写字楼租赁业务分析报告业务报告( 三 ) _分析报告

注:如双方以公司名义出租或承租房屋，客户在签署上述确认函时，应特别要求承租人和出租人同时注明公司全称和自己的姓名。
注:看房确认书见附件一。
2.强迫技巧
经纪人要有策略，把客户选的房子展示出来，可以促使客户下定决心。最适合的展示顺序是(除以性价比):中-优-一般顺序，能让客户清晰感受到优秀的房子，形成较大的落差，给客户留下深刻的印象。记得选择:一般-中等-优秀，为了表现，这样会给客户越来越高的期望心理，不利于客户快速决策。
由于租写字楼的客户多为公司代表，当这类客户在选房时犹豫不决时，经纪人要学会捕捉其言下之意，必要时注意策略，考虑是否有利诱。让顾客迅速下定决心。
3.收取佣金的技巧
佣金是我们的收入来源。高端写字楼租赁业务的佣金收取方面，每个城市的特点都不一样。比如在北京、上海等地，出租方(业主)一般会向第三方支付佣金，其他城市的情况就不一样。但对于房地产经纪公司来说，无论哪一方支付佣金，我们都要用优质的服务和专业精神来换取。我们追求的是利益更大化，在收取双边佣金的过程中可能会遇到以下问题:
(1)客户不支付或只支付少量佣金。
解决方案:在业务操作过程中，经纪人必须在形成游览前确认我们服务佣金的比例和金额，并在看房前签署确认书(内容必须包含佣金收取的比例或金额) 。如果客户不配合签署确认函，可以拒绝展示游览，以尽量减少客户拒绝支付佣金的可能性。
(2)业主不支付佣金。
解决 : 联系出租人(业主)时，一定要表明身份，并告知我们是为您的出租屋提供有偿服务，并告知我们收费标准和收费方式。如果出租人(业主)不接受支付佣金，可以灵活处理，要求经纪人以不同的房产经纪公司的身份拜访出租人(业主) ，反复灌输出租屋有偿服务规则，直到出租人(业主)认可或默许。
(3)签订合同时，承租人或出租人拖延支付佣金。
解决 :在签订合同时，承租人可能无法周转资金，出租人可能以租金尚未收到为由延迟支付佣金。在这种情况下，我们可以要求双方签订佣金确认函，确定佣金支付金额和支付时限。要求双方签字并按手印。确保佣金收取的可靠性。
注:佣金确认书见附件二。
3.有关注意事项
经纪人在业务操作过程中，一定要表现出自己的专业性，不仅要熟练掌握业务流程，在业务操作的一些细节和双方关心的问题上也要专业。
在高端写字楼租赁业务中，大部分客户都是以公司或企业的名义租赁办公场所，因此会涉及到办理营业执照、各种证书等承租人比较关心的问题。这时候要求券商非常熟悉办理上述证明，遵循什么样的流程，需要那些机构出具什么样的书面证明:
注册公司需提供的材料；
注册办公用房如何征收税费；
是否需要办理消防合格证；
是否需要合伙人共同办理；
承租人公司原办公地址如何变更为新地址，新注册地需要提供哪些手续等。
由于承租人的公司在各行各业都有，这就要求我们的经纪人不仅要掌握自己的业务，还要对注册公司有更多的了解。
(三)合同文本
签约是双方达成交易的最后一步，但有时会因为签约时双方条款不一致而产生冲突。下面是签合同时可能遇到的几种情况:
1.双方各自制定合同文本。
高端写字楼租赁客户大多来自公司签订协议，每个公司都有自己的文本合同。因此，当双方因为合同文本发生冲突时，我们可以综合双方的合同文本，在保证我公司利益的情况下，由双方达成共识。
2.我们公司发布了一份文本合同。
当双方没有各自的合同文本时，我公司在签发合同时，应尽量保证合同的公平、公正和简洁。
描述:
(1)无论是哪种合同文本，必备条款有:产权证编号、产权性质、租金具体金额及交付方式、租赁期限、是否包含家具费及金额、租金逐年递增比例、装修期时间的约定、是否允许承租人悬挂广告牌等。本合同一式三份，一份由我公司存档。

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