汪道磊|房地产基金·结构化股权融资操作( 二 )

二、在建工程的抵押范围
在建工程的抵押范围包括三个方面的内容本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为” 。
（一）办理在建工程抵押时是以工程全部还是已完工部分作为抵押物？
（二）在建工程抵押是否适用“地随房走，房随地走”原则？
（三）在建工程抵押涉及所占用范围的土地时，抵押范围是及于整宗土地还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额？
三、在建工程抵押的办理条件
在建工程抵押的办理条件对金融机构交易结构的设计和增信措施的安排非常重要，但《物权法》《担保法》及相关司法解释均未对此做出明确规定。根据《城市房地产抵押管理办法》以及各地的相关规定，设立抵押的在建工程一般应取得“四证”（即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》）。
四、在建工程抵押与商品房预售。
五、在建工程抵押权与其他权利的冲突
（一）在建工程抵押权与工程款优先权的冲突
（二）在建工程抵押权与购房人权利的冲突
房地产融资项目中各种权利优先性排位

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六、在建工程抵押与其他抵押程序的衔接
在建工程抵押上承土地抵押，下接现房抵押，在某些项目融资中，可能涉及不同抵押程序之间的衔接。
（一）在建工程抵押与土地抵押程序的衔接
在很多房地产融资项目中，最开始的增信措施是土地抵押，但是，当项目开发到一定阶段时，由于以下原因需要将土地抵押转为在建工程抵押。
一是申请预售许可证的需要。
二是金融机构增厚抵押物的需要。
在建工程抵押与土地抵押程序衔接的几种情形

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（二）在建工程抵押与现房抵押程序的衔接。
在建工程在抵押期间竣工的，按照《城市房地产抵押管理办法》和《房屋登记办法》的规定，应首先由开发商办理房屋初始登记（初始登记又称为“大确权” ，是指项目竣工验收后，以开发商的名义办理的楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属人是该房地产开发商；与之对应的概念是“小确权” ，是指开发商领取楼盘《房地产权属证明书》后，依照法律法规的规定为购房者申请办理所购商品房的交易过户转移登记，核发《房地产权证》的过程。按照正常的房产证办理程序，必须先办理大确权，完成房地产的初始登记，才具备办理业主房产证的条件），然后再申请办理在建工程抵押转现房抵押手续。这里需要指出的是，如果项目在办理房屋初始登记前已经开始预售，则所抵押的现房一定是未实现预售的房产，已预售的房产不在现房抵押的范畴内。监管措施