流拍后，一块土地降价7亿!房价会降吗?地产人的机会在哪里? 此轮大规模的楼市调控始于2016年北京

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此轮大规模的楼市调控始于2016年北京的“930新政”，随着其波纹荡漾到各地，前期各热点城市量价齐升的状况得到了一定程度的抑制，热火朝天的土拍市场也相对回归理性。典型的特征是，土地的溢价率明显没以前那么高了，以底价成交的土地多了，甚至还出现了流拍!

为啥?因为地价太高了，即便以底价拍下来，还是不赚钱!

事实上，自去年以来，不少前期拿了高价地的中小房企、甚至大房企都在陆续甩卖资产，纾解资金链紧张的困境。

过去，面对流拍的土地，地方政府鲜有降价的。可是明源君发现，最近北京国土资源局主动降低了流拍的“面粉”价格，让人觉得眼前一亮!在房住不炒的基调下，北京这一做法极具示范意义。

降低地价，对房企、购房者(租房者)是利好，对地方政府来说，短期可能损失了一部分收入，但长期看，留住了人才依然可以赚回来。

调控下，市场机制依然在起作用

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北京国土局狂降7亿卖“面粉”

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资源的稀缺性和经济人(即假设人都是理性的)是西方经济学的两个理论假设。经济人的假设存在诸多争议。然而，资源的稀缺性与人的欲望的无限性之间的矛盾，却是一个不争的事实。

比如，根据国家统计局的数据，1978年时，我国城市人均住宅建筑面积为6.7平米，到2016年底，已经达到了人均36.6平米。这里面会有很多人被平均。但也说明人们的住房条件已经得到极大的改善。

然而，人的欲望是无穷的，光面积大还不行，还想住洋房，有了洋房想买别墅。农村的往城市搬，中小城市的往大城市涌。可是土地是有限的，更要命的是这种有限的资源还只有一个提供者。

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今年1月15日，国土资源部部长姜大明对媒体表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。

这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。因为在此之前，政府垄断土地一级市场，导致土地资源短缺。

最近，土地市场上有一个没那么引人注目的小事情，但明源君觉得，其意义依然不凡，而且其与居住用地供应主体多元化的内在逻辑是一致的……

3月16日北京国土局新增一块土地招拍挂项目，项目编号京土整储挂(延)[2018]004号。此地块与去年京土整储挂(延)[2017]094号一致，该地块在2017年12月28日无人出价以流拍告终。

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▲来源:北京国土资源局

此次再上市，该宗地中商品住房销售均价不超过32000元/平方米，且最高销售单价不得超过33600元/平方米，与去年保持一致。但起拍价格由去年的37.24亿元降为30.26亿元，降价约7个小目标，降幅18.74%!

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▲来源:北京国土资源局

价格一方面来自市场的自发调节，另一方面来自国家宏观调控。2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称“《决定》”)首次将市场在资源配置中的“基础作用”改为“决定性作用”(《决定》是这样表述的:“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。” )。

在明源君看来，居住用地供应主体多元化，地方政府随行就市降低起拍价，都是市场机制的一种表现。因为垄断市场中，唯一的供给者会追求利润最大化，表现为价格高，以及供给不足。当市场存在竞争时，则由市场自发调节，进行价格发现。

因此北京国土资源局此举意义重大。考虑到去年以来，北京、南京等地都出现土地流拍的现象。流拍土地降低起拍价，再次推向市场或有示范意义。

降地价利好房企、购房者和政府

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开发商不都抢着拿地吗，怎么还会流拍?因为拿了不赚钱，还可能亏钱!以前的开发商拿地是闭眼无脑买，清华北大不如胆子大，谁胆子大谁赚钱，将来都是睁眼仔细挑，动脑算细账了。

明源君认为，政府通过土地改革促进供给多元化，以及随行就市降低起拍价，其实也是在算账。之所以这么干，是因为这是一件利好各方的事情。

首先是利好房企。

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过去两年多来，一二三四线的房价轮番上涨。可是，面包涨价，面粉也在涨，而且面粉价格涨得更快，因为面粉的供应者只有一个!

