房地美公司数据显示 ， 9月份美国30年期、常规、固定利率抵押贷款的平均利率从8月份的2.94%下降到2.89% ， 10月进一步降至2.83% 。 而整个2019年的平均利率为3.94% 。

此外 ， 供应不足也被视为推升美国房价的重要原因 。 据NAR统计 ， 截至9月底 ， 全美房屋库存总量为147万套 ， 较8月下降1.3% ， 较一年前（182万套）下降19.2% 。 按照目前销售速度 ， 未售库存消化时间为2.7个月 ， 低于8月的3.0个月 ， 也低于2019年9月的4.0个月 。 值得注意的是 ， 2020年9月售出的房屋中 ， 71%的房屋在市场上的销售时间不到一个月 。

\"不缺乏有希望的、潜在的买家 ， 但库存处于历史低位 ， \"Lawrence Yun说 。 \"我们已经看到一些房屋建筑商采取行动加大供应量 ， 但仍然存在更多建房的需求 。 \"

新增供应快速提升并不容易 。 截至6月 ， 美国新房开工数量比2019年6月的123.5万套低4% 。 乔治·奇米尔表示 ， 城市规划方面的限制 ， 使得在最需要的地方建造新房变得困难 。

繁荣背后潜藏风险



美国房价的超预期反弹也引发了更多人的忧虑 。

乔治·奇米尔指出 ， 住房市场是低迷的美国经济当中的一个亮点 。 但是 ， 当房地产市场价格被便宜的资金所左右 ， 而非真正的需求 ， 结果往往是资源分配严重倾斜 ， 已经有很多投资者买房不是为了避风头 ， 而是为了替代价格更高的股票和债券 。

“未来的风险是 ， 经济繁荣会让更多人买不起房 ， 房价最终会达到危险的泡沫水平” ， 乔治·奇米尔表示 ， 而当繁荣破产时解开坏账需要时间 ， 坏账会波及中产阶级 ， 延长并加深由此造成的经济衰退 。

许小乐也认为 ， 房价过快上涨或引发金融风险 ， 且不利于民生 。 房价走势若与经济增长背离 ， 房地产市场泡沫积聚 ， 最终可能会在政策收紧时破裂 ， 导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险 。 同时 ， 底层民众买房越来越难 ， 不利于社会安定 。

据美媒报道 ， 由于脸书、推特等公司放宽员工工作地点限制 ， 一些技术人员离开硅谷 ， 迁往美国西部山区 。 但他们的到来也推高了房地产价格 ， 令当地居民不满 。

楼市能否推动经济复苏？

乔治·奇米尔指出 ， 在2020年的美国 ， 房地产是少数几个呈现正增长的行业之一 。 疫情加剧了许多人装修或购买新房的需求 。 在美国 ， 住宅房地产市场是整体经济复苏的重要因素 ， 但它在美国发挥的作用不像在中国那样大 。

房屋建设每年为美国GDP贡献约1.15万亿美元 ， 占GDP总量的6.2% 。 \"住房市场是美国经济重要组成部分 ， 但鉴于提供新供应量的限制 ， 仅靠住房市场很难恢复经济增长” ， 他表示 ， 美国需要的是基础广泛的经济复苏 ， 包括但不限于住房 。

许小乐则认为 ， 通过推动房地产销售来助推复苏经济 ， 一定程度上是“饮鸩止渴” 。 刺激房地产销售短期或将为经济发展提供动力 ， 但中长期会为经济发展和房地产市场运行埋下隐患 。

实际上 ， 美国房价逆势攀升并非个案 。 近期 ， 英国、德国、韩国等国家房价都呈显著上升趋势 。

许小乐指出 ， 与美国情况类似 ， 其他发达国家尤其是国际大都市房产价格上涨 ， 是货币宽松背景下居民购买力提升以及资金保值增值诉求所推动的 。

中长期看 ， 房地产市场与经济运行情况相适应 。 当前疫情全球大流行仍处在上升期 ， 国外形势依旧严峻 ， 经济面临衰退风险 ， 失业率居高 。 在这一大背景下 ， 房价上涨、交易活跃难持续 。


【"原"国是直通车|经济跌入谷底，美国房价怎么还连创新高？】

稿源：(国是直通车)

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标题：＂原＂国是直通车|经济跌入谷底，美国房价怎么还连创新高？( 二 )