住房租赁专项公司债受捧，多家房企拟发债挖\＂矿\＂国内首单百亿住房租赁REITs获批、中国

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国内首单百亿住房租赁REITs获批、中国银行(601988,股吧)与多家房企签署战略合作协议并计划提供超2000亿元融资、龙湖的全国首单50亿元公募住房租赁专项公司债券落地、多地政府明确提出2018年加大租赁住房的建设与供给……随着各方面支持力度的加大，住房租赁这一市场在开年便进入提速日程。

2月22日，上交所公布合生创展拟发行总规模为不超过人民币100亿元(含100亿元)的住房租赁专项公司债券。该笔债券期限不超过5年(含5年)，可为单一期限品种或多种期限品种的组合;票面金额为100元;债券形式为实名制记账式公司债券，不面向合生创展股东优先配售。

目前，该债券状态处在“已反馈”阶段。这意味着，继龙湖的全国首单公募住房租赁专项公司债券落地之后，又一笔住房租赁的债券融资呼之欲出。

业内人士认为，住房租赁专项公司债券获批，将为提供住房租赁服务的企业提供针对性融资解决方案，缓解了住房租赁行业融资难点。在银行的资金倾斜下，涉足租赁的房企可以获得更多的资金支持，逐步增加房源的供应量，形成规模化经营。

多家房企拟发行住房租赁公司债

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2017年是“住房租赁”元年，在这一年里，房企、金融机构等都围绕着“租”而各显身手，演绎了一场场合作与竞争的戏码。如今虽元年已过，但租赁市场仍然热度不减。

继龙湖尝得50亿元住房租赁专项公司债“头啖汤”之后，拟发行住房租赁专项公司债的房企明显增多。据中国房地产报采访人员不完全统计，截至目前，不少房企计划发行住房租赁专项公司债，包括合生创展集团有限公司拟公开发行2018年住房租赁专项公司债，规模为100亿元;广州富力地产股份有限公司拟非公开发行2018年住房租赁专项公司债，规模为60亿元;绿城房地产集团有限公司拟非公开发行2018年住房租赁专项公司债，规模为25亿元，同时，绿城还计划公开发行15亿元住房租赁专项公司债;首创置业股份有限公司拟非公开发行2018年住房租赁专项可续期公司债，规模为50亿元……

截至本报发稿前，在上交所公司债券项目信息平台中，除了龙湖外，前述房企发债项目均处于“已受理”或“已反馈”状态。

1月24日，首创置业股份有限公司建议以一批或分批形式发行本金总额不超过人民币50亿元的境内公司债券，将全部用于住房租赁项目建设、补充营运资金及/或偿还公司债务。

据中国房地产报采访人员了解，该债券将面向合格投资者非公开发行，期限为3+N年期、5+N年期或市场可接受的更长期限，以每3个、5个计息年度或市场可接受的更长期限为1个重定价周期。

就此次发债，首创置业相关人士称，住房租赁是政策比较支持的发展方向，这类融资在审计上效率会更高。此次建议债券发行，可让公司以较快速度获取资金，发展公司的住房租赁业务，并优化现有债务融资结构，降低综合融资成本。

而合生创展将根据反馈意见，按上交所要求披露债券募集资金的具体投向，包括住房租赁项目的预计开工时间，预计总投资额等资料;上交所还要求合生创展披露前次募集资金的使用情况。

事实上，自2017年以来，随着“租购并举”、“房住不炒”之风疾驰而起，住房租赁业务得到政策鼓励，房企纷纷调整方向，围猎租赁市场。万科、碧桂园、招商、华润、恒大、中海、龙湖等熟悉的身影不断闪现。

尚待挖掘的金矿

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随着房地产业进入到租赁时代，住房租赁市场也蕴含着巨大的市场空间。

上海易居房地产研究院发布《中国住房租赁企业发展研究报告》称，住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%，企业供应面积将从不到0.4亿平方米到近14亿平方米，企业获得租金将超1万亿。未来十年我国租房市场规模将达到4万亿左右，然而，这个万亿市场目前为止仍未成长出一个千亿市值的企业，租房市场整体上仍是一座尚待挖掘的金矿。

目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。包括碧桂园、万科、万达、龙湖、招商、保利、旭辉、绿城、远洋、招商蛇口等，纷纷加速在该领域的布局。

“长租虽是微利，但仍有利润。”碧桂园集团总裁莫斌此前透露，计划到2020年，碧桂园将围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓。“未来，碧桂园打算借助过去造城经验，发挥品质、速度、成本、资金等方面优势，同时研究利用鼓励农村集体建设用地发展租赁住房等政策建设长租城市。”

尽管市场预期火热，但企业租赁目前仍面临着融资成本较高及盈利空间有限的难题。

某房地产研究院的一份报告指出，住房租赁企业的成本主要集中在拿房成本、装修改造费用、管理费用、资金成本和税金等方面。当前长租公寓行业的平均融资成本在8%-10%，从上海两家公租房运营企业此前的运营成本构成看，融资成本占到整个运营成本的50%以上，而租金仅能覆盖运营成本或根本无法覆盖运营成本。

于是房地产开发商们纷纷创新金融手段，通过专项公司债等方式降低自身的融资成本。从龙湖的公司债申报情况看，房企的住房租赁专项公司债明显受监管层青睐。

据悉，龙湖于去年12月申报公开发行50亿元2017年住房租赁专项公司债券，并迅速获批。资料显示，龙湖此次住房租赁专项公司债募集说明书的签署时间是去年12月1日，该项目获得上交所预审核通过的时间是12月15日，获得证监会核准批复的时间是12月28日。

上交所相关负责人表示，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券是近期交易所债券市场发展的工作重点之一。首单住房租赁专项公司债券的“落地”，可为资本市场服务住房租赁行业发展积累有益经验，对加快推进住房租赁市场建设起到积极的示范效应。

此外，从目前几家拟公开发行住房租赁专项公司债的房企披露的募集说明书来看，其共通点对于资金的用途，均计划将募集资金用于住房租赁项目建设以及补充营运资金。且普遍期限较长，其中，合生创展的债券期限为不超过5年，绿城为不超过10年，龙湖为不超过15年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。

有业内人士指出，目前在住房租赁领域发展较为迅速的大多是大中型房企，他们拥有成熟的产品研发体系和较强的资源整合能力，可将母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，并借助母公司整体的信用进行低成本融资，在降本增效方面有一定优势。

以旭辉为例，近年来积极实施“房地产+”战略，将长租公寓作为多元化布局的方向之一，旭辉领寓国际目前已有上海、苏州、杭州、南京等地的20多个项目正在筹建中，未来五年有希望达到20万间规模。

某房地产业观察人士指出，站在租赁市场的风口，从“拿地-盖楼-卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地-经营-收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进，房企也需要把控好节奏，适应激烈的市场竞争。

在企业、金融机构发力的同时，地方政府也纷纷明确提出发展住房租赁市场，加大租赁住房的建设与供给。如今各方面的支持力度都在加大，金融支持持续发力，直接融资渠道不断拓宽，各地也在通过新增用地建设租赁住房，种种迹象表明，中国住房租赁市场正逐步迎来更大的发展空间。

来源:中国房地产报

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