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蹦迪读书|地产的渠道费用，为什么就是降不下来

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最近，好几个营销总坦言，感到压力山大。为啥？因为营销不好干啊。毕竟有的房企，一年换四五个，甚至七八个营销总已不是什么新鲜事。与此同时，老板既要求快速卖房，又要控制营销费用，当真不好干。
营销费用里面，渠道费用占了很大一部分。据不完全统计， 2019年整体代理费用及佣金费用支出增长了32.3% ，增速超过相关房企同期的销售额，这或意味着在2019年房企普遍对于代理、渠道开始有了更高的依赖。
而这，其实仅仅才刚开始。今年复工之后，一些城市热火朝天，但随着调控收紧，下半年的日子注定不会太好。对代理、渠道依赖会更高。如此一来，还怎么降低渠道费用？
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近年来，房企对渠道依赖度不断提高
下半年政策收紧，只会更加依赖渠道
每当行情较差的时候，对外部渠道的声讨就会多起来，因为太贵。可是，明源君注意到，近年来房企对外部渠道的依赖度越来越高。加上政策依然没有放松，下半年还在收紧，开发商要想压缩渠道的成本，当真很难。
一、近年来，开发商对渠道的依赖程度不断走高
最近， “A股房产中介第一股”我爱我家发布了2020年半年报。显然，新房业务是我爱我家的重要发力点。在半年报中， “新房业务”一词共出现24次。
在2019年，我爱我家新房业务不仅增速远超二手房业务，而且新房业务全年收入已经达到二手房业务的1/3 ，今年上半年也保持了这一水平。

▲来源：PropTech研习社今年同期，贝壳找房平台上的新房交易量激增，新房业务的营收首次超过二手房业务，占比超过5成。二季度，贝壳找房新房业务的收入增长更是超过120% 。
今年上半年，我爱我家二手房业务和新房业务共实现总交易金额(GTV)1600亿元。同期，贝壳找房达成了1.33万亿元的平台成交总额（GTV），相比上年同期的8900亿元增长49.4% 。
贝壳和我爱我家新房业务业绩快速增长的背后，是房企对渠道的依赖程度越来越深。
2019年的一场峰会上，左晖提到：未来几年，中介公司在新房交易中的占比可能会超过50% 。
从历史上看，随着开发商对渠道的依赖加深，渠道费用会逐步上涨。以北京为例， 2017年之前，北京新房代理渠道费率约为1%左右，更早时甚至可低至0.5%-0.8% 。从2018年至今，费率逐渐上涨至2%-3% 。
二、国内房客匹配效率低下，导致新房流量成本极高
8月13日下午，好屋首席运营官张军强在2020博鳌房地产论坛上指出，因为国内房客匹配效率低下的问题，现在中国买房依然是一件非常痛苦的事情。
张军强举了三个数字来反映房客匹配效率的问题：一是中国的购房者在买一套房之前平均要看33套房源；二是中国有非常大的经纪人群体，年平均成交的套数却只有3.3套，年收入只有6.7万；三是中国房产资金和资产流转的效率，大概是其它同类行业的1/3不到。
低效的房客匹配，使得房企需要找更多的渠道，更大的流量。由此，带来更大的成本。
张军强提到了几个数字，今年2季度，全国新房渠道的占比已经超过30% ，其中有19个城市超过40% ，新房平均佣金的货币化率是2.3% ，有的城市已经到了10%、12% 。

稿源：(蹦迪读书)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn0RDT3L2020.html

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傻大方

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