地产深度报道|招商积余翻身仍需时日，归母净利润激增、净利率却不足5% 0月

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10月19日，招商积余发布了三季度业绩报告。
报告显示，今年前9个月，招商积余实现营收59.74亿元，同比增长52.47% ，归属于上市公司股东的净利润为3.27亿元，同比增长136.61%；归属于上市公司股东的扣非净利润为3.02亿元，同比增幅达到146% 。
不过，对于招商积余来说，推动业绩快速增长的同时，盈利能力偏低仍是亟待解决的问题。东财Choice数据显示，截至2020年9月末，招商积余的净利率约为4.95% ，较中报有所改善，但仍明显处于低位。
净利率处于低位
招商积余业绩激增，主要是由于招商物业2019年12月并表。不过，剔除该因素影响，招商积余的物管板块表现仍较为亮眼。
据招商积余此前披露，今年前三季度，物管业务实现归母净利润同比增加2.5亿-3亿元。中信证券研报显示，根据其对招商物业业绩的合理假设，其测算招商积余1-9月物业业务业绩为3.9亿-4.4亿元，可比口径下同比增幅约为48.2%-67.1% 。
尽管业绩处于高速增长中，招商积余的盈利能力却并未得到明显提高。
东财Choice数据显示，截至2020年9月末，招商积余的净利率约为4.95% ，较中报有所改善，但仍明显处于低位。

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以2020年半年报数据计，招商积余实现营业收入38.68亿元，净利润为1.55亿元，净利润率仅为4% 。据嘉和家业整理，在其统计的16家上市物业企业中，招商积余的这一净利润率处于最低水平。
另据华泰证券研报数据，截至2020年9月末，招商积余的毛利率同比下降了4.65个百分点至14.46% ，主要因为并表招商物业后毛利率相对较低的物管业务占比扩大。
事实上， 2019年招商物业并表后，招商积余的毛利率水平一度触底，约为18.3% ，同比下降了1.3个百分点，创下了近五年的历史新低；同期，物管业务的毛利率仅为9.83% 。
有资深行业分析师向采访人员指出，招商积余净利率、毛利率水平偏低的原因在于其是国企、人多，人均效能低。
【地产深度报道|招商积余翻身仍需时日，归母净利润激增、净利率却不足5%】招商积余年报显示，截至2019年末，其公司员工总数为39242名，营收约为60.78亿元，物业管理面积约为1.53亿平方米；同期，绿城服务的员工数量合计29152名，而其收入为86亿元，在管面积达到了2.11亿平方米。
值得一提的是，招商积余官网显示， 2020年以来，其相继中标华为北京基地M区等园区项目，清华大学紫荆学生公寓等高校项目，招商证券大厦等商写项目，非住宅拓展成绩突出。
但这一良好的项目拓展势头或难以维持。华泰证券研究员认为，考虑到公司项目跟踪周期通常为6-8个月，疫情对于项目拓展的影响或将在下半年有所显现。
资管业务拖累业绩
除了物管业务之外，招商积余的另一项主业为是以商业运营、持有物业出租及经营为主的资管业务。
相较于物管业务，资管业务的盈利能力明显更强。招商积余2019年年报显示，资管业务的毛利率水平达73.08% 。
可惜的是，今年以来，资管业务一直是“拖油瓶” 。
截至6月末，招商积余资产管理业务实现营业收入1.85亿元，在总营收中占比约为4.78% ，较上年同期减少1.32亿元，同比下挫41.56% 。招商积余称，这主要是受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少。
三季报中未披露该业务的具体情况，但招商积余发布的三季报预告显示，其资产管理业务在报告期内归母净利润较上年同期下降0.8亿-1亿元，目前经营正逐步恢复。