现在房地产融资到底有多难？在金融去杆杠不断深化

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在金融去杆杠不断深化，防范化解重大风险的背景下，北京银监局召开了2018年北京银行业监督管理工作会议。会议要求，严格控制对高负债率企业的投资，抑制居民杆杠率过快上升，加大信用风险防控化解力度。坚决遏制房地产泡沫，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道进入房地产市场的速度和规模。

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今年以来，央行多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月份，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，整治重点包括向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放违规贷款提供便利；综合消费性贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。严监管下房企融资难度越来越大，甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。为进一步落实银监会整治内容，在2月份召开的北京银监局2018年工作会议上，提出将依法查处辖区内违反房地产调控政策以及各类违规房地产融资行为。重点打击辖区内综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房行为；将对房地产贷款增速过快、占比过高的机构加大检查力度。

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此外，在刚结束的北京“两会”上，北京市政府工作报告提出完善租售并举的住房制度，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监控和政策储备，促进房地产市场平稳运行。从楼市调控看，主要重点调控方向依然是房地产经纪机构和金融机构变相加杠杆等违法行为。发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房；这将直接增加房源供应，同时保护租房者权益、维护租赁关系稳定。在需求端，北京市延续严调控措施；通过抑制投资投机需求来稳定市场，比如提高二套房首付比例和降低杠杆，继续支持个人首套住房和保障性住房建设等融资需求；再比如明确离婚一年内贷款买房，无论是商贷还是公积金贷款都算二套房，这在一定程度上堵住了通过“假离婚”方式获取首套房贷款资格的乱象。

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严监管下银行理财业务收缩效应显著，北京银监局披露数据显示，截至2017年末，辖内银行业资产总额22.20万亿元，同比增长2.80%，增速同比下降7.02%。负债总额21.17万亿元，同比增长2.19%，增速同比下降7.26%；辖内银行业发行的理财产品余额3.12万亿元，同比下降3.67%，而上年同期增速达42.48%，其中机构专属理财同比下降19.35%；银行同业理财同比下降15.42%。同时，不良贷款整体实现“双降”，银行业风险抵补能力较强。辖区内银行业不良贷款余额317.43亿元，同比下降30.02%。

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而多方位调控措施使得住房贷款规模明显下降，据央行2月份披露的2018年1月信贷数据，房贷占比已经大幅下降。其中1月住户部门贷款增加9016亿元，占新增贷款的比重从去年12月的56%降至31%。就北京银行业而言，北京银监局数据显示，北京市个人住房贷款发放金额整体下降趋势明显。2017年1~4季度，辖内个人住房贷款月均新发放金额分别为269亿元、204亿元、148亿元和87亿元，其中12月当月新发放金额78亿元，不足当年1月份的三成，创近三年以来新低。在企业房地产贷款方面，融资收紧已经常态化。一些银行信用评审部已经暂停受理房地产行业新增授信业务，包括对开发商贷款及相关企业贷款，例如建筑工程类公司贷款等。在个人贷款发放金额大幅下降的同时，贷款结构也在不断优化。2017年4至12月北京银监局辖内超八成的个人住房贷款用于支持无房群体购房需求，其中12月当月新发放贷款中无房群体贷款金额占比84.60%，户数占比82.41%，有效支持了无房群体购房需求。