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【板块|物业板块12月2日上市恒大再收资本运作平台】在与深深房重组失之交臂后，中国恒大迎来了另外一个资本运作平台。 11月22日下午， IPO在即的恒大物业（6666.HK）举行上市推介会，宣布IPO定价区间为8.5港元-9.75港元，将募集137.8-158亿港元，而这对于处于降负债关键期的恒大方面来说，意义非凡。作为在管面积最大的物业公司，恒大物业方面也在推介会上提出了两大业务发力点：社区增值服务及第三方业务扩展。

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“另一扇门”
根据上市进程，恒大物业此次招股于11月23日开始、至11月26日结束，公司股份将于12月2日在香港联交所挂牌交易，股份代码6666 。
截至目前，共有23家基石投资者提前确认参与本次发行。以价格区间终端计算，基石投资者合计将认购约7.9亿股，相当于总发行规模的48.7% 。
据发布会披露，恒大物业IPO定价区间为每股8.5-9.75港元，本次基础发行规模约为16.21亿股（包括50%新股和50%老股），总发行规模占公司发行后股本的15% 。在基础发行以外，还会有15%的超额配售权。粗略计算，恒大物业本次IPO将募集137.8-158亿港元，折合约17.78-20.38亿美元。
同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报采访人员表示，房企分拆物业板块上市主要是出于两个方面因素考量：一是，上市后可综合降低企业资产负债，优化公司债务压力；二是，在上市获得融资后，用所融资金推动公司规模化扩张。除此两个主要因素外，还有利于企业品牌的塑造，这在一定程度能够正向推进公司的收购和日常运营。
来自恒大的官方表态：未来三年恒大有息负债将平均每年下降1500亿元，负债率到2022年达到行业中低水平。据相关统计，通过配股、转卖股权、分拆上市等方式，恒大近几个月已大力筹措资金偿债，其中通过转让各种股权资产，缓解的资金压力超过1400亿。
物业板块上市，对于刚刚与深深房“分手”、并处于降负债关键期的中国恒大意义更重。据第三方预估，物业和汽车的上市将有望为公司新增约500亿的现金流。按照恒大总裁夏海钧此前的说法，恒大物业一旦完成拆分上市，中国恒大的净负债率将下降19% 。
不仅如此，物业板块上市成功后，恒大系将拥有中国恒大（HK.3333）、恒大汽车（HK.0708）、恒大物业（6666.HK）、恒腾网络（HK.0136）、嘉凯城（SZ.000918）、ST恒宝（代码：834338）六大资本平台；此外恒大汽车方面也在为冲击科创板做准备。其中，除了港股上市公司中国恒大、恒大汽车的融资渠道较为通畅外，与腾讯合作的恒腾网络业务并无明显优势；而作为回A“备胎”的嘉凯城和与淘宝系牵手的新三板公司ST恒宝更是很难谈及融资能力。
恒大方面的急迫，从恒大物业的IPO速度也可以窥见：从首度披露招股书到11月15日晚间通过上市聆讯，恒大物业IPO仅耗时47天，刷新了年内物业企业的上市记录，年内同样开启物业上市进程的Top10房企中，融创用时81天、世茂104天、华润74天。
“ ‘三道红线’主要是针对以房地产开发为主营业务的房企所做的规定，如果物业板块不进行分拆的话，一定程度上是对地产业务的约束，会间接约束物业管理业务的发展。 ”肖云祥指出， “三道红线” 的颁布在一定程度上加速了房企将物业公司进行分拆上市的步伐，如果说政策为房企融资“关上了一扇门” ，那么企业则通过分拆物业上市打开了“另一扇门” 。
欲破母公司依赖症
在外界关注的规模及利润之外，同行业内其他规模物业企业一样，恒大物业在项目获取以及营收上对母公司的依赖程度较高。而恒大物业有意摆脱这一“母公司依赖症“ 。