7年，开发商给孙河带来了什么? 开发商与地块之间的羁绊可能比人与人

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开发商与地块之间的羁绊可能比人与人之间还要长情。

2012年9月，北京市国土资源局准备挂牌孙河第一宗土地的时候，储备中心的同志们非常忐忑。由于孙河土地储备征地拆迁成本高昂，挂牌价格低不了。最后地价评审甚至采用的先低价挂牌，大孙河整体平衡的办法来解决土地入市问题。储备中心的同志们担心孙河第一宗地块就会流拍，进而导致储备资金回款压力等一系列问题。

随着孙河的第一幅土地(后来的双珑原著)最终被龙湖以溢价8.66%、2.02万元的楼面价拿下后，储备中心同志们悬着的心才算放了一些下来。孙河也自此以新北京中央别墅区的身份进入大众视野。

2013年1月，泰禾在这里拿下了孙河的第二幅地(后来的北京院子)

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。与龙湖的“捡漏”不一样，泰禾很“费劲”，经过40多轮竞价，力压招商、龙湖、保利、九龙仓、绿地、首开、中化方兴联合体、懋源、融创等竞标主体，才以约2.9万元的楼面价拿下了孙河第二幅地块，溢价率高达50%。

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仅仅五个月，地价就每平方米跳涨9000元，泰禾的行为不被市场理解，孙河的地价也像插上了翅膀，越飞越高。

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2013年7月23日，参与竞标的开发商打得你死我活，最终中粮地产竞得孙河西甸村HIJ地块(后来的中粮瑞府)，楼面价约4.8万元

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。虽然拿地的时候，业内并不看好，但是中粮瑞府作为孙河的后起之秀，开启并引领着孙河的顶豪格局也是事实。

2015年9月2日，保利首开联合体竞得孙河北甸西村CDE地块，住宅部分楼面价约5.5万元/平方米

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。就在这块地王诞生两个月后，首开就引入龙湖与平安，由龙湖操盘，成就了现在的景粼原著。

2015年9月，懋源竞得孙河K地块，住宅部分楼面价约5.8万元/平方米

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。

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朝阳孙河区域规划示意图，来源于网络

梳理孙河的土地出让历史后发现，高价地并没有让孙河与市场疏远，相反，高价地推动了住宅的销售，别墅这类原本销售周期很长的产品居然成了“快销品”。因为长期来看北京低密度地块绝对稀缺，别墅类产品长期供需缺口将逐渐拉大，导致部分需求提前出手，使得孙河的住宅成为“抢手货”，房价的想象空间也就此打开。

在这样的地价条件(楼面价约5.8万元)下，市场预计孙河的房价今后不能低于10万

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。地价涨其实是说明开发商对孙河未来发展趋势的判断是有共识的，如果只有一两家看好，地价也不会长这么快。

然而没有一直上涨的地价，也没有一直上涨的房子。政府在2017对北京所有出让的商品房地块都限制了销售价格，让市场回归理性，孙河出让的地块也是如此。

政府的限价好处在于能够去掉一些浮躁的“抬轿子”行为，毕竟限价房对购房者来说，也许是个好消息，对开发商而言，却是极大的挑战和考验。只有想做好产品的开发商，才会在这个时候迎难而上。

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2017年5月，中粮+天恒+旭辉联合体经过20轮竞拍，以约5.13万元

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的楼面价拿下了孙河N地块，与两年前的5.8万元地王相比，显然是捡了个大便宜

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。虽然售价受到了限制，但对开发商来说，有机会进入孙河，有机会树立标杆和行业地位，对他的产品线，对他的品牌都是极大的提振。

财富会获悉，中粮+天恒+旭辉将会以超越行业的标准，以极致的品质，齐心协力，铸造孙河悦活新时代全新名片作品。中粮+天恒+旭辉将这幅地块命名为【瑞悦府】，近期将有部分墅区洋房产品入市，全部为南北通透的三居全功能产品，采用功能分区、干湿分离等人性化的设置。

眼看【瑞悦府】即将入市，在2018年它能否破瓮而出?财富会认为，从板块来看，【瑞悦府】作为孙河已出让中离地铁口最近的墅境洋房，有地理优势，中粮+天恒+旭辉对项目的定位很高，有产品优势;从北京来看，作为北京最后的低密居住板块，孙河区域仅有11块住宅用地，是业内公认的孕育城市别墅的最佳沃土，整体区域的前景都比较好，而【瑞悦府】处于这样一个别墅区，在整个北京市场中还比较有优势。

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图片由开发商提供

财富会去实地看盘后感受最深的是【瑞悦府】被绿色环绕

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，其北侧、东侧紧邻亚洲最大的温榆河森林湿地公园，占地约44平方公里，大约相当于15个朝阳公园，6.5个奥森，4个西溪湿地公园;西侧倚靠约1.65万亩的沙子营湿地公园;南侧已建成约536亩榆悦湾公园。更有约10万平米中央大湖规划，可以说【瑞悦府】坐享北京最珍贵的生态环境。

孙河的生活配套是按照国际化顶配的标准来设计的

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，板块内有约16所国际学校，约10家医院，约16所高尔夫俱乐部，约6家马术俱乐部，约8家购物中心，涵盖了教育、购物、健康、社交等全链国际化业态。

孙河的交通也更加便捷。

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按照规划，京密路升级为京密快速路，届时，京密快速路将实现大约10分钟顺达三环。随着京密路的通车，孙河与核心区的距离将进一步拉进。【瑞悦府】距离地铁15号线孙河站仅700米，距离机场仅7km，十分钟车程，距离望京商圈仅6公里，约15分钟车程，国贸商圈仅15公里，约30分钟车程。

【瑞悦府】将让孙河以更开放的姿态向城市执梦人敞开心扉，开启孙河的新生。

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