中访财经|明发集团发22%超高息债还旧债，被传2.2亿美元债违约( 二 )

虽然明发集团第一个商业项目厦门明发广场取得了较大的成功。但公司此后的发展却非常不均衡不稳定，主要体现在两个方面。第一，商业与住宅项目的失调。一般来说，由于对项目节奏的把控不当，造成公司每年交付的产品组合波动较大，由此也直接造成公司的毛利率波动，早年在单价较高的商业物业交付较多的年份，公司的毛利率可达50%以上， 2008年时，公司的毛利率曾高达55.07% ，当年的商业物业销售贡献了65.93%的收入，而住宅物业仅28.83% ，在2009年公司毛利率便大幅下降近14个百分点至41.62% ， 2009年公司交付了更多的住宅物业，商业物业收入占比仅剩22.84% 。

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第二，单一区域销售持续性较差。截至2019年，明发集团的项目虽然分布在国内多达20多个城市，但并没有明显的核心优势地区、分布较为分散，以2019年来说，乌江和金寨地区的销售占比稍高，其他地区均不足10% 。与一众做区域深耕的房企相比，这样的销售分布显然稳定性较差。各个报告期，贡献收入的项目在类型和地区之间的不同组合对公司的毛利率造成了较大的影响。

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这直接影响了公司的盈利能力。
商业物业销售停滞
业绩波动较大
纵观明发集团的项目，住宅商用综合体占比居多，纯住宅项目占比较少。 2010年左右，明发集团的商业物业销售还算强劲，可之后尤其是从2014年开始，公司的商业物业开始走下坡路，反之住宅物业的销售收入越来越高，逐渐成为公司的绝对营收主力。这背后是公司商业地产运营管理能力的欠缺，在越来越多的标杆房企入局商业地产之后，竞争压力加剧，多地明发商业广场被曝经营现状不佳。

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商业物业销售的占比降下去之后，明发集团的企业性质也发生了较大改变，公司渐渐变得与行业中的大部分房企一致，以住宅物业销售为主的房地产开发企业，同时辅以商业地产运营及销售。公司的毛利率也由此前的40%甚至50%降至20%~30%左右的普通水平。
但住宅市场规模房企众多，无论是拿地实力还是资金实力，明发集团显然都无法与其竞争。公司的业绩波动明显，盈利非常不稳定。

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2019年，明发集团的销售规模为113.14亿元，较2018年的163.59亿元同比下滑30.84% ，压制未来的业绩结转。