人生的第一套房子，千万别买错！一轮限购限贷之后

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人生的第一套房子，千万别买错！。人生|楼市|新城|樊胜|政府工作报告|房子---

一轮限购限贷之后，很多城市买第二套房的入市门槛比第一套房提高了很多（不论第一套是否已经脱手）。以我所在的杭州为例，第二套首付比例要求为六成，利率上浮10%。

这样一来，买第一套房子就是你用最低利率，获得最多贷款的机会，显得尤为可贵。

选房买房是一道综合题，它考验你的智慧、眼光、人脉、决断力和行动力。

第一次买房是一次小型创业，你要调动自己全部的智力进行趋势的判断，梳理投资的逻辑，还得拿出资源整合能力和筹款能力。

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首先，看准买房时机。

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前一篇已经讲了，现在我国还在城市化的大周期内，房价会按照“快速上涨——政策压制——高位盘整——限制放开——快速上涨”的循环螺旋式上升。

在大周期内任何时候买房，若以五年十年后的上帝视角来看，估计都不会觉得亏。不过，在这个循环中，有两个时机是比较好的。

一个是有全国性放宽的政策出台，地方上限购限贷刚刚被取消的窗口期。

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预售证要政府发，土地供应是政府的权力，户籍管理、信贷政策也是政府说了算。政府凭借这几件武器，能够在很大程度上干预楼市，换言之，中国楼市比中国股市好控制得多。通过观测政策变化，能够很容易辨认出买房的好时机。

比如2016年2月出台的契税减免，作为一项全国性的购房优惠，就是一个很明确的风向。此后各个城市逐步取消了限购限贷，房价果然飞涨。

还有一个方法，关注深圳楼市。

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大家知道，上一轮暴涨是从深圳开始的。很多城市在2016年才进入上涨期，但深圳楼市在2015年已经率先起飞。

2015年央行多次降息，当年政府工作报告也提出“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

2015年到16年上市房产公司融资非常容易，钱多得几乎泛滥，当然要去拿地。2016年可以看到大量央企背景的地产商到处拍地，很多地价一下子超过周围房价，面粉比面包还贵。

深圳人不亏是改革排头兵，会解读会议精神。段位高一点的，要学习深圳人，学会看政府工作报告和货币政策。

不过，这一轮的上升起点已经过去了。

二是抓住压制政策起效后市场转冷，那些被“限价”的机会。

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房价涨到这个份上，上面风向早就改了，货币放水渐渐收住，限购限贷政策纷纷出台，已经收缴很多你潜在对手的购房资格。

目前房价不能再涨已是政治任务，各地方政府各自出政策，达到上面规定的零涨幅即可，这就是所谓的“鸟笼行情”。因为限价，有的地方新房比二手房还便宜。

而且有的开发商在楼市上升期拿地，对未来十分乐观，产品设计定位高，没想到房子造好了还是得按政府指导价卖，所以此后一段时间，买新房是更好的选择。

当政策把机会给了刚需，你可以慢慢学习，慢慢挑选，静候良机。

但不要一心指望在最低点入市，那需要太多太多运气，需要上辈子拯救银河系，而好的机会总是稍纵即逝。

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讲完时机，我们来讲怎么选房子。

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买第一套房，建议选择交通便利，工作方便的地方，房子尽量新，可以牺牲一些面积。

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年轻人事业为主，连樊胜美都教育邱莹莹，外地过来打拼的女孩子，工作是唯一的保障。每天坐车一小时上班，和走路十分钟上班，迟到概率不同，精神状态不同，加班可能性也不同。

以自己工作的地方为中心，5公里为半径，看看周围的地块，有没有你可以接受的楼盘。如果你上班的地方是绝对市中心，周围只有买不起的超级豪宅、看不上的老破小和溢价夸张的学区房，那么不要也罢，考虑下一个思路。

