『奇意楼市观』房价已变，上海环线格局打破，热点微板块崛起！在大上海

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【『奇意楼市观』房价已变，上海环线格局打破，热点微板块崛起！】在大上海，曾几何时置业遵循环线进行，内环、中环、外环到现在的郊环，原因无他，太过广袤的城市版图，发展重心由内而外，房价按照环线从内到外呈现下降的态势。

以2019年为例，上海楼市四条环线的成交均价为11-9-7-5-3 ，那么2020年目前的价格状况如何呢？从已经取证的项目来看，今年房价呈现高开走势，不少新盘的售价高出预期。
与此同时，伴随上海最新重点发展区域的启动， “环线价格图“正逐渐打破，不少超出环线格局的楼盘出现，购房人从选环线也正渐渐转为选板块，置业热点板块的趋势非常明显。
2019年上海环线价格图， 2020年上海的房价格局已变。
环线最高点：内环13.8万！中环9.98万！外环6.95万！

随着疫情逐步平稳， 3月以来的上海楼市全速前进，取证不歇火，呈现的房价面貌也比较惊人。内环内，年后首证项目绿地海珀外滩，均价高达13.8万，同比涨幅13.6%；内中环，徐汇天悦，均价9.98万，这个价格已经接近内环内中海汇德里的价格了，中海汇德里的均价为10.2万；外环的房价高点目前在保利首创颂，虽地处周浦，但得益区域和产品类型，此次推盘为叠墅，均价已经高达6.95万。

除了这三个最高点楼盘，今年纯新盘的价格走向也让买房人感到明显上涨。如闵行金虹桥的古北天御，其去年底的放风价为8.5万，上周实际取证的价格已经高达8.9万；宝山顾村的大华锦绣四季，年初放风价为4.5万，在美兰湖纯新盘中集金地美兰城取证均价高达4.48万后，其放风价已经变成4.7-4.8万。
东方惠礼认筹现场
同样的现象还发生在前滩，将在本周开盘的东方惠礼，其均价已经高达9.2万元，同比去年上涨了7000元/㎡；中环边的大宁板块，老盘静安府取证均价8.7万，静安映和仁恒静安世纪两个新盘的放风价都在往9.5万去奔。
2020年，隐性购房成本的提高已经变成显示，所谓的限价这张牌，在加推项目上可能会有所体现，在新盘上则作用甚微。
从单中心到多中心，中央活动区才是最中心！

目前环线价格的打破，某种程度上是价值回归，也是各个板块多中心的兴起，根据区域特征进行不同房价的制定，让市场进行自我调节，让购房者真正用脚投票。
但即便如此，在上海的版图上，仍然有一块区域无法撼动，地段价值在这里体现得最为明显，这就是中央活动区。
在上海市城市总体规划（2017-2035）的这张图上，我们可以看到即使上海越来越大，即使东西两端（大虹桥和临港自贸区）的风口再盛，这里才是最核心，才是城市的最中心。
这正可以解释，按照传统环线处在内中环的前滩为什么价格高企，而接下来的前滩，房价将会进入更高点，地价三万出头的东方惠礼，售价9.2万，地价6万多的三湘印象名邸，售价会是多少呢？
这也可以解释，处徐汇滨江的尚海湾豪庭二期，属于传统的内环旁，户型做得相当一般，售价竟然高达12.5万元，售价已经比内环内的一些项目都高， 290套房源，还有三天才认筹结束，短短两天的认筹率已经高达103.4% 。