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他表示目前在北上广这些一线城市 ， 开发商通过经纪机构卖一套新房 ， 付出的营销成本大致在15到30万 。 目前新房的流量成本已经是中国所有行业里面最高的 ， 甚至比第二名的医美还超过2到3倍 。
【蹦迪读书|地产的渠道费用，为什么就是降不下来】其认为 ， 这是非常不合理的数字 ， 出现这个情况是因为房产的数字化程度还太低 ， 在其他行业验证过而且行之有效的精准低成本流量 ， 在房地产行业还没法落地 。
三、政策收紧 ， 使得开发商不得不出高价给渠道
前不久 ， 贝壳在美股上市 ， 风光无限 。 被问及贝壳的佣金费是否偏高 。 左晖认为 ， 如果二手房的佣金收太低（1个点） ， 市场会迅速萎缩 ， 好的经营群体会流失掉 ，
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对于招股书上说的新房费率在2.6%、2.7%左右 。
左晖认为 ， 新房提供的是效率差 ， 对于开发商来说 ， 肯定要去看财务成本 ， 100块钱销售额里面75或80块钱可能是融来的 。 比如一年有10%的成本 ， 那一百块钱里有七八块钱融资成本 ， 我们帮忙快速去化 ， 一个月对于他来说是千分之六七的成本的节约 。
费率没什么好关注的 ， 未来中国新房、二手房费率都会在2.5%到3%左右 ， 这是相对比较合理的状况 。
这意味着 ， 正常状态下也要达到这么高 ， 如果市场略差一点 ， 还会在这个基础上继续飙升 。 下半年 ， 这种苗头就十分明显 。 因为融资又收紧了 。
8月以来 ， 各路财经媒体聚焦监管层剑指高负债房企 。 8月20日 ， 住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 。 虽然目标对具体条款是剔除预售款负债率还是有息负债率 ， 说法还不一致 ， 政策本身也不是一棍子打死不让加杠杆 ， 而是规范房地产企业加杠杆的行为 ， 但是收紧已经没疑问 。 这也是响应中央关于“房住不炒”和严控违规资金流入房地产等指示 。
这意味着 ， 下半年很难再有类似上半年的低成本融资水平 ， 各房企融资的“好日子”已经基本结束 。
多家房企老总表示 ， 为了应对即将到来的融资渠道收紧 ， 一方面公司在减少拿地 ， 尽量融资；另一方面也在加快销售 。 为了快速销售回款 ， 公司已经在做降价促销 。
不过 ， 目前 ， 不同城市分化严重 ， 即便同一城市的不同区域分化也比较严重 ， 部分城市的项目为了吸引购房者 ， 已经出现首付分期的情况 。
下半年又要冲刺全年业绩 ， 又要降低杠杆率 ， 渠道肯定要用的 ， 给的渠道费用自然也不会少 。
去年 ， 媒体曝出某城市建议更改新房中介佣金点位 ， 新房中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位 。 但这并不现实 ， 毕竟快速去化跑量 ， 抓回款、抓现金流确实已是全行业的共识 。
加速去化 ， 尽早回款 ， 一直都是房企的首要目标之一 。 一旦市场遇冷 ， 售楼处的自然上访量降低 ， 通过渠道寻找客户就是必然之举 。
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自建渠道 ， 加大线上的投入
是降低渠道费用的必由之路
限价背景下 ， 开发商利润被压缩 ， 如果渠道又分走一大块 ， 利润将进一步缩减 。 咋办？标杆房企的做法：一是自建渠道 ， 降低被绑架的风险；二是加大对数字化、信息化和AI的投入；三是加强反腐力度 。
一、自建渠道可能同时降低显性和隐性成本
随着渠道所占份额日益扩大 ， 不少地产营销人感慨自己已经沦为乙方 ， 成为了一个工具人 ， 每天都在为渠道打工 。
为了减少对中介代理机构的依赖 ， 行业头部的房企们也早早就开始筑防 ， 万科、融创、龙湖和远洋等 ， 都相继成立了自建渠道代理公司 。 还有更多标杆房企则正在试点自建渠道代理公司 ， 并进行内部招聘 。
部分城市确实惨不忍睹 ， 一些项目的渠道费达到五六个点 ， 甚至10个点 。 按一TOP20房企老总的说法：近几年房企拿的地 ， 1/3是亏本的 ， 1/3盈亏平衡 ， 剩下的1/3能赚钱 。 渠道费用高 ， 是因为项目难卖 ， 而难卖的项目往往是当初拿地没有拿好 ， 本来就不赚钱 ， 甚至亏钱了 ， 为了尽快止血 ， 还要出高额的渠道费用 ， 确实苦不堪言 ， 但是这也怪不得别人……
稿源：(蹦迪读书)
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标题：蹦迪读书|地产的渠道费用，为什么就是降不下来( 二 )
