情感式|棚改“停摆”，拆不起的老房子怎么办？新规下，统统迎来二次升值这两天

文章图片

文章图片

文章图片

这两天，跟一个生活在县级市的朋友聊天，当谈到楼市话题，他接连叹气， 2年前买了一套房子，价格不高仅5000元/㎡，这个价格在全国而言其实是很“幸福”的，按照历年房价上涨趋势，他认为5年内房价翻倍轻而易举，然而今年却看到几个位置不差的楼盘中，开盘价才4000元/平方米出头，房价不涨反降，这在楼市中十分罕见，很不能接受降价的事实。
至于为什么降价，渐渐地他发现了“原因”：2018年—2019年期间，全市计划棚改1万户家庭，对于一个人口只有50万的县级市而言，足以将房价拉升起来，原本4000元不到的房子单价，因为“棚改”一跃而上突破5000元，而后随着棚改热潮褪去，大量因棚改修建的住房被空置出来，销售是开发商回笼资金的“命根子” ，甚至可以决定一个楼盘是否能如期完工交付，在棚改减少后，房地产市场一下子回归到2年前的面貌，价格也没能例外。
棚改在三四线城市中，起着不可忽视的“带动”作用这样的例子，放眼全国各大城市其实并不少，棚改登场房价顺势上涨，比如湖北省，据河北日报讯报道，从2009年到2019年的十年里，湖北省累计拆迁260万套，这么庞大的棚改数量给房价带来了哪些变化呢？以湖北省武汉市为例，武昌区、江汉区、江安区这样的核心区域在2009年房价刚进入6000元/㎡门槛，然而十年后的今天即将进入“三万大关” ，涨幅近400% 。
种种迹象表明，棚改政策给楼市带来实实在在的“利好” ，不过这样的利好终究是有时效性的，不是靠硬实力提升的财富，必然也会缺乏稳定性，对此，独立经济学者马光远曾直言不讳指出，大量三四线城市的房子已经严重过剩，投资这些城市的房子犹如火中取栗，有人说开发商饥饿营销、捂盘惜售是房价上涨的主要原因，与人口大量流入和棚改相比，其实就是水滴和大海的关系，对于那些房价因为棚改而上涨的三四线城市，涨或降都是早就注定的结局。
明年起，棚改开始“停摆”了？2020年被誉为棚改的“收官之年” ，根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造任务，换而言之，棚改开始“停摆”了，部分省份还存在少量棚改项目正在“收尾” ，比如湖北、山东、江西、新疆、广西、广东和西藏等七个省刚发放完毕棚改专项债。棚改褪去，与三个原因脱不开关系：
1.房地产扩张过快，棚改的拉升效果极佳，然而棚改也存在着“后遗症” ，比如棚改的目的是改善居住品质，可在部分城市实际运作过程中却偏离了预期，货币化安置政策，让不少拿到拆迁款的“拆二代”流入一二线城市生活，原本新建的保障房入住率低，空置率提高，此时的棚改犹如嫁衣，表面上建设得风风光光，实际上这些城市的房子越来越“不值钱” 。
2.棚改的成本一年比一年高，房子越建越多后，房企销售难和成本高的矛盾突出，不是不愿棚改，都希望能通过棚改大赚一笔，然而棚改对开发商而言，意味着要付出更多的投入成本，抛除拆迁补偿成本不谈，单单是后续限价、购房力下降就够其喝上一壶了。