房企|20天超500亿元！“三道红线”下房企融资上演最后的疯狂( 二 ) |融资|房地产开发|

“作为资金密集型行业，房地产开发商在规模高速增长的同时，普遍也面临着高负债压力。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩表示，根据房企中报显示，多数房企均已表态“去扛杠、降负债”的战略规划， TOP20房企已在逐步优化自身财务结构，融资新规的出台或将提升财务侧的战略等级以及加速房企优化节奏。预计下半年境内融资环境将进一步收紧，融资成本较上半年将呈上升趋势。
最后的融资窗口
对于房企融资继续井喷的状态，同策研究院资深分析师张吉辉表示，房企融资排期是有明确时间要求的，目前看到的发行债券，都是在半年以前就要开始做准备工作的，因此目前“三道红线”的影响还未完全得到体现，但可以预见的是，众房企会抓住最后的融资窗口期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示， “三道红线”具体落地实施还需一个过渡期。政策落地难度有多大？落地后该如何监管？对于部分房企而言，更多以观望态度去看待，大多抱有“侥幸”心理。再加上整个市场处于下滑状态，面临即将到期的债务压力，也促使大多数开发商不得不对外融资“找钱” 。 “房地产本身就是一个高杠杆行业类别，短期告别高杠杆还颇为艰难。 ”李宇嘉进一步表示。
今年下半年，众房企将迎来偿债高峰期。据贝壳研究院发布的报告显示，今年8月境内外债券融资到期债务规模约987亿元，其中境内到期债务规模约760亿元，占比约74% 。 2020年9-12月到期债务规模约3603亿元，同比大幅增加68% ，其中11月到期债务规模最大，超千亿元达1071亿元。
贝壳研究院认为，未来9-12月房企将面临土地成本上涨与偿债压力上升的现状，房企发债需求居高不下，预计至年末整体融资规模将突破万亿。同时，房企偿债压力骤升结合实现全年销售目标的业绩压力，房企下半场或面临更为艰难处境，不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。
李宇嘉称，债务压力之下， “三道红线”或将促使部分房企开发其他融资渠道， “明股实债”是值得注意的隐患。
中南建设CFO辛琦曾在今年中期的业绩会上指出， “三道红线”限制融资并不是一件坏事，这将有利于降低行业信用风险。但其同时表示， “三道红线”也倒逼房企在“股+债”模式里，可能会在“股”的端口做更多的努力。
“踩线”房企何去何从？
“三道红线”信号释放后，加快销售回款被业内普遍认定为最有效的应对手段。就在9月6日深夜，中国恒大董事局主席许家印连夜主持召开营销大会，会上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元。