大猫财经|遗毒几十年，花千万住烂尾楼、刻假章挪房款？房地产“先进”经验( 二 ) 作者|猫哥来源|大猫财经01父债子还这句

比如香港华懋的王德辉，这位命运多舛的地产商是预售思路的集大成者。如果说霍英东的楼花还带点传统的约定俗成，那么王老板推出的“按揭分期付款制度”则真正玩出了现在金融游戏的精髓。
等到了上世纪九十年代， “公摊面积”又在李超人的手底下发扬光大——70平米的房子收100平的钱，利润凭空就多出来一大截，看到有利可图，全港的地产商们自然是纷纷效仿。
在预售、按揭、公摊面积这三大发明的加持之下，本就如火如荼的香港房地产如烈火烹油、杠杆加满，很快就一路绝尘了。
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虽然在香港毁誉参半，但彼时还算朴素的预售制度也帮内地度过了房不够住的难关。
在43年前，中国城镇居民人均居住面积只有3.6平方米，城里人祖孙几代人挤在一起是很普遍的现象。为了解决几位学者的住房，当时社科院院长胡乔木都得亲自给领导写信，住房紧张可见一斑。
当时国防、工业、科研、教育等等都是急需用钱的地方，能留给各地建房的钱实在不多，思来想去，只能发动市场的力量。
为了解决这个问题，领导们是下过很大决心的。
1979年，总设计师顶着巨大压力确立了一个原则：房子是可以卖的。除此之外，内地也采纳了霍英东的一些建议，开了“私建公助、分期付款”的口子，第一个试验点就在深圳。
1980年元旦，时任深圳房管局副局长的骆锦星跟香港商人刘天签了合同，商定利润按深圳八点五、港商一点五分成。他们要开发新中国第一个商品房小区——东湖丽苑。
以小搏大，这也是港商的老本行了。
那边楼还没动工，刘天已经拿着图纸在香港全部卖掉了，均价每平米2370元。房子还在图纸上，建房所需的全部资金就已到位，来自香港的“卖楼花”给内地来了一次降维打击。
等到了1994年《城市房地产管理法》出台之后，关于预售制的各种细则有了法规层面的明文规定，这根来自香港的杠杆才真真显露出自己的威力——

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既可以低成本使用银行资金、无息占用购房款及承建商的垫款，最后还能把风险转嫁给银行和购房者，怎么看怎么都是一本万利。
也正是在那段中国人民鼓足干劲追赶世界的日子里，地产商们成了预售制的最大受益者。
如今那些呼风唤雨的大地产商背后，几乎都有过一段靠预售制空手套白狼、挖到第一桶金的“光辉岁月” ，甚至连一些实力不济的小地产商们也可以空手撬动超级大盘。
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曾经有业内人士说过：房地产行业的秘密有两个，一是杠杆，一是土地增值，其他的只是正常的经营利润——而预售制度就是房企的杠杆。
不过随着楼市进入成熟期，这也带来了一些弊端。
比如逾期交房、质量参差不齐、无法保障购房者利益等等，这其中最可怕的，就是楼市收紧、资金链断裂之下的烂尾风险。在史无前例的调控周期下，属于地产商的好日子一去不复返了。
●一边是持续高压的调控政策：
光是在2019年，全国房地产调控次数就有620次之多。
●一边是不断收紧的融资渠道：
从2019年下半年开始，信托、信贷和债券这三大房企的传统“印钞机”就被收走了。光靠自己出钱，没几家能拍得起动辄十几亿的地皮，收的那点预售款都不够看的，一旦借不到钱可就要命了。
等到了今年，横空出世的“三道红线”更是给蠢蠢欲动的地产商加上了紧箍，在持续不断地高压之下，不少房企都扛不住了——光是在今年上半年，全国宣布破产的房企有228家。
房企破产了不要紧，还没来得及交房的楼盘可就惨了。
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针对这个问题，不少地方都出台了补救措施。