表面上看，开发商赚得盆满钵满，但其实很脆弱，如果市场起伏厉害，特别是在谷底的时间长的话，不仅原来赚的钱全部要吐出来，而且企业还可能死掉。这就是为什么调控一来，不少拿了高价地的房企就扛不住了。

因为这样的行情下，开发商很容易陷入套利性亏损，你花1万拿地，房子卖2万，接着又用3万拿地……如果能一直这么玩下去当然没问题，但问题恰恰在于树不能长到天上去。

例如，2006~2007年，杭州的房价曾一度超过上海，但此后的五六年里基本没怎么涨，杭州开发商基本没赚钱，十分煎熬。

过去两年多，有的地方整个城市的地价都比房子的售价贵。如果房企拿了很多高价地，而且这些地又都在严厉调控的城市，那现在一定很难受。

只不过有的房企体量大，可以腾挪，这里亏了，那里赚点就把窟窿补上了。没这个能力的就惨了。

所以，孙宏斌一直说，这个行业最大的风险就是地拿贵了，只要地便宜，傻子都能赚钱……

明源君相信，在一个竞争的市场上，傻子已经不可能赚到钱，能赚到钱的还是要有一定能耐的，把产品做好，把服务做好。

地价降下来了，可以以减少套利性的亏损。让那些专注于做好产品的房企将重点放在怎么做好产品上，而不是怎么去抢地。

其次是利好购房者。

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前些天，一房企高管告诉明源君，其在杭州买房的时间是此轮暴涨的前一天，因为当天某房企在杭州拍下一个地王，他当晚立马去旁边一个楼盘下定金。果然，第二天那个楼盘就封盘不卖了，整个杭州的房价也开始蹭蹭蹭的往上涨。

在大家的概念里，面粉贵过面包，面包价格自然涨。虽然这不绝对正确，比如遇到像2008年那样重大危机的时候，亏本也要卖掉赶紧回笼现金避免失血死亡。再比如，现在也有房企将此前拿的地王打折甩卖。做生意，有赚有赔都很正常。但总体来说，谁都不想干亏本的买卖。

因此，地价的上涨当然会带动人们对房价上涨的预期。事实上，每一轮房价大涨之前，都伴随着土拍市场的火热，以及层出不穷的地王。过程中，二者相互交织，助推房价、地价螺旋式上升。

地价降下来之后，短期内对房价影响不大，更很难跌(寄希望于大跌不是很现实，毕竟每年涨3%也是涨，但这个涨幅可能还无法覆盖你的成本)，但会改变大家的长期预期。至少不会涨得那么凶了。对租房者来说，国有土地、集体用地等的入市，降低地价水平更有助于减轻负担。

最后也利好政府。

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地价降了，对开发商和购房者有利，那地方政府岂不是亏了?明源君认为，这短期确实会减少收入，但长期收益可能很大。

据媒体报道，前些天，全国人大代表、南京市委副书记、市长蓝绍敏表示，今年南京“牺牲”200亿土地收益，下决心培育房地产租赁市场。

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而早在去年8月23日，上海已经这么干了!当天，上海一次性挂牌出让4块地，规划面积为21.85万平米，用途全部为租赁用途。这4块地理位置极佳的块地，楼面价介于7000/平米到12000/平米，相当于十多年前的价格!

考虑到这几块地周边的商品房均在10万/平米左右，这4块地的楼面拍卖价，只相当于周边正常的市场拍卖价格的10%左右，上海政府让利约200个亿!

租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一，为什么地方政府愿意这么干?如果联系到现在各地轰轰烈的抢人大战，就很好理解了!

国有贤良之士众，则国家之治厚。这句古训同样适用于城市发展，人都没了，你还经营个啥子!你盖的写字楼租给谁?商场里谁去买东西?一个留不住年轻人的城市，是没有未来的!

自去年开始，杭州、南京、成都、长沙、武汉、西安等城市相继放开落户，推出吸引大学生