选一个通地铁、规划好的新区。

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城市开始扩张，会涌现一些新城。

新城刚刚出现的时候，往往人们的观念和新城的基础设施一样落后，不少人会错过机会。

但实际上新城跟老城相比，规划更加科学，拆迁难度低，政府会投放重大项目，甚至政府机关直接迁入。这样的新城建设速度会比想象得更快，而且这几年有越来越快的势头。

想象一下90年代的上海浦东和广州珠江新城，几年时间之内房价暴涨，很快到达和老城区相同的高度甚至超越，仅从增速角度讲，是远超老城区的，投资回报率大。

所以，到年轻人多的地方去，到人才密度高的地方去，那里会有最便利的交通网，最炫酷的电影院，最具想象力的人，最多的未来独角兽。

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到新城买房的时候，重点考虑现代服务产业的聚集度，比如金融业、互联网业，在互联网时代，这些处于上升期的产业，带动能力远远超过传统行业。

高端服务业聚集的地方，环境会比较好，适宜长期居住和发展。如果新城产业结构以制造业为主，那么前景可能没那么美好，比如杭州的下沙。

城市在生长，会出现几个副中心，老城不会死，但是保值意义要胜过增值意义。

有一个小窍门，找找看星巴克，星巴克的选址有一套自成一体的标准，有星巴克的地方，有资年轻人人气会比较高。

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具体落实到选房，品牌是一个值得考虑的因素。地段在房价构成中仍然吃重，但是比重有所下降。

现在买房子，除了地段之外，房屋质量、物业服务、邻居素质是人们越来越看重的指标，这些软价值在二手房市场上是值钱的。

经济能力好贷款额度高的，买房要尽量选择符合主流需求的房型。

90平方米三房，是刚需群众基础最广大的。若是觉得一个人住没必要买那么大的，那么六七十方的两房通常涨幅较大，也很有价值。

有三种房子慎选。

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一是回迁房。

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回迁房虽然便宜，但问题也很明显，后续涨价动力不足。而且随着年份增加，和周边商品房的差距只会变大，不会变小。

房价涨不上去是一回事，居住体验恐怕也不会好。回迁房本来就是赔给当地农民的，不是开发出来赚利润的，所以规划层次不高，其“颜值”明显低于商品房，小区里绿化面积不足，楼间距小，车位少且大多数做不到人车分离。

时间一长，窗户外保笼扎起来了，一楼外小棚子搭起来了，本来就不多的几棵树也光秃秃的，上面可能还挂了晒衣服的绳子。

说句政治不正确的，住回迁房是很难遇到白马王子的。

二是学区房。

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这种房子主要是靠学区溢价，而且有的溢价非常夸张。单身人士买房，没必要为了学区和其他带小孩的人竞争，牺牲居住质量。

随着改革的车轮轰隆隆向前，教育资源的分配方式有可能发生变化。一旦政策变化，学区房就不值钱了，比如北京已经在尝试“多校划片”

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此外，私立学校越来越多，这些学校资金雄厚，按照市场经济的逻辑，它们会吸纳越来越多的好老师好资源。

老破小学区房单价是有天花板的，尤其在二线城市。每一轮房价上涨，每套房子涨幅是不一样的。

大家的购房理念已经发生变化，对于学区看法变得理智，大多数人已经知道最好教育是家庭教育，最好的学校就是自家书房。

如果非要买学区房，可以买优质小学分校的学区房。一来分校能共享教育资源，二来分校一般在新区，新区有很多引进人才，所以生源不会差。

据说有很多名牌小学的教职工，得到内部消息要在哪里建分校，就提前过去踩盘买房，往往能获得不错的收益。

三是商住楼，就是很多城市说的酒店式公寓。

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这种房子属于商业用地，土地使用权限只有40年或50年，不通煤气，总价不高，贷款不受限制，很容易打动人心。

购买商住楼的逻辑不是为了获得房价上涨，更像是买了一个理财产品。其进入二手房市场后脱手较难，涨价幅度也远逊于住宅。

大多数商住楼长得很像学生宿舍，开发难度低，所以有不少商住楼的开发商并不是专业的地产商，而是杂牌军，这导致某些商住楼有烂尾的可能。

此外商住楼有着跟回迁房一样的劣势——邻居，购买商住楼的和住的人通常不是同一拨人，有的人租了房子会在里面开公司开小店。

商住楼跟学区房一样，也面临政策风险。一旦被要求回归商业用途，心血就全废了。

能坚持看到这里的，我敬你是条汉子。你愿意汲取别人的经验且注意力集中，一定会是未来的强者。