子木聊房|龙光前海天境：投资价值超过润玺，但居住体验太差
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文/大先生
01
11月11日下午 ， 深圳土地房产交易大厦 ， 一场百亿级别的“双十一剁手节”在这里举行 。
经过13家房企激烈争夺 ， 华润+金地+电建+前海控股组成联合体 ， 以81.519亿元+竞配28400㎡人才房面积胜出 ， 拿下今年前海出让的第二宗宅地 。
最后一锤定音时 ， 该联合体的代表更是激动拥抱 ， 打电话报喜：
“我们拿到了 ， 进前海了！”
前海成功拍地 ， 激动的不只是挤破脑袋也要进军前海的开发商 ， 还有望眼欲穿想在前海买房的购房者 。
随着建设日益成熟 ， 重金投入的前海已经成为了购房者趋之若鹜的焦点 ， 是深圳当下最热门的投资区域 ， 没有之一 。
但自2014年前海时代开盘至今 ， 整个前海片区仅有招商领玺和颐湾府2个新盘在去年底入市 ， 且都被一抢而空外 ， 一手住宅供应几乎一片空白 。
虽然几经变更后 ， 前海住宅用地的比例有所增加 ， 但整体比例仍是极低的数值 ， 每一个入市的新盘 ， 都可能是最后的狂欢 。
不过 ， 前海目前有3个住宅项目动工在建：万科臻山海、龙光前海天境花园 ， 以及还没有来得及取名字的天健前海项目 。
大先生得到消息 ， 其中龙光天境项目已经开放展示处和样板间 ， 共有1004套住宅 ， 毛坯限价10.71万/㎡ ， 看房需提前预约并验资500万 ， 预计12月底或2021年初入市 。
作为今年前海首个新盘 ， 龙光天境将入市的消息一出来 ， 便吸引了整个深圳楼市的目光 ， 不少购房者甚至将其和深圳第一网红盘华润城润玺相提并论 。
超高的关注度下 ， 这个盘究竟值不值得购买？和同样即将入市的华润城润玺相比 ， 哪个更具投资价值？
02
龙光天境之所以受到如此巨大的关注 ， 首先是因为前海这块金字招牌 。
其次则是因为 ， 这个项目是今年5月15日才拍的地 ， 如今仅仅过了半年时间 ， 就传出要上市的消息 。
对比宝中以泰华为代表的那几个捂地专业户 ， 简直是神速 。
相较之下 ， 同在前海的天健项目 ， 去年12月11日拍的地 ， 到现在整整一年过去 ， 地基都还没打完 。
龙光为啥这么急着卖？
众所周知 ， 龙光特别喜欢拿地王 。 从龙华玖龙玺和玖悦台、光明玖龙台 ， 到这次的前海天境 ， 拿地成本都非常高 。
玖龙玺和玖龙台得益于拿地后深圳房价的大涨 ， 比起售价 ， 当初的拿地价就显得不值一提了 。
但龙光的激进 ， 也导致了必须高周转地运转项目 ， 才能保证现金流 。 加上前海天境已经被政府卡死了入市售价 ， 无法通过房价上涨取得收益 。
天境这个项目 ， 仅拍地就耗费了115.97亿的巨额资金 ， 但据业内测算 ， 盈利空间只有1.72万/㎡左右 。