房企|去杠杆政策持续发力，踩线的房企何去何从( 三 ) |房地产行业|房地产企业|

与过去几轮调控所不同的是，去年的政策基于“总量控制” ，直接限制房企债务总额增长，其中最显著的措施便是将开发贷和按揭贷合并至房地产贷款科目下。 “当时这个规定一出来，许多银行的房地产贷款额度就没有了。 ”一位金融从业人士称。
而这一次出台的三道红线及配套政策，则显得更为精准和精细。一家房企的内部人士坦言：“以前无非是限地价、房价等，现在直接针对企业的有息负债，这能有效防范地产公司倒闭，也能规避金融风险。 ”
在业内看来，新近的一系列融资监管组合拳，将让金融机构对涉房地产融资设置更高门槛，一改过往只注重规模的监管规则。
过去10年，房地产是推动国家经济增长的支柱性产业，整体投资回报率维持在较高水平。 “地产行业强大的景气度，使金融机构为其融资的意愿较强，预售制度增强了房企无息负债能力，优质抵押物也赋予地产行业优秀的融资能力。 ”国泰君安证券认为。
为筛选优质合作对象，金融机构普遍设定“白名单” ，优先与百强企业进行合作，在授信规模、成本及期限方面倾向于百强企业；信托公司筛选标准更加严苛，部分信托甚至将选择标准限定在前50房企内。
为了适应金融机构的监管规则，房地产企业使出浑身解数，重规模轻绩效、放大杠杆、提高行业排名，努力挤进金融机构“白名单” ，甚至不惜给销售数据注水、强制员工买房等。
朗诗集团董事长田明曾公开表示，一些房企为实现年度销售规模，能够上排行榜，让自己的总包单位、销售代理公司、合作单位帮忙假签约，过年后再拿回公司销售。有些为了提高名次，甚至会花钱买排位。
为了做大规模，房企渴望融得更多资金；而为了融到资金，房企又必须规模达标。于是，在这场对财富与金钱的渴望中，房企与金融机构无形中成为“共生体” ，互相制约又彼此得利。
为限制房企融资规模、防范地产金融风险，监管层持续出台调控政策：土地储备贷款已于2016年被国家明令禁止；开发贷需满足“432”的合规要求；非标融资也因资管新规等政策受到重点整治。
银行对房企授信收紧后，信托成为房企最倚重的融资渠道之一。中国信托行业最新数据显示， 2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元，房地产信托占比14.57％，与基础产业（占比16.27％）数值接近。
尽管银保监会“23号文”对信托融资进一步管控，但房企花样融资方式仍不少见，譬如明股实债、非并表项目公司负债、ABS、短融超短融、租赁融资、房企关联方借款等。