的，就是一部分做商业，一部分做公积金。
第二个概念叫做等额本息和等额本金，这两个名词只差了一个字。等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的，等额本金每个月还款的金额是不同的，第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的，最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。它们两个的差别在哪里呢？下面我举一个例子。
假设说如果在相同的利率之下，我们的 Y 先生向银行贷款 140 万元的商业贷款，都是商业贷款。这里面用的还款方式是不同的。假设说用等额本息的方式去还款的话，每个月还的是 7018 元，记着是 7 千元就好了。如果是等额本金的还款方式，他一开始要到 9033 元，多了 2 千块钱。但是在 30 年之后的最后一个月，他只需要每个月还 3903 元。应该怎么选呢？这里面看起来有一个还的金额高，但是总共付利息是 92 万元。如果选择等额本息的话，他付的利息会付 112 万元。对于第一次买房而预算不多的年轻人来说，80 后和 90 后，我们直接推荐各位使用等额本息的方法。
为什么这么说呢？虽然看起来我们的利息多付了 20 万元，但是今天在一开始的时候我们预算有限的情况下，我们每个月还款的压力是比较小的。有一个长期的假设前提，也就是人民币基本是由于通胀存在，将来的钱是更不值钱的。也就是这样说，如果可以选择，宁愿一开始还得少，后面还得多。因为我们相信通过我们的打拼，我们未来的收入会越来越多的。所以如果可以选的话，当然选择刚开始的时候每月还 3 千，到最后一个月每个月还 9 千，这是更好的。如果没得选的情况下，我当然选择每个月还款是一样的。就像我刚买的时候，第一套房子。
举个例子，在 2005 年我 25 岁的时候，我也是个 80 后，我那时候工资大概是 3400 元一个月。我买房子每个月还款是 1700，后来降息的时候用了 1500，我几乎用我收入的一半用来还贷款，那时候觉得还是蛮吃力的。但是当我再工作三年五年之后，我的月收入已经上万元了，我1万元的收入，再支付 1500 基本上没有太大的压力。因此在我刚开始的时候，我们尽量提高贷款的杠杆。贷款杠杆的意思就是说，我用更少的月供去撬动更大的贷款本金。所以大家记得如果可以选择的话，我们选择等额本息。
还有一点这里面的等额本息和等额本金有什么样的关系呢？因为等额本金金额是一路下降，假设 30 年贷款期限的情况下，大概是在第 12 年的时候，等额本金的还款金额下降跟等额本息是一样的。所以如果你在 12 年之内要换一套房子的话，你还是选择等额本息的方法，也就是每个月还款金额相同。除非你想这一辈子只买一套房子，就是只在这个第一套的房子一直生活到退休，你就需要等额本金。这种情况我相信太少了，作为我们人生的第一套房子，多数都是过渡性的。
明白了这两个概念之后，我教大家一个四步的方法，去推算出我们买房子房屋的总价。
1、盘算一下目前多少钱
2、选择新房还是旧房
3、推算房子的总价
4、计算贷款的金额
第一步我们先盘算一下目前多少钱，
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■来自的网友回复
这个问题居然放在这里两年了，为什么我又看到了……sigh~
虽然我32，但我觉得我还很年轻，而且我还有买房、卖房的经历，所以，我来说说对于这个问题，我的理解。
我曾经在上回答过一些关于上海房价、上海买房的问题，评论总是很精彩，我经常和几个要好的朋友说，每次回答这样的问题，其实我都是掏心窝的，但是总有一些人会在评论里「回嘴」，大致的观点，莫过于以下一些：
1、年轻人不要买房子，买了房子，压力大了，职业发展和未来的机会选择会有障碍；
