金角财经|中国奥园逆势增长，底气来自哪里？，上半年营收利润双双上升( 二 ) 奥园的边界在哪里？

4、5月分别获标普及穆迪重新确认信贷评级及“正面”评级展望，穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构一致给予奥园“正面”评级展望。

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在境外广获认可的同时，奥园的境内信贷评级也获得了联合信用的认可，被评为中国最高信用等级“AAA” 。
信用评级机构的认可让奥园的融资之路走得更加顺畅。
2020年7月，奥园再次发行一笔4.6亿美元的境外债， 2024年到期，利率为6.35% 。
2020年8月，奥园又发行了11.8亿元人民币的境内公司债，这笔五年期的融资成本为5.65% 。
这一期间，奥园还先后完成两轮共2.8亿美元的三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30% 。这笔贷款由恒生银行及汇丰银行牵头，共吸引了九家境外商业银行参与。
国内国际资本都如此追捧，奥园究竟有什么特别之处？

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复合产业融入旧改对房企来说，土地犹如粮仓，是赖以生存和对抗周期的重要武器。
财报显示，截至2020年6月30日，奥园拥有土地储备总建筑面积约4,874万平方米，权益比78% ，总货值约人民币5,015亿元，而在计入城市更新项目后，奥园拥有的土储总货值约人民币11,602亿元。这些项目不仅包含了旧城改造，还涉足了旧厂改造和旧村改造，实现了“三旧”全覆盖。
现在，奥园已实现旧城、旧村、旧厂（“三旧”）改造全覆盖，拥有不同阶段的城市更新项目超过50个。据其预计，这些旧改项目将额外贡献可售资源约人民币6,587亿元，其中粤港澳大湾区占95% 。
随着粤港澳大湾区的进一步发展，这些项目储备可释放价值不容小觑。
仅在珠海，奥园就拥有10多个城市更新项目，目前已成为珠海翠微、联安旧村改造项目实施主体，平沙奥园广场、鞍莲路项目申报主体，同时快速推进关闸村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多个旧改项目，成为了珠海最大的城市更新企业之一。
2020年上半年，珠海斗门皇家花园、河北廊坊中所项目一期、河北廊坊西户屯项目一期已经实现全部转化。预计在2020年还有634亿可售资源将完成首期或全部转化。
目前，奥园所拥有的旧改项目储备，足以满足未来4至5年的发展。
近几年，奥园一直在大力拓展城市更新项目，上榜“2020中国房地产城市更新10强” ，当选“广东省三旧改造协会副会长单位” 。其独特的优势在于，在旧改项目中融入教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业的理念。
复合地产属于创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作，打破了以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合商业、旅游业、教育等多种产业，创造一种全新的地产经营模式。

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当前奥园最受人瞩目的旧改项目——珠海翠微旧村，就是二者融合之作。
距珠海奥园广场约4公里的翠微旧村，地处珠海繁华腹地，是珠海历史最久、规模最大的城中村之一。
奥园对翠微旧村的改造，通过“整体拆建+文保区”的方式进行，将在翠微村旧改项目上，原址保留部分古建筑，建设2.9万平方米的历史文化街区，未来还将针对如三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新。
把历史文化及建筑保护与旅游开发、商业运营相结合，并配套教育、商业等公共配套。

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改造对于翠微旧村土地价值的提升显然易见。预计改造完成后的可售面积将达到56万平方米，可售资源达人民币224亿元。