汪道磊|房地产基金·结构化股权融资操作( 三 )

本项目的监管措施包括如下3种。
其一，销售款的监管。其二，销售进度的监管。其三，建设进度的监管。公司管控措施
其一，股东会层面。其二，董事会层面。
其三，管理层。房地产项目融资中风险判断的要素排序
在房地产项目融资中，基本风险要素有4个：交易对手、合规性、抵押物和现金流。
房地产融资项目中风险判断的要点排序
【汪道磊|房地产基金·结构化股权融资操作】

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房地产项目尽职调查中的“正奇结合”
为提高尽职调查的质量，业务团队需要遵循“正奇结合”的思路。
“正”指的是常规的尽调方式，如收集相关资料、进行经营及财务状况分析、市场前景的调研分析、项目现场查看、现金流测算、抵押物的核实及评估等。这种尽调方式是了解交易对手的基本路径，需要严格按照公司要求进行。需要指出的是，常规的尽职调查不能仅依靠交易对手提供的资料，信托经理需要有更多的主动性，在尽调过程中多跑跑工商、税务、住建、土地等政府部门，与交易对手的合作银行多做沟通交流，以获得更具公信力的信息资料。
“奇”指的是非常规的尽调方式，信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点，对交易对手缺乏全面深入的了解，这是相对于银行的重大劣势；而且信托公司的交易对手大多是民营企业，很多从正规渠道获得的资料（如财务数据）通常在真实性上存疑，通过非常规手段了解企业的资信状况、经营状况和盈利能力等，其意义不言自明。对于一些区域性的开发商而言，企业负责人的个人品性对于判断项目风险的意义，可能会胜过案头的资料分析，尽职调查中的察言观色可能要胜于厚厚的财务报表。结构化信托项目中信托财产的属性分析
信托财产的独立性

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信托财产的多元性

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信托财产的形态变化过程

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清退优先级投资者
清退的原因
全面尽职调查报告出来后，基于如下几个原因，信托公司做出了尽快清退信托产品优先级投资者的重大决策。
（1）减少声誉损失。（2）及时止损。（3）以时间换空间。
清退优先级投资者的交易方案