疫情|佳兆业集团控股副总裁刘策：房企赚钱变得越来越难佳兆业集团|周报|行业|销售|刘策|佳兆

时代周报采访人员胡天祥
一场新冠肺炎疫情，打破了行业原有的平稳运行态势，却也见证了市场的强大韧性。
“疫情期间，一季度全国商品房成交面积降至历史冰点，但从二季度开始，降幅逐月收窄，截止10月，商品房销售面积已追平去年同期，疫情的影响基本全面过去。 ”11月18日，在由广东时代传媒集团主办的“2020中国地产时代百强论坛”上，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策告诉时代周报采访人员，后续在信贷宽松态势延续、供应放量等因素推动下，预计全年市场有望继续冲高。
市场交易规模回温的同时， “三条红线”所带来的影响，在今年10月进一步显现。
来自克而瑞的数据显示，受8月“三条红线”落地影响，房企10月普遍放缓拿地节奏， 10月房企单月拿地规模环比急降27% ，同比降幅也超两成，达21.2% 。同时， 10月房企境内发债总规模约344亿元，环比下降48% ，接近腰斩。
“三道红线”管控下，不仅房企融资规模直接受限，而且穿透式监管下包括如明股实债、表内表外等情况将全部纳入监管体系。 ”刘策表示，在此背景下，中小房企生存空间将进一步遭受挤压，弯道超车难度亦将变大。
全年市场有望继续冲高
时代周报：总结2020年的房地产市场，你会用哪几个关键词？
刘策：韧性：市场需求具有较强韧性。虽然疫情一度打破了行业平稳运行态势，但也见证了市场的强韧性。疫情期间，一季度全国商品房成交面积降至历史冰点，累计同比降至约40% 。但二季度开始，降幅逐月收窄，截止10月，商品房销售面积133294万平方米，已追平去年同期，疫情的影响基本过去。
突出：城市群逻辑突出。自去年二月都市圈战略正式在国家层面确认，我国城镇化进程加速进入城市群时代，推动人口、产业、交通等资源加速向城市群聚拢，也为房地产带来巨大潜在增量空间。疫情期间，大湾区、长三角、京津冀为主等城市群韧性更强，销售规模虽有下降，但降幅明显小于全国整体；疫情过后，主要城市群不仅率先恢复走出疫情影响，且成交规模增速明显高于全国整体水平，呈现分化之势。
刚需：调控保障刚需。上半年，在部分城市出现房价涨幅扩大等现象的背景下，多个城市接连释放调控信号，杭州、南京、宁波、深圳等楼市较热的城市采取多种措施限制投资，但对刚需倾斜政策较以往更加明显，典型如针对“无房家庭”设置房源比例保障。
时代周报：之前一段时间，有相当多房企利用财技弯道超车，现在还行得通吗？中型房企还有机会实现弯道超车吗？
刘策：“三道红线”管控下，不仅房企融资规模直接受限，之前的财务技巧也将无任何作用。在此背景下，行业集中度进一步提升，中小房企生存空间进一步遭受挤压，弯道超车难度亦将变大。
时代周报：今年物业和长租公寓都很受人关注，但一个是被资本市场热捧，一个却接连爆雷，如何看待这种反差？
刘策：现金流比规模、利润更重要，代表成功的业务模式，决定了企业的活下去的能力。
围绕三大赛道布局
时代周报：你会用哪几个关键词去总结佳兆业的2020？
刘策：提速：业绩提速。今年以来，佳兆业业绩规模和行业地位均呈现梯队跨越之势。 1-10月，佳兆业总合约销售金额达776.9亿元，单10月同比增长近50% ，年销售千亿元目标完成近80% ，行业排名由30强向20强梯队快速迈进。
长期看，得益于公司初期聚焦珠三角核心城市，专注城市更新业务的发展战略，为业绩增长奠定坚实发展基础。公司土地储备总建筑面积约2680万平方米，大湾区占比超过50% ，将有力支撑未来三年的高增长需求；具体上，凭借过硬产品品质及灵活创新的营销打发，保证了项目去化和回款效率。