2、你买的时间比较早，现在房价已经这么高了，年轻人买不起，不要用老经验指导新人类；
3、你说的便宜的房子，那也叫房子？要么老，要么远，我就想一步到位，你却让我一步一步置换，我现在已经赶不上市区的房价了，难道买了你说的外环外或者中环的老房子，我就能跟得上置换的节奏了？
说的都好有道理，其实我也都可以反驳，但我选择了沉默，因为有些事情，必须自己亲自体会才知道。
我也吃过苦头，譬如09年我第一次置业的时候，其实可以选择市区的，但是因为家里对背贷款的多少及压力问题争执不下，于是只好选择了压力较小的路，现在看来，完全错误，因为当时如果我买了市区的房子，我现在可能并不需要置换，中环和外环，只差一个换，涨幅却天差地别，所以我得置换。
在此可以给出证据：
2009年杨浦欧洲豪庭，单价13000左右，目前单价已破45000，欢快的奔向50000；
2009年我后来买的金色航城，单价6000左右，目前单价还没到20000。
如果当时咬咬牙选欧洲豪庭，我可能目前真的不用置换了。
而所谓的贷款压力呢？我想说，贷款压力，呵呵哒。当时那套总价70万不到的房子，贷款10年，每个月也就自己贴1000块左右，就算是当年买150万的房子，每个月也不会多贴多少钱，更别提薪资的增速了，当然，在现实世界，薪资增速因人而异，压力承受水平也一样。
但不管怎样，我总是特别好为人师的，经常在上对在上海的年轻人说：
1、如果你能筹到足够的首付，一定要考虑买房。
2、如果你能够先在外环外置业，就一定先置业了再说，你有机会在未来的10年里去完成第一次甚至第二次置换。
3、不要考虑远期房价是否会跌，事实上北上广这种一线城市，尤其北上这两个超一线，即便跌，也很难跌到你的心理价位——其实原因很简单，在跌到你的心理价位前，市场恐怕没有房子了。
但是，一些人听了一些人不听。
那么，今天，下面这些话，只说给愿意听的人。
首先，不管考不考虑钱，永远是「地段为王」。
请注意，我并不是要所有人去考虑市中心的房子，那种稀缺资源，首先就并不是年轻人初次置业能买的起的，价格我就不列了，但可以贴一段对话：

这段对话，是我前下属前两天在闸北区与静安区合并后来和我说的。
她们家要买房子，结果本来想买在原来房子附近，环境什么的都没什么变化，价格也还合适，结果两区合并，原闸北区房价飞起，没办法了，没法买了。
书归正传，所谓地段，优先考虑个因素：
1、交通方便
2、生活便利
交通方便是说，最少周围3公里要有一条地铁线，或者出门走个1公里能有一个比较热闹的公交车站，当然，如果你能走路上班，那交通就更方便了——只是这种事情可遇不可求。
我老婆一个同事，5月还是6月，和她老公去买了张江万科翡翠公园的两房，她老公上班步行10来分钟就到单位，这种事儿只能说是碰运气，而且他们买的还便宜，短短3、4个月，单价涨了7000。啥概念，自己算就知道了。（家里帮衬了不少，这个也是可遇不可求，本例仅作为说明「交通方便」而举出。）
生活便利是说，周围要有菜市或者超市，至少要有社区医院，娱乐设施什么的，再议。因为吃饭和就医，这两个问题是最大头的，如果周围还有公园，那就鹅妹子硬了。
另外，如果你是结婚买房，还要考虑学区。这个比较特殊，以后有机会再说（没办法，这真的是个大问题）。
地段考虑完了之后，你可能要考虑的是去买新房还是二手房（新房我只看过没买过，所以，我没法说更多，二手房一会多说说）。
买新房，好处是：整个交易快速、没有复杂的税费和过户手续；坏处是：对首付能力有要求，对首付后的贷款到位时间有要求，并且期房为主，要等。
而且有一说一，现在上海的新房，年轻人能买的起的，位置一般不怎么好，外环外基本是可以肯定的，当然，你说你要买商住两用，那OK，市区也有便宜的——当然，如果家里有钱，譬如像之前那个例子里的一样，你就买买买吧。
买二手房，好处是：可能能够淘到价格便宜、居住适宜的好房子；坏处是：交易流程长，税费要考虑进去，并且如果对地段有很高的要求，势必买的是别人住过的，年限另说，装修另说。