汪腾锋“居者有其屋”之居住权制度什么是居住权

文章图片

什么是居住权？居住权是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权是本次民法典物权编中新增加的用益物权，也是本次民法典的一大亮点。设立居住权是为了解决现在社会上部分人群的居住需要，能够完善住房保障体系，提高房屋的效率，有助于应对社会老龄化，实现“居者有其屋”的目的。
想要成立居住权，以下几点要注意：1. 居住权的意义：仅为满足生活居住的需要。居住权人只有居住权利，没有继承或转让的权利，除非当事人另有约定。
2. 居住权的设立：书面合同 + 居住权登记。
书面合同：当事人双方应采用书面形式订立居住权合同，
居住权登记：当事人双方应向登记机关申请居住权登记，居住权自登记时设立。由此可以看出，居住权是必须要登记的。由于居住权是建立在房屋这种不动产之上的，居住权的存在可能会影响房屋的使用、买卖、租赁或抵押，因此居住权是需要进行公示的。
【汪腾锋“居者有其屋”之居住权制度】3. 居住权的期限：当事人可自行约定，无约定视为居住权人死亡时，居住权消灭。当事人可以约定5年、10年、20年甚至终生都可以，如果终生有效，即居住权人死亡时，居住权才消灭。居住权届满，当事人应当办理注销登记。
4. 居住权的费用：原则上是无偿的，当事人另有约定除外。
5. 新的房屋所有权人不得提前解除居住权。无论原房屋所有权人是买卖还是赠与，亦或是子女继承，新的房屋所有权人都不能因此解除原居住权人的居住权。从此可见，居住权是相对稳定的一项权利，除非到期届满，否则任何人都不能提前解除。
6. 居住权不得转让买卖，居住权人的子女也不能继承。
居住权与租赁的区别1. 从性质来看，居住权是用益物权，租赁是债权。这一点本质就决定了居住权是较为稳定的权利。
2. 从可约定的最长时间来看，居住权最长可约定终生，租赁关系的最长约定只能20年。
3. 从费用来看，居住权原则上是无偿的，如果当事人另有约定除外，而租赁一般都是有偿的。
4. 从权利的转让来看，居住权人没有转让买卖的权利，而租赁中的承租人在经过出租人的同意之后，是可以将房屋再次转租的。
5. 从权利的稳定性来看，居住权不受房屋转让买卖影响，而租赁关系享有“买卖不破租赁”的原则。由此可以看出，二者都不会因所有权变动而产生影响。
居住权可能带来的弊端综上所述，似乎居住权带来的是一片安居乐业的景象，但结合现实仔细想想，就会发现居住权可能也会带来不少问题。
1. 对房屋买卖影响最直接。在此之前，房屋买卖时一般查看不动产登记簿上的房屋所有权人，该房屋是否有租赁、抵押的情况存在。然而居住权出现了，将来买卖房屋时还要查看房屋上是否有居住权，一旦存在，这意味着在某一段时间内，房屋买受人对该房屋的占有使用是受限的。这无疑大大增加了房产的交易难度。
2. 房屋的附属权益归谁？现今社会，尤其是发达城市，房屋不仅仅是解决居住问题，还与社保、学位和落户有关。通常来说，由于房屋所有权人长期居住于该房屋，因此房屋所有权人享受该房屋的附属权益。但现在居住权将房屋的居住与所有权剥离了，那么享有居住权的人是否也可以同时享有这些附属权益呢？