13万套！广州迈入二手房时代！番禺、增城、花都最受捧 2017年二手报告也出炉了"

★素材来源：广州中原研究发展部

二手成交维持高位稳定，存量房进入飞跃发展时代。

2017年，广州二手成交133175宗（1-10月来源阳光家缘，11-12月为广州中原研究发展部监测），环比微幅上升3%，基本与上年持平。中原成交均价（不含南沙、从化）为31223元/㎡。

相比一手成交大降3成，二手成交仍维持高位稳定，总量是新房的1.5倍，广州进入存量房飞跃发展时代。

2017年在新政调控影响下，二手成交仍维持高位稳定的主要原因有以下几点：

其一，政调控对刚需客影响效力小，刚需市场需求力度大。

其二，一手供应缩减，客户转移至二手市场。2017年一手住宅供应仅有805.4万㎡，环比去年大降19%，部分需求分流至二手。

其三，楼梯楼成交活跃带动二手市场成交。8月初，荔湾政府出台旧楼加装电梯补贴政策利好，价格仍较为低洼，促使今年楼梯楼成交十分活跃。

其四，外围次新房补给，规划利好多，价格低洼，二手成交活跃。今年，外围区番禺、增城、花都二手成交仍维持市场的活跃度，主要受次新房补给影响以及地铁利好刺激。

刚需客为主

一至两房成交逆势增长

2017年，一房、两房成交占比分别为14%、46%，较去年同期分别净增2%、6%。

三房、四房成交占比分别为32%、8%，分别较去年同期净减6%、2%。

2017年政策收紧，部分改善需求被误伤，而刚需客户则受新政影响不大，购房需求仍在。

楼梯楼及15年以上

低总价房源成交增长显著

数据显示，2017年，楼梯楼成交占比为43%，环比大幅增加14%，基本与电梯楼成交持平。

此外，15年以上的老旧房源成交占比为63%，较2016年（47%）大幅增加17%，首次超过15年以下二手房。

随着电梯楼房价走高，而楼梯楼价格低洼，加上8月初荔湾出台旧楼加装电梯补贴政策利好刺激，不少刚需客群，转而选择购买楼龄稍有点长的楼梯楼房源。

外围成交显著提升

花都大涨九成

2016年二手住宅成交TOP3分别为番禺、天河、增城。

而2017年，年二手住宅成交TOP3分别为番禺、增城、花都，成交占比分别为21.7%、14.9%、12.3%。当中，今年花都成交大涨九成。

随着中心区房价走高，不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业，如番禺、增城、花都等区域，促使今年二手成交TOP3均为外围区。

海珠赤岗、荔湾区康王路板块跃升为黑马

在板块方面，天河区珠江新城板块受政策影响严重，客户观望情绪高，今年成交活跃度大幅下降。

向来受刚需客欢迎的东圃板块，因价格高企，加上受新政影响，不少客户转移至增城、萝岗等区域置业，促使今年成交降温显著。

海珠区赤岗板块、荔湾区康王路板块今年成交活跃度提升显著，成为今年活跃板块的黑马，新上榜今年活跃板块TOP10中。

外围大型社区配套成熟

价低房多成交活跃

2017年二手住宅成交活跃盘TOP10中，有70%位于外围区，且大部分为均价较为低洼的楼盘，如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城等，2017年中原成交均价约20000元。

中心区的活跃楼盘，也是价格较低的大型社区楼盘，如海珠的金碧花园、白云的汇侨新城、天河的棠德花园，2017年中原成交均价分别为35443元/㎡、19952元/㎡、23977元/㎡。

【区域分析】

番禺：大社区+成熟配套，钟村板块强势崛起

截至12月25日，2017年番禺区阳光家缘中介网签量为23001宗，较2016年上涨12.1%；中原成交均价为24746元/㎡；套均总价为249万元/套。

当中，钟村板块二手成交首超越华南板块。其主要原因为：

一方面，华南板块价格走高，不少刚需客退而选择价格相对低洼的钟村板块，以祈福新村和锦绣生态园为例，2017年中原成交均价分别为20076元/㎡、19919元/㎡；

另一方面，钟村板块大型社区多，生活配套齐全，加上地铁7号线开通、22号线规划建设，交通便利度逐渐提高。因此，今年钟村板块成交活跃度提升明显。

增城：成交跃升至第二，省外客户成主力

截至12月25日，2017年增城区阳光家缘中介网签量为15732宗，较2016年上涨14.5%；中原成交均价（仅含凤凰城板块）为19673元/㎡；套均总价为218万元/套。

