番外NO.2【房子?还是票子?】宝爷滚雪球

小编嘚啵嘚：《番外NO.2【房子?还是票子?】》是傻大方资讯以迅雷不及掩耳盗铃儿响叮当之势为你带来的，你是继续往下看呢？还是继续往下看呢？

正文开始：

房子的升值主要取决于什么？

1、人类生产力的提高：人类生产力提高，收入变高，但是由于人与人之间的竞争性，期竞价关系就体现在土地上，比如核心城市高生产力人才净流入，竞价关系更厉害，土地价值提升了，建在其上面的房子也就升值了。所以房子的长期增速

2、资本对房价增长速度的预期，也就是资本溢价。

同样体现人类生产力的代表，房市和股市有啥区别？

1、土地反应的是区域性平均生产力。

2、股市反应的是社会先进生产力。

所以问题来了，未来投资房市还是投资股市好？

房产泡沫程度：

目前中国的人均收入3万元，而美国折算人民币之后是中国的10倍，房价1倍左右，可以大致预估下房价的泡沫大概在50%~60%。因为中国的房地产市场机制不存在平仓，房价腰斩了银行也不会收回，美国是存在平仓机制的。目前商铺的租金回报普遍4%~5%，以及贷款利率4.9%的存在，一旦房价跌去50%左右就会有大量资金进入，这是估值依据。那么根据房市长期按人均GDP增长速率8%~9%预估，一旦腰斩了再涨回去就需要10年。

香港市场从1957年左右开始增长，到1997年暴跌之前，年均增长率17%，一直暴跌了6年到2003年止跌，然后到2016年的时候才超过97年高点5%，也是李嘉诚抛售房产的一个因素。

影响房地产回报率的因素有哪些呢？

1、未来房价的年均涨幅：

截止目前中国房地产市场年均涨幅12%~14.5%（未算杠杆）主要集中在大城市，其中的二三线城市还有大概40%的烂尾概率。由于房子底下的土地反应是的这个区域人类整体的平均生产力，所以未来20年可以按人均GDP增速预估8%~9%。各个地区因为生产力不同会不同，但长期围绕均值波动。

2、提高杠杆度的能力（投资房市的最大优势就是自带杠杆不平仓）：

● 首付比例：公积金3层，商贷2层，个别有渠道甚至可以做到0首付。

● 公积金可贷款倍数：公积金贷款利率目前3.25%，可贷款数是10到15倍，优势是未来公积金随着工资收入水平会上涨，缺点是车位不能做到按揭里面一起贷款且必须三层首付。而商业贷款虽然有4.9%的利率，但是部分地区车位可以纳入总款按揭，且首付比例2层最低可以0首付。

● 贷款年数：贷款年数取决于自身投资水平的机会成本，高于贷款利率那一定是越久越好，但对于投资能力相对较差的依然推荐30年是因为中途可以改期，30年改20年或者10年，对自身可调整余地大，同时成人贷款年龄限制男性65岁，女性60岁。

● 还款方式：一共大概6种还款，普遍的还是等额本金、等额本息，可操作的还有随着年数本金递增的还款方式，非常适合投资能力高的人。

● 车位是否能做到按揭中

● 房屋评估价值

●当地认贷认房政策：二套房利率1.1倍。

3、交易费用（一手房大概占2.5%）：

契税、个税、营业税、中介费、维修基金、物管费。

商铺营改增税率大概5.6%，而租金回报2%~7%

住宅租金回报1.5%~2.8%，未来有可能上遗产税

4、其他费用风险：

产权年数、三证齐全、过户、期房还是现房、遗产税

5、其他潜在收益：

这里举一个其中投资房产的小例子：

某人有30万在股市，30万在公积金，可以将30万公积金按10倍贷款买房，然后将股市里的30万付首付，再拿购房合同取出30万公积金投入股市，并将此房子出租，租金+单位公积金可覆盖后期按揭还款，同时租金长期会有5%~8%的涨幅，房价涨了卖了也能赚杠杆收益，可以白白套一套房。

根据以上的计算，首套房利用公积金按3层比例首付，最终每年18%的收益是可以达到的，但是无法长期保持，因为一个是随着你还款增加杠杆率会下降最后就是没有杠杆，还有就是未来房价趋势有走低的可能性，小城市30%~40%的泡沫，大城市50%~60%的泡沫，一旦腰斩恢复的时间很久。

影响股市回报率的因素有哪些呢？

1、具有投资视野的广阔性

2、具备相对成熟的投资体系

3、黄氏价格下ROE再计算成实际收益率的能力

4、ROE、PB对应表的理解

5、投资原则的把握，投资心态的控制

6、衍生品和投资组合思想的熟练运用

7、控制好适当的负债率，以及盈利规划

8、综合策略运用，不断学习并实践多种交易模型

所以预期的股市投资收益率根据个人能力年化15%是可以期望的。

由于社会发展的阶段性特征不同，目前社会由于技术抄袭红利和人口红利导致的经济增长在未来会因为从抄袭转向研发创新的过程而放缓，而随着社会发展当人均产值1.2万美金时将会发生变化，后半段富豪和普通人的差距会越来越大，社会财富的2极分化会越来越大，到那个时候比如现在的日本，白领族就是穷忙族，付完小孩的学费和房贷，所剩无几，70多岁了还不能退休。

为什么会导致这样的局面？因为你有100万和别人1000万，同样10%收益率，你只有10万，而他有100万。这个越到后面财富的绝对值差距会越来越大。97年李嘉诚只有300亿，2016年达到了2000亿，6倍还多，这就意味着到这个时候，全香港的产值有一半是由香港前50的富豪们提供的，同样意味着哪怕是白领阶层也拖了平均GDP的后腿，而房价的涨幅是根据区域平均GDP的，这个时候你会发现，白领也买不起房，还不起房贷了。而且还有一个就是一旦发生社会危机，企业短时间内经营不善，但一定会很快恢复，而普通民众就不行。

所以最后的结论就是公积金贷款首套刚需房，然后剩余的钱投入股市，合理分配学习时间，等待合适的机会再介入房地产。