房地产企业最终还是需要资本的加持 ， 从2007年开始 ， 阳光100曾前后三次冲击香港IPO ， 均无疾而终 。7年后 ， 阳光100再度发起IPO,与以往不同的是 ， 曾以住宅开发为主营业务的阳光100 ， 在多次冲击IPO失败后对业务结构进行了调整 。2014年阳光100成功上市 ， 而阳光100第四次冲击IPO成功的原因或与其业务转型有关 。2014年开始 ， 街区综合体成为阳光100的主营业务 。
对于公司业务的转型 ， 易小迪曾表示 ， “从发达国家走过的历程看 ， 做非住宅的房地产企业才有真正的盈利空间 ， 下一步房地产领域的竞争应集中在非住宅领域 ， 唯有商业做得好的开发商 ， 才有真正的竞争力 。”易小迪观察到 ， 在许多二三线城市 ， 商业综合体的建设已成过剩之势 ， 购物中心同质化严重 ， 但贴近生活 ， 有特色的街区型商业却是短缺的 。阳光100运营“街区综合体”填补细分市场的空白需求 ， 这种街区型商业的存在 ， 使住宅变得更有活力 ， 带来新的生活方式 ， 成为一个小型区域生活中心和城市的公共客厅 。
此后 ， 阳光100的定位也从传统开发商转型为运营商 ， 商业模式由开发利润向提供增值服务转变 ， 随着房地产市场由增量转向存量 ， 房地产企业传统业务的利润也出现下降 。2019年 ， 阳光100提出全面转型 ， 确定了阳光100的三大核心产品线：街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇 。
范小冲在2019年的媒体交流会上提出 ， 阳光100下半场的转型内容 ， 即“1+3”的品牌战略 。1聚焦的是目标客群；3指的则是三大产品线——共享式服务公寓、文化街区和复合型社区 。同时 ， 范小冲提出 ， 阳光100新业务采取的是租售结合的方式 ， 以保持稳定的现金流 。比如 ， 喜马拉雅共享式公寓主要是以出售为主 ， 文化街区中 ， 70%出售 ， 30%自持 。
然而 ， 阳光100的新业务板块并没有获得理想的回报 ， 而这也是阳光100再度加码住宅项目的主要原因之一 。据公开数据显示 ， 截至2020年6月末 ， 阳光100录得收入35.98亿元 ， 与去年基本持平 。期间 ， 物业销售收入录得33.43亿元 ， 同比上升1.4%；物业管理及酒店经营收入为1.93亿元 ， 同比下降8.6% ， 投资物业租金收入同比下降22.6%至5510万元 。
在诸葛找房资深分析师陈霄看来 ， 面对业绩不佳的现状 ， 阳光100逐渐意识到传统住宅和新产品同时推进力所不及 ， 试图通过转让住宅地产项目化解资金压力 ， 同时更多地投入到新业务中去 。短期内从传统住宅转型到新产品中 ， 产生的阵痛也是不可避免的 ， 对于文旅地产、服务式公寓的运营缺乏经验 ， 且回报周期长等问题 ， 都使得转型困难重重 。而预期通过调整产品结构来实现盈利水平的提升 ， 短期内效果不佳 。
资深房地产评论人薛建雄则认为 ， 阳光100所做的新业务板块除了街区综合体外 ， 喜马拉雅服务公寓和阿尔勒小镇的回报率并不理想 ， 总体租金回报水平也不高 。如果自有资金不足 ， 靠融资做这些项目肯定是不够利息的 。薛建雄建议 ， 阳光100应多建住宅和卖掉一些郊区的资产来降低负债 。他提出 ， 阳光100要长期更快成长 ， 应将持有资产租金收溢做上去 ， 同时配套高档住宅项目 ， 用住宅高利润加速持有资产扩张 。
踩中“三条红线” 往日荣光今不在
行业排名及利润水平大幅下滑的同时 ， 令阳光100更为窘迫的是公司关键指标三踩房企融资新规的“三条红线”政策 。据阳光100于2020年中期业绩报告数据显示 ， 其剔除预收款后的资产负债率为76.41% ， 净负债率为182.11% ， 现金短债比仅0.38 。
从财务数据可知 ， 阳光100若要满足“三条红线” ， 偿债压力巨大 。相关数据显示 ， 阳光100合约负债（预收账款）为80.96亿元 ， 负债总额为469.59亿元 ， 剔除预收款后的负债总额为388.63亿元 ， 剔除预收款的资产总额为508.61亿元 ， 由此得出阳光100剔除预收款的资产负债率为76.41%,,若以70%红线计算 ， 阳光100的负债水平应在356亿元以内 ， 负债规模至少减少32.63亿元 。在净负债率方面 ， 监管机构要求不得超过100% ， 而阳光100的净资产负债率为182% ， 阳光100账面“货币资金+受限制资金”合计为46.03亿元 ， 而公司短期债务高达122.12亿元 ， 现金短债比为0.38 ， 也不符合现金短债比不小于1的要求 。

稿源：(商学院杂志)

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标题：商学院杂志|阳光100“三条红线”压顶 易小迪盈转亏背后遭遇转型难题( 二 )