房地产市场正在复苏？多城限购松绑、三大巨头房地单月破600亿、 "

回首2017年，受调控影响，购房者快憋出了内伤，地产营销人都憋成了佛系青年。

2017年年底，世联行董事长陈劲松认为，2018年将会是房地产行业非常困难的一年。

10月，万科集团电话会议表示，明年（2018）中国房地产市场是小年，

真的是这样吗？

一、中国房地产市场复苏的几个迹象

今年中国房地产市场是否是小年？答案尚不明确，但是有几个迹象显示房产市场的复苏。

迹象一：多城市出现限购放松

2018年年初，多地出现限购放松，回顾历年调控都是这个趋势，中央严厉调控，地方因为土地财政总是想方设法松绑，然后房价报复性上涨，憋了一年，地方干渴已久，已经开始松绑。

迹象二：2018年1月三大巨头单月破600亿

2018年1月房地产企业销售业绩公布后，业绩亮瞎眼，碧桂园、万科、恒大纷纷单月突破600亿，照此趋势下去，突出全年7000亿不是问题，甚至可以冲击8000亿，业绩从哪来？当然是市场。

迹象三：刚开年，房企抢地抢疯了！

1月刚过，《中国房地产报》就出了一篇报道《刚开年，房企抢地抢疯了！》，可见一方面土地市场竞争激烈，另一方面，土地供应依然控制较紧。按照年薪1500万的恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平的房地产周期理论“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，土地供应紧张将可能导致房价上涨。下面我们从任泽平的经济学周期理论来详细分析一下2018年的房地产趋势。

二、任泽平房地产周期理论推测2018年楼市

说到任泽平大家可能不陌生，因为去年网上流传出的一张恒大内部人事任命而走红的经济学家，1500万的天价年薪引发网络一片羡慕嫉妒恨的热议。

恒大开出如此天价年薪，也说明了任泽平的实力，在2014-2015年期间他提出了“经济新5%比旧8% ”、A股“5000点不是梦”、房市“一线城市翻一翻”的三大预测，并先后应验。

对于中国房地产的分析，任泽平在他最新新出版的专著《房地产周期》系统总结了他的房地产周期理论，我们借着他的理论来看看2018年楼市的走势。

1、短期看金融：温和通货膨胀

任泽平说房地产市场短期看金融，主要是因为金融手段是调控最主要的工具，比如贷款利率和基准利率，这是难以预测的方面。

但是，另外影响房价的金融因素还有印钞和通货膨胀，近些年的房价上涨与2008年金融危机的4万亿救市计划分不开，为了保持中国经济的高速增长和保证就业，政策会倾向于温和的通货膨胀，所以，从这方面看会推动房价。而且今年2月股市大跌，部分资本讲转向楼市避险和投资，进一步提高房产投资预期和信心，房地产市场看涨。

2、中期看土地：18亿亩耕地红线

中期看土地，2018年刚开年，房企们便疯抢土地。可见，一方面，房企扩张拼规模，土地储备是基础，另一方面，土地供应紧张，尤其是一线城市。

中国一直有坚守“18亿亩耕地红线”的基本国策，所以大城市的用地指标越来越稀缺，地价高企，所以过去十多年地王频出。如果没出现基本国策的变动，土地供应始终是稀缺的，加上地方政府对土地财政的依赖，也会助推地价，共同推动房价。

3、长期看人口：城市化潜力巨大

近些年中国人口增长放缓，甚至出现下降趋势，政府赶紧出台二胎政策，如果人口趋势依然不振，有可能为了应对劳动力和老年化危机，出台多胎政策甚至是鼓励生育，中国人口基数大，只要中国向欧洲福利国家一样愿意承担育儿成本，人口增加不是事。

此外，人口对房价的推升主要是城市人口，中国依然是以农业人口为主的国家，还有大量的农村人口想进城或正在攒钱进城，城市化潜力巨大，所以中国房地产市场从长期看也是坚挺的。

三、一定要买房的深层心理动机

以上是小编根据任泽平房产周期理论推论出来的，在小编看来，市场经济主导房地产市场的还是市场规律，也就是说需求是主导房地产市场的主要因素。

对于刚需和投资需求，无需我多说，我只想补充几个买房的深层心理动机。

1、领地意识：刻在基因里的购房需求

在人类的进化过程中，空间一直和尊严有关，所以当人类还是智人的时候都有很强的领地意识，通过撒尿等方式来划分自己的领地范围，领地是觅食、交配和养儿的安全空间，满足了马斯洛需求层次理论的生理需求和安全需求，所以智人拼命也要争取和保护领地。

即使到今天，家仍然是我们吃饭、睡觉和孩子成长的空间，给人安全感，所以，有自己的空间（可以狭隘的理解成房子）几乎是刻在基因里的需求。

2、上车房：贫富差距的阶层焦虑

中国经济高速发展，大国崛起，但是贫富差距也在不断拉大，有人总结罗振宇2017年跨年演讲时说可以归纳：“你们焦虑的唯一原因就是周围人发财了没带上你”。而房子加大了这种差距。

社会学里面划分社会阶层主要是通过资源的占有，而房产的资产性收益能力要远大于劳动性收益。

在香港，买第一套房叫“上车房”，就是你只要买了房子，就相当于赶上车了，你就算在车上躺着也走得比路上努力奔跑的人快。

3、资源属性：你买的不仅仅是房子

在大城市买房子，买的不是用来住的房子，而是买的社会学里面说的“社会权利”，尤其是教育权利的学区房，其他还有医疗、社会保障、公共服务等，房子与社会权利绑定，进一步推升了需求。

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