前方高能：2018年白云、天河、荔湾将分别供应超20万㎡新货！年终总结来啦！"

★素材来源：广州中原研究发展部

新一轮调控，开始了。

2017年已经结束，广州一手住宅网签成交88462宗，同比下跌31.1%。

从同为“调控年”的2011/2014市场情况来看，2017年处于新一轮调控周期的起始阶段。

即便成交下滑，在4大城市中广州走势依然相对平稳。

2016年至今四大一线城市均颁布了相应的楼市调控政策，从成交走势来看，上海、深圳受调控影响波动较大。

其中上海今年总成交量为626万㎡，同比下跌54%；深圳今年成交230万㎡，同比下跌45%，反观广州在政策调控下今年成交同比下跌31.1%。

可见广州楼市投机成分少，绝大部分买家以刚性自住为主。只要推货量保持相对稳定，市场成交不至于出现大起大落；此外，广州一手总成交量为四大城市之首。

中小户型成交上涨

改善大户受政策影响明显

从近两年全市成交面积结构情况来看，120㎡以上大户型成交占比出现明显下降趋势，其从2016年初的28%下跌至近期仅19%。

广州中原研究发展部认为，2017年3月调控后由于首付比例提高、信贷收紧等原因，对部分改善、置换型买家造成误伤，市场中刚需型买家的主导地位更加明显，因此市场上大户型产品的成交能力减弱。

千万豪宅成交下降

3千万以上顶豪不降反增

数据显示，今年广州共成交614套千万豪宅，同比下跌56%。其中1-2千万的“入门级”豪宅下跌幅度最为明显，同比减少近6成。

符合该价格段的楼盘主要有番禺、南沙等区大面积洋房或别墅及市区白云、海珠等项目。意向客群多为置换改善客户，受调控影响该部分客户多处于观望状态，入市欲望不强。

新政调控对于3千万以上“顶级”豪宅的买家影响较弱，该价格段豪宅成交量不降反升，同比大增7.6倍。

2017年广州共成交60套3千万以上顶豪，收金24.3亿，占千万豪宅总成交金额的23%。

由此可见经济实力强劲的买家对广州高端项目的认可、忠诚度仍然较高，从侧面说明了高端买家对广州未来发展前景的认可。

四季度成交回升

广州市场需求强劲

3月调控出台后开发商开盘节奏明显放缓，7-9月份大部分意向买家处于观望阶段导致去化大幅下跌。

从10月开始楼盘推货节奏明显加快，受供应量增加、实际市场需求刺激，买家亦明显加快入市步伐，四季度市场回暖信号明显。

▲2017年每月成交表

房企缓解资金压力

年底小幅让利3-5%

四季度市内主要一手板块部分项目通过特价房、优惠等形式小幅让利促进成交。

经过2017年买卖双方的“博弈”以及调控大趋势，部分房企由于业绩、资金压力而回调价格，对于买家而言目前为入手的好时机。

告别扎堆

Top10成交热盘来自不同板块

随着近年广州各区基建、招商引资协同发展，以往资源倾斜某一板块、新城的情况不再，买家的选择空间亦随之增大，2017年Top10热销盘来自10个不同板块。

供求缓和

近一年库存基本稳定

今年广州一手住宅供应量为805.44万㎡，同比下跌19%。由于供应量下跌幅度低于成交量，造成供求关系相对缓和。

但需要指出的是由于网签延迟等因素干扰，部分已成交未网签去化未能体现。因此广州中原研究发展部认为实际供求之间的缺口依然存在，供不应求的市场情况将持续。

下半年5大逆袭板块推货增加+小幅让利促成交

2018年市场展望

白云天河荔湾或分别供应20万㎡以上新货

2018年白云、天河以及荔湾为中心区供应主力，其中天河将迎来奥体珠江花城（油制气厂旧改）、小新塘两大全新项目，预计供应面积可达17.5万㎡。此外白云民科园、白云新城预计将有全新盘推出。

除推货量以外，新楼盘定价亦值得关注，市区2016-2017年多宗“标杆价”地块产品将入市，当年房企“一掷千金”投得的高价地项目市场反应如何，则有待持续观察。

外围区方面，2018年一手住宅供应将由增城、南沙领衔。

增城主要以在售楼盘加推新货为主，供应板块集中在朱村东以及荔城。

值得一提的是朱村于2017年12月挂出8K科技小镇用地，未来除教育城规划、21号线外，该区将迎来又一重大利好，预计买家将加快入市步伐，而开发商有望顺势加大供应。

南沙多个新项目有望在2018年面市，预计将为市场带来53.5万㎡全新盘货量以及60万㎡在售项目加推。

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