由于地铁13号线已经开通，而增城价格相对低洼、楼龄较新，其成交活跃楼盘碧桂园凤凰城和翡翠绿洲成交均价仅20667元/㎡和18347元/㎡。

此外，由于外地客户在增城不需5年社保也可购置一套住宅，2017年有65%的外省客户选择在增城置业。

花都： 9号线开通、价格低洼，造就市场黑马

截至12月25日，2017年花都区阳光家缘中介网签量为13083宗，较2016年大幅上涨94%，涨幅接近一倍；中原成交均价为13357元/㎡；套均总价为137万元/套。

花都区升幅最为明显的原因为地铁9号线的开通，大大缩短了与中心区的距离，并且将区府商务区、空港商务区和广州北站商务区三大规划区串联起来，大大提升了花都整体价值。

此外，花都核心板块一手在售楼盘不多，致使部分置业者转战二手市场。

因地铁开通，花都出现“待价而沽”的现象。以云峰花园为例，云峰花园正常市场放盘价约21000-22000元/㎡，而部分业主将放盘价定在25000-26000元/㎡左右，远高于正常市场价格，并且客户购房议价空间相对较少。

荔湾：政策扶持，楼梯楼成交活跃

截至12月25日，2017年荔湾区阳光家缘中介网签量为7275宗，较2016年上涨17.5%；中原成交均价为32693元/㎡；套均总价为253万元/套。

当中康王路板块成交活跃，中原成交均价为34801元/㎡。主要因为地处上下九商圈，生活配套成熟，且受到加装电梯等利好影响，价格又尚处低洼，对刚需客有较强的吸引力。

白云区：机场路板块刚需客为主，成交夺魁

截至12月25日，2017年白云区阳光家缘中介网签量为12073宗，基本与上年持平；中原成交均价为22961元/㎡；套均总价为166万元/套。

当中，白云区的机场路板块十分活跃，成交夺魁。旧村改造，产业园密集，提升区域价值，租售客户增多。同时已楼梯楼居多价格较为低洼，因此购房需求进一步增加。

天河：客户观望情绪严重，逼迫业主让利

截至12月25日，2017年天河区阳光家缘中介网签量为10919宗，较2016年大幅下降35.1%；中原成交均价为52056元/㎡，全市最高；套均总价为482万元/套。

2017年，天河区成交量下滑最为严重，主要由于天河区房价走高，加上限购政策收紧，导致区域市场分化，成交热点转移。当中东圃板块受影响严重，有骏景花园一业主甚至愿意下调50万元以加快促成交易。

海珠：承接琶洲规划利好+价格低洼，赤岗板块成交活跃

截至12月25日，2017年天河区阳光家缘中介网签量为12499宗，较2016年微幅下降7.8%；中原成交均价为34772元/㎡；套均总价为263万元/套。

赤岗板块二手市场表现亮眼，成为今年活跃板块的黑马。一方面是毗邻琶洲，承接规划利好，提升板块价值。

另一方面是，板块以楼梯楼为主，价格低洼，如鸿运花园、金影花园和聚德花园，中原成交均价分别为28970元/㎡、28079元/㎡、23692元/㎡，因此受到不少刚需客的青睐。

越秀：房价走高，预算受限，小户型成交占比过半

截至12月25日，2017年越秀区阳光家缘中介网签量为7835宗，较2016年微幅下降0.5%；中原成交均价为43514元/㎡；套均总价为316万元/套。

受新政调控影响，2017年越秀区60㎡以下的刚需小户型成交占比逐渐提升，成交占比由1季度的37.98%提升至4季度的51.11%。

黄埔：萝岗板块次新房供给，成交活跃

截至12月25日，2017年黄埔区阳光家缘中介网签量为3521宗，较2016年上涨6.7%；中原成交均价为25154元/㎡；套均总价为233万元/套。

当中，萝岗板块成交活跃，2017年中原成交均价为27803元/㎡。一方面，根据《2016-2018广州中小学建设计划》规划显示，未来萝岗区将增设约180班，教育资源的重点布局将提升了萝岗整体板块的价值。

另一方面，次新房供给补充，如万科东荟城、雅居乐富春山居等已转为存量房流入市场，可选择二手房源增多，而萝岗核心板块在售新房不多，因此受到不少置业者的青睐。

2018年成交量价或将持续维持稳定态势

2017年，广州在政策调控收紧，加上城市价值提升的大环境下，二手住宅成交始终维持在稳定态势，价格越趋平稳。

2018年，楼市调控将维持收紧态势，继续支持刚需改善，打击投机炒房。

另一方面，将推动高质量发展，迎来新的机遇：楼市进入“租购并举”、“后财富”、“配套升级”、“产业升级”以及“产业升级”新时代。

广州中原研究发展部预测，在此大环境下，2018年广州二手住宅成交或将维持在稳定状态，而价格则变得更为平稳。

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