子木聊房|房贷利率下降，刚需何时买房？文/子木昨天

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文/子木昨天一个准备要买房的读者联系我，言语中透露着焦虑。
他说最近的朋友圈，到处都是中介在发布关于“房贷收缩“的信息，说年后利率要大幅上调20BP 。
他之前打算年后把房先卖掉，再加上自己的年终奖，换一套学区改善房。但如果利率涨起来，多出的月供成本不知道能否撑得住。
除此之外，近段时间，还有中介在炒作银行即将停贷或者试行摇号获取贷款名额的消息，整个市场暗藏着紧张气息。
对于买房人来讲，房贷利率极其重要，宏观上影响着房价趋势，微观上跟月供成本直接挂钩，所以一定要对其逻辑走势了然于胸。
中介所言到底是不是确有其事，房贷未来的走势到底是如何的？刚需如何作出对策？接下来子木帮大家还原真相。
1真相与规律
首先可以肯定的是，在楼市传统行情表上，年尾是全年最冷的销售淡季，房子卖不出去，自然需要噱头引起购房者的注意。
卖房子是中介的生意，自然不会放过任何一个营销档口。
例如每年春季过完炒作小阳春，年中炒作毕业季，下半年吹风金九银十，年尾则是银行房贷额度紧张。

期间如果出现什么地铁、货币任何政策利好，必须紧跟大势，只为证明“任何时候都是买房好时机” 。
为什么年尾会炒作房贷呢？这跟银行的经营规律有很深的联系。
1、银行年初都有放贷额度规划，一般小阳春和金九银十会消耗大量额度，四季度信贷额度见底，又遇上金九银十累积的客户申请，僧多肉少，自然放贷速度低了很多。
2、很多银行有业绩目标，一般都会冲个“开门红” ，也就是将年底的个人放贷挪到明年年初发放，也造成了放贷的延时。
所以年底房贷放款慢，这不是偶然，而是很多银行存在的常规现象，大家不必惊慌。
不过，今年关于银行放贷的舆论炒作的确要明显高于往年，这是需要注意的，基本是9月28号市场传出的监管文件造成的。
2历史性转折
据《21世纪经济报道》记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多行新增涉房贷款占比降至30%以下。
前段时间，这个文件在中介朋友圈里都传疯了，很多人不知道30%是啥意思，还有媒体解读只有30%的购房者才能从银行借得上钱……
其实据一些银行人士所述，因为房地产业整体杠杆较高，今年年初央行就通过“窗口指导” ，要求各大行涉房新增贷款比例在30%以下，到了年中大部分商业银行已经符合要求。
在新增的30%占比额度中，一部分是借给房企的，一部分发放给个人的，其中最主要的意图还是配合“三道红线” ，压制开发商。
房地产本来就是资金密集型产业，如果强监管+限贷，那么意味着给过去开发商暴利猖獗的时代彻底画了上了句号。
这对市场有一个极大的好处，就是对开发商的自有资金要求较高，烂尾楼的数量肯定要下降。
同时房企如果不想资金链断裂，就必须提高回款能力，遇到行情不好的时候，就只能打折让利了，这跟2015年的市场很相似。
当然30%对个人贷款也有影响，毕竟额度占比少了，银行会优先选择征信比较好的购房者放贷，而对征信差的客户则会相应提高利率加点，来对冲信任风险。
有人说购房者贷不上款了，不至于，商业银行这么多，市场竞争力弱的还会对房贷这种信用风险较低的业务伸出橄榄枝。
3LPR利好已消失
接下来进入敲黑板环节，聊一下房贷利率走势。我们之前讲过：