房企|去杠杆政策持续发力，踩线的房企何去何从( 二 ) |房地产行业|房地产企业|

在2015年以来新一轮房地产高歌猛进的巨浪之下，追逐规模、追求流量、大而不倒，一度被房企奉若真理。直到福晟集团、泰禾集团（000732.SZ）等规模房企爆发债务危机，才开始让各方对于风险有了一定认识。尤其2020年泰禾集团接连爆发债务违约事件，更是戳破了房企“大而不倒”的神话，也让地产行业巨大的债务冰山清晰而深刻地呈现到世人眼前。
据了解，福晟集团债务总额超过700亿元，而泰禾集团的债务总额更超过1000亿元。目前，两家公司仍旧深陷困局，捆绑着一大批金融机构和债权人。
目前，福晟和泰禾的债务重组皆推进缓慢。参与福晟纾困的世茂集团（00813.HK）在半年时间里只接手了福晟几个项目，剩余数十个项目的命运，仍在世茂与福晟的拉锯谈判中未有归属。
泰禾方面的进展也不容乐观。万科（000002.SZ）虽参与其中，但债权人和利益相关方众口难调的局面，逼迫着这家行业领头企业的总裁祝九胜公开喊话：“要么集体沉船，要么集体上岸，想要个别上岸是不现实的。 ”
“泰禾和福晟都只算得上第三、四梯队之后的房企，它们尚且如此，若更大规模的公司爆发债务危机，对金融领域的冲击将更加剧烈。 ”上述CFO表示， “所以要严控房地产债务雪球继续滚大，以规避更大的债务风险的爆发。 ”
这样的担忧并非多余。对应监管层设置的“三道红线”指标（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）来看，规模房企中只有少数没有踩线，而同踩三条红线的大型房企就有恒大、融创、绿地、富力、华夏幸福等若干家。
以恒大为例，截至今年6月末，其资产负债率86% ，有息负债总额8355亿元，期内借款利息开支高达418亿元，汇兑亏损30亿元，融资成本净额107.72亿元，而其净利润才仅147亿元。
类似恒大这样的高昂融资成本，在房企间并非孤例，而集团加权平均融资成本高达七八个点以上的企业，其财务杠杆都会偏高。比如阳光城（000671.SZ）上半年净负债率为109.66% ，平均融资成本为7.5% ，其他融资的融资成本区间上限高达12.50% ，期内集团财务费用3.35亿元，同比增长38.58% 。
更为严峻的是，外界通常只关注到房企的表内债务，而表外的经营性负债，如商票、供应链金融产品等，往往被忽略。事实上，表外负债的规模同样不容小觑。知情人士透露，某TOP5房企自行发行的商票规模，已经累积到了三四千亿元的规模。

本文插图
金融机构预警
市场上种种信号显示，早在今年之前，房地产债务就已经引起了相关部门的重视，相关管控措施也早就有所铺排。去年5月，银保监会下发23号文，开始针对房企融资进行严监管。并对开发贷、境外债等融资方式进行进一步监管。