被无数人寄予厚望的北京新机场，能带动南城房价起飞吗? △此音频大小为1.3MB作者:芦苇推荐关

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作者:芦苇

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机场概念一直是开发商宣传的噱头，机场的确会带来一些利好，但并没有想象中的那么大，机场未动，房价先飞，却是普遍存在的现象，本文以北京南城新机场为例分析，靠着新机场的利好，周边的房价究竟是合理还是透支?

逆袭的大兴

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南贫北富东尊西贵，北京建国以来就是如此。北边山水环抱，空气好，富人集中，高端别墅区比比皆是。东边经济发达，有CBD和副中心。西边是各个军队大院的聚集地，大量的军政人士在此居住。

一直以来南城都是最普通的老百姓住的地方。从以往市区的角度讲,是宣武、崇文、丰台、大兴、亦庄。但宣武并入了西城,崇文并入了东城，丰台基本在城五环内，如图，最南边的现在就是大兴。

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近几年北京能看到的重大利好消息，首推北京政府东迁通州，其次就是南城新机场，又叫大兴国际机场的筹建了。结果，机场还没开建，大兴的房价已经瞬间起飞。

2006年，大兴一手房的成交均价在5531元/㎡左右，到2015年，均价27485，2017年均价已经过6万，翻了10多倍。而2016年的黄村地王，绿地以楼面价超过4.7万的价格拿下，预售价达10万+，再次刷新了大兴房价的顶点。

而我们看下各区的房价数据，大兴一手房以

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64667/㎡

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的价格位居北京16个区域的第六名

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，不仅超过了通州和昌平这样大家更看好的郊区，还超过贵为城六区之一的石景山，而根据楼面价预期，价格未来还会继续上涨。

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那么，靠着新机场的利好，大兴目前的房价究竟是合理还是透支?

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想了解清楚这个问题，我们就要想了解清楚新机场。

艰难落地的新机场

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北京新机场最早规划于2000年，当时北京首都国际机场尚能满足需求，2008年，随着北京奥运会的举办，首都机场3号航站楼投入使用，旅客需求得到了一定缓解，新机场又被搁置。2010年后，首都机场客流量迅速上升，航班趋于饱和，新机场的建设开始提上日程。

10年到18年，为何等了8年的时间才动工?因为京津冀三地都想要在机场定在自己的辖区，仅地址就选了将近10个。最终2014年12月15日，各方利益权衡的情况下，发改委正式公布，定址在大兴区榆垡镇礼贤镇和廊坊广阳区，北京三分之二，河北廊坊三分之一，天津满盘皆输。

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情景剧:新机场来了!

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字幕:日期，2014年12月15日，地址北京。

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转镜头--北京出场

北京:

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(咳嗽挥手致意)大家都静一静，新机场来了，鼓掌欢迎。

廊坊:

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(兴奋搓手):机场大大你好，等你好久了，多多关照，以后就全靠你了。(固安永清霸州等众小弟频频点头表示老大说的极是)

大兴:

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嗯?想插队，我还穷着呢，后面排着去。(12个村的拆迁户愤怒的挥动着沙包大的拳头)

天津:

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好么，嘛也没捞到，介就没我嘛事了是吗??(镜头外的武清默默地拭去眼角残留的泪水)

新机场:

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我靠!走错片场了吧??这帮穷鬼是谁??

开发商:

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太好了!等这么久终于定了，内个谁，别看了就是你，晚上加班把价格表抓紧改一下，明天每平米涨个1万看看先。

正经谈理想，段子看现实。以上就是北京大兴国际机场(暂定名)的各方利益群体。

众人熙熙皆为利来，你方唱罢我登场，有人哭有人笑，有人哭笑不得，最终的结果是，机场未动，房价先行，看傻了一票买房客，乐翻了一众开发商。

看起来很美的南城新机场

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先看下概念图▼

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下面是近期主体完工的照片▼

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首先基调很高，定位亚洲第一大机场。

远期

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(2040年)按照客流吞吐量1亿人次，飞机起降量80万架次的规模建设七条跑道和约140万平方米的航站楼，机场预留控制用地按照终端(2050年)旅客吞吐量1.3亿人次，飞机起降量103万架次，九条跑道的规模预留。

以上是官方的措辞。注意到里面有两个时间节点，远期2040年和2050年

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，今年是哪一年?2018年。一竿子支出去20多年，这个利好的实现时间实在有点久，20年前房价多钱?收入多少?那时笔者才刚上小学，而20年后已是50岁的油腻大爷。

那我们看短期

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的--

根据规划，北京新机场工程投资799.8亿元，规划建设7条跑道，满足年旅客吞吐量1亿人次需求。一期工程按2025年旅客吞吐量7200万人次，货邮吞吐量200万吨，飞机起降62万架次的目标设计，建设4条跑道，70万平方米航站楼及相应的货运、空管、航油、市政配套、综合交通枢纽等设施。

这里面也有一个时间节点，2025年。

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今年是哪一年?2018年，离2025年还有7年，对于喜欢挣短线收益的投资客来说，7年的时间实在是有点漫长。

