汪孟德|融创服务：非业主增值业务“夺主”穿透IPO( 二 ) |曹鸿玲|物业|孙宏斌|

“融创物业的规模、这两年提升的能力和水平都做得非常扎实。 ”正如此前融创中国行政总裁汪孟德所说，融创服务的在管建面中， 86.2%位于中国的一线及二线城市。

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据介绍，融创服务的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块。
三大业务同频增长，增值服务增长尤为亮眼，已露出赶超物业管理服务，担纲收入主力的苗头。
非业主增值服务比重从2017年的47.2% ，升至2019年的55.6% ，以15.72亿元成为2019年收入的重头；社区增值服务虽占比不足4% ，但近三年也是一路飞涨，从不足1亿元，增至2019年的1.07亿元。
增值服务瓜分了物管服务的比重。 2017年—2019年物业管理服务比重持续下降，从2017年的51.7%减少至2019年的40.6% ，以11.48亿元居于2019收入亚军之位。

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根据介绍，非业主增值服务主要分为销售协助服务、咨询及其他非业主增值服务、房产中介服务三大块。从收入占比来看，销售协助服务占有将近6成的分量， 2019年收入9.29亿元。不过从增速来看，销售协助服务的比重在逐年下滑，而房产中介服务的增速相当可观，从2017年的0.5%飙升至9.8% ，收入从百万级别增至上亿元， 2019年房产中介服务收入1.54亿元。
目前，房产中介服务主要是融创服务为地产开发商所开发的旅游度假项目、车位使用权提供中介服务。
相较而言，增值服务的毛利率远远高于物管服务， 2019年非业主增值服务、社区增值服务的毛利率达到34.8%、34.6% ，物业管理服务的毛利率虽从2017年的1.6%一路增至2019年的11.8% ，但仍落后于增值服务。
也正是高毛利率增值服务比重的加大，推高了融创服务的毛利率整体水平。数据显示， 2017年至2019年，毛利率分别为21%、23%及25.5% 。
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与大多数从地产分拆出的物业相似，融创服务的在管面积主要来源于融创集团。
截至2019年末，超九成收入都由融创集团开发的物业所供给，外拓项目收入贡献尚不足1% 。

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招股书中提到，目前，融创中国拥有融创服务100%权益。待建议分拆及上市完成后，融创中国预期将拥有融创服务不少于50%权益，而融创服务将仍为融创中国的附属公司。
这意味着，未来，融创中国仍将会继续给融创服务输送面积。
按照招股书所披露的重组后股权架构，融创服务分别由融创服务投资、融享持有80%、20%的股权，其中，融享是融创服务设立的用作员工股权激励的平台。目前，股份奖励计划的详细条款及相关承授人尚未确定。