房企|去杠杆政策持续发力，踩线的房企何去何从( 五 ) |房地产行业|房地产企业|

除去销售回款，房企应对到期债务的主要途径便是“借新还旧” 。贝壳研究院数据显示，今年前七月，房企境内外债券融资累计约7379亿元，占去年全年的62.5% 。
面对巨额债务，房企除了公开的表态，必须在内部启动应对措施，尤其踩线较多的房企，降低部分债务指标，不能只停留在口头说说而已。

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深圳一家头部房企负责人告诉第一财经采访人员，总部最近正在梳理月度财务报表：“尤其是三道红线里提到的资产负债率、净负债率、现金短债比，财务部门都在整理查看之前的报表，最新的7月、8月的报表也都在仔细核查。 ”
“大面上看，新的规定并没有把房企债务额度控死，踩一条线的情况下，债务总额仍然可以增加10% ，这给正常发展的企业留足了空间。 ”另一家房企财务负责人算了一笔账：如果以现有负债总额1000亿元来估算，可增加10% ，意味着可新增债务为100亿元，这笔钱用于购买土地，根据常规地货比（土地成本与可售货值），可新增可售货值两三百亿元，考虑到合作后的权益占比，全口径可售货值能到400亿元，足够一定的规模增长了。
但对于连踩三线，需要尽快降债合规的企业来说，短期压力十分显著，必须加速销售用自有资金补上债务缺口。这位财务负责人预计：“短期看，高杠杆企业过激买地的行为将受到制约，下半年的土地市场会更趋平稳一些。 ”
此外，部分企业内部还试图通过资本运作，去化解三道红线的束缚。比如将财务负债转为经营性负债，或者通过配股、分拆下属业务上市等方式，做大权益分母，从而降低相关财务指标。
一位业内人士透露：“微观层面的运作各有不同，但降债控风险的大趋势基本是确立的。每家公司会根据自身情况去适配新的规定，踩一条线问题不大，极致的企业会追求全部合格。 ”
中诚信国际认为，融资新规旨在通过财务及经营指标约束房企融资行为，引导企业强化自身经营造血能力，减少对债务性融资的依赖；房企将竭力通过提升自身运营效率、加速项目去化等方式增强内生资金平衡能力，实现资金良性循环。
种种迹象显示，在房住不炒宏观政策基调未曾改变的前提下，房地产凭借高杠杆蒙眼狂奔阶段似乎渐行渐远，放弃外部输血，追求内生增长，将是下一个阶段的主旋律。
这对过往注重风控和收益质量但发展相对缓慢的企业，或许是个好消息。日前，龙湖集团（00960.HK）董事局主席吴亚军便公开宣称：“中国房地产最好的时期到来了。 ”在她看来，进一步规范地产与金融的出发点是好的，国内大循环和海外小循环将成为中国经济发展常态。龙湖是少有未踩一线的房企之一。