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新机场周边实况

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近期笔者实地去机场调查的路上，看到的是满目荒凉，以下是实景拍摄。

大片的农田▼

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乱糟糟的村庄和一辆拉风的敞篷车▼

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离的最近的村庄还没有拆迁▼

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据笔者了解的内幕消息，新机场周边的村子拆迁并没有拆出一堆暴发户，村民土地的拆迁补偿款不高，签字的意愿度很低，拆迁进程自然是可想而知的艰难。

在雄安这个巨大的吸金窟面前，各方面资金本来就紧张，而层层预算下来，只能牺牲小我成全大局。低廉的地价成本，给未来的土地卖价提供了极大的弹性空间。

目前周边房价

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我们对比一下机场周边的楼盘房价，紧挨着新机场的有榆垡镇和礼贤镇，没有楼盘可供参考，以魏善庄区域为例。

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魏善庄镇位于北京市大兴区黄村卫星城南8公里，距市区25公里，西距京开高速路5公里，距首都新机场21公里，距南六环10公里。而交通仅有841路及940路公共汽车，没有私家车来回北京市区极度不方便。

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魏善庄区域2014年8月新房成交均价为18731元/㎡，2016年同期新房成交价为23000元/㎡，增幅仅仅22%，而在2017年猛增至均价46000，涨幅多达100%!

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除了普涨带动之外，配套交通极不完善的魏善庄的房价，新机场的概念功不可没。

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新机场周边的新盘价格一览▼

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大兴一二手房价对比▼

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可以看出，大兴的二手房价格在北京十六区中排名十一，仅高于怀柔、密云等远郊区，而新盘价格已摸高至七万多。

那么，新机场到底能对周边的房价带来多大的拉动价值呢?

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我们不妨先对标一下顺义机场。

对标顺义机场

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顺义机场官方数据:从1978年至2014年，北京首都国际机场年旅客吞吐量由103万人次增长到8612.83万人次，位居亚洲第1位、全球第2位。2016年12月14日，机场年旅客吞吐量正式突破9000万人次大关。

那和大兴新机场的对比，还是来一张图表更清楚▼

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是不是有点意思，从数据上看，不论规模或客运货运量，2025年首都第二机场的预期值比目前的首都机场还要低一些，甚至在远期的目标值，对比看上去也没有那么突出和震撼。

曹允春(中国临空经济第一人)在对于临空经济的分析中提出，临空经济大都集中在空港周围6-20公里范围内，以服务于航空枢纽的产业、航空运输和物流产业、加工制造业、有关服务业、以研发和管理为主的公司总部经济，这四类为发展点。

顺义承接了首都机场的所有利好，而一手房价仅4.2万左右，还要低于大兴，没印象的可以返回去看看，这点让人深思。

机场所能带来的临空效应，前期更多还是以服务业为主，至于高端产业和相应的配套，以顺义推断，并没有想象那么多。更重要的是，顺义现在就有运营中的首都机场，而大兴，还要7年后的2025年，甚至更远的2040和2050年，如此大的时间跨度，未来发展成什么样还是一个未知数。

从官方渠道得知，建设新机场800亿的预算资金，并不充足，机场工程的800亿采用投融资模式，融资主体为首都机场集团公司。资本金比例拟为50%，约400亿，借入资金及其他资金占50%。其中资本金总额中的80%拟向国家申请，包括申请国家发改委安排中央预算内投资、申请国家财政专项资金、申请民航局安排民航发展基金;其余20%资本金为首都机场集团自筹。根据核算，全部资金投资回收期为23.29年，自有资金回收期为24.78年。从核算的数据中，也可以看到，新机场离着有资金有能力，并且有意愿给周边输血的时间节点，还很远。

从某种程度上来说，新机场已经提前透支了大兴未来的房价

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，现在我们可以实实在在看到的，新机场周边并没有出现任何大规模的基建建设，而只是一个机场主航站楼的建成，就让大批的开发商像打了鸡血一样浓墨重笔，大肆造势，房价应声而起。

不只是大兴的房价，环京的廊坊以及固安永清霸州涿州等，在上一轮的涨幅中，借势涨幅何止100%?

以固安某开发商为例，疯狂输出临空经济圈的概念，产业园迅速跟进，借势航空制造和服务业，15年均价5000的房子，到2016年房价顶峰已达25000以上，1年5倍的收益，奥拓进去，奥迪出来!被刺激到的投资客大量涌入售楼处，疯狂购买!号称年底破3万，转年破4万!赶超燕郊不用1年!何等气魄何等癫狂。其他几个区域也是如此，今天回头看，房价基本腰斩，而河北政府在2月9日的新闻中表态，18年房地产依旧严控绝不放松!未来的前景，不容乐观。

结语

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新机场是否能带动南城区域发展，这需要大量的时间，需要政府坚定不移的政策支持，需要资本长年累月的跟进投入。投资者要从各渠道获取消息，理性思考。

新机场会带来一些利好，但并没有想象中的那么大

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，而目前机场未动，房价先飞，有一部分新盘的定价已经透支了未来数年的成长空间，对这些高价盘请务必保持清醒的认知，做投资不怕上车晚，但千万不要上错车。

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