「乐居网」跑马圈地 “成色”各异，深度研究｜24家上市物企业绩PK( 二 ) ??一场始料未及的新冠疫情

同时上市物管公司管理规模间差距进一步拉大。在管规模最高的彩生活管理规模是最小的兴业物联的150倍。据披露统计，上述物管公司2019年度共收购16家物管公司（部分业绩尚未并入），收并购和多样化市场拓展，如参与招投标、与中小开发商合作、参与混改等，是上述企业规模获得大幅增长的主要方式。
02跑马圈地“成色”各异：
规模之下难掩的增长成色之虑
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“规模”、“营收”、“股价飙升”……过去一两年，物管行业一直被这些词环绕，然而在绝对规模增长之下，也有增长成色的问题。
克而瑞物管选取「单位面积年平均物管收入」和「单位面积年增值服务产值」两个指标来分别代表物管行业传统商业模式的“物业管理服务”和被视为代表行业未来的“社区增值服务”业务的成色。
从平均物管收入上看：规模之下，项目“成色”有待加强
就物业管理服务而言，克而瑞采用「单位面积年平均物管收入」进行对比。单位面积平均物管收入采用物业管理服务收入除以期内企业在管面积均值得出，反映企业单位面积物管服务收入能力。
从数据上判断，上市物业服务企业平均物管收入绝对差异较大，由于物业管理服务收入以物业费为主，因此体现了上市物业公司规模之外的项目质量的不同。同样的管理面积，不同公司之间的收入产出差异可以达到1.97倍。有10家物业公司平均物管收入出现正增长，如中海物业、碧桂园服务、宝龙商业、中奥到家；与此同时，有6家物业服务企业平均物管收入出现负增长，说明在企业外拓过程中项目收费水平不同或缴费率差异带来一定的“拖累” 。其中保利物业下降幅度最大，这与保利物业过去一年大幅拓展公建和城镇物业有关，该类物业单位面积收入低于传统物业业态。此外，还有新城悦、奥园健康、银城生活服务平均物管收入有所下滑。我们认为，在规模扩张到一定阶段，想要取得更好的增长“成色” ，还需配置更好的业态和高产值项目组合。
从ARPA值上看：业主增值服务经营产值梯队差异显现
增值服务的万亿市场是否存在，或许这是一个从理想到现实的艰难过程。
由于非业主增值服务与开发板块关系较大，不一定真实反应企业经营能力，我们梳理典型上市物管公司业主增值服务收入作为对比。
典型物企中有6家业主增值服务收入占比已经达到20%以上，包括永升生活服务、鑫苑服务、绿城服务、和泓服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务，所有上述物管公司的平均业主增值服务收入在总营收中的比例为13.4% ，比中国物协发布的行业500强企业均值6.7%高出一倍。
营收规模较小的物企该比例受业务结构增长影响较大，但是规模物企此数据代表意义更强，说明行业领先的企业该项增值服务收入业务有了质的提升，以永升生活服务为例， 25.7%的营收占比，在典型物管公司中创下新高。
更进一步，我们采用ARPA指标（ARPA-AnnualRevenueofPremiumserviceperArea ，即单位管理面积年业主增值服务产值）统计上市物管公司数据，可以看到企业间单位管理面积年业主增值服务产值差异巨大。从最多到最少，差距有12倍之多，统计内物管公司ARPA均值为5.09元/平米。
其中， ARPA值最高的是绿城服务，为9.99元/平米，紧随其后的永升生活服务，社区增值服务单位面积收入达到9.17元，其次为和泓服务、鑫苑服务，分别为8.33元和7.22元。统计企业中， ARPA值较低的是中海物业，为0.77元/平米。
克而瑞认为，该项业务的收入差异与企业的战略重视程度、业务选择及执行、业务创新情况有关， ARPA值高的企业在此方面表现更好，该项业务的预期增长弹性更高。
年内，新城悦、永升生活服务年内ARPA值增速超过50% ，分别达到了183%和54% 。而从绝对值增长上看，永升生活服务增长最大，年内ARPA值增长超过3.2元/平米，已接近绿城服务，展示了其在社区增值服务领域内的巨大增长潜力。