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在中南财经政法大型数字经济研究院执行院长盘和林看来 ， 不仅仅是阳光100 ， 许多房企目前都面临着高负债的风险 ， 其中一个重要的原因就是房地产销售中的预售模式 ， 但是剔除了预售款的资产负债、净负债、现金短债依旧踩了红线 ， 说明阳光100在生产经营中存在着很大的问题 ， 具体来说债务融资过大、囤地过多、去化减缓等 ， 因此降低企业的负债一方面需要控制囤地等高成本支出 ， 另一方面需要加快存货的周转和去化速度 ， 最后 ， 转变企业的经营模式 ， 向“轻资产+经营”的模式转变 ， 是降低负债和控制风险的根本 。
究其阳光100连踩三线的原因 ， 和多年转型业务不成功、错失多个市场红利关键点有很大关系 。
起初 ， 阳光100并未全面转型新业务 ， 但定位城市却率先出现变化 。2001年 ， 易小迪判断 ， 对于民营企业来说 ， 真正的机会在二三线城市 ， 因为二三线城市的GDP增速远超一线城市 。此后 ， 阳光100开始定位二三线城市 ， 成为国内最早进入二三线城市拓展的开发商 。易小迪称 ， 在二三线城市阳光100只拿两种类型的项目 ， 一种是城中心的综合体 ， 一种是郊区大盘 。阳光100开发的郊区大盘中住宅比例达到10%左右 ， 动辄达到10万平方米规模的商业面积 ， 然而 ， 当时正值一线城市供需矛盾没有解决 ， 二三线城市库存较多 ， 部分二三线城市房子出现饱和 ， 进入二三线城市也让阳光100错失了在一线城市扩张的机会 。
2003年 ， 招拍挂制度推行 ， 即对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地 。阳光100并未加入“抢地”大军 ， 从而错失了快速扩张的时机；2009年一线城市房价快速上涨之时 ， 阳光100却做出将重心转至三四线城市的决定 ， 再次错失市场红利 。2015年 ， 阳光100加码旅游地产和特色文化街区 ， 开发并耗资1.938亿元收购中书投资控股有限公司（以下简称中书控股）旗下的云南丽江雪山艺术小镇项目51%的股权 。但文旅项目耗资巨大、回报周期长 ， 阳光100入局后 ， 丽江雪山艺术小镇的去化速度还一直维持低位 ， 项目销售单价也持续走低 。
在知名房地产评论人薛建雄看来 ， 阳光100目前不容易销售的产品太多 ， 要下功夫尽快去化手上的资产 ， 以降低债务 。在他看来 ， 阳光100存在很多去化难的产品和商办项目 ， 此前阳光100布局的商办很难卖 ， 远郊大户型更难卖 。薛建雄认为 ， 资产多了就需要更多的住宅销售利润来支撑 。在这种情况下 ， 多数卖不掉的持有物业 ， 也很难有高租金回报 ， 这些产品放在手上会增加负债压力 。
为降低负债 ， 阳光100也曾出售项目 ， 2019年上半年 ， 将手中的优质项目出售给了融创中国和佳兆业 ， 一时间 ， 阳光100资金流动出现问题的新闻甚嚣尘上 ， 股价也出现了严重下滑 。
盘和林认为 ， 阳光100此前出售住宅项目的原因一方面是为了缓解企业的资金压力 ， 度过还债危机；另一方面则是为了帮助企业顺利转型 ， 销售企业旧的住宅项目 ， 有助于帮助企业迅速地从旧的粗放的开发经营模式转向新的精细化轻资产开发模式 。而受疫情的影响 ， 土地溢价确有所增加 ， 且目前公司也正在出售一部分土地 ， 但是考虑到企业未来的区域战略规划和企业经营模式的转化 ， 增加一级土地开发 ， 能帮助企业增加溢价的幅度 ， 获得更多的流动性现金 ， 因此考虑到企业的战略发展规划 ， 企业将会继续出售土地储备 ， 但也会进一步对土地进行加工 ， 因此 ， 出售土地储备的速度或将会放缓 ， 同时 ， 也会有一个底线 ， 以在不妨碍企业转型的前提下 ， 帮助企业渡过资金危机和经营战略转变 。
然而 ， 出售土地及项目只能在短期内解决企业的资金难题 ， 长期而言 ， 正确的发展策略及管理水平才是企业持续发展的源泉 。在市场的浪潮下 ， 如何活下去以及超越同行业不断进步的竞争者成为阳光100必须面对的问题 。

稿源：(商学院杂志)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn091091J642020.html

标题：商学院杂志|阳光100“三条红线”压顶 易小迪盈转亏背后遭遇转型难题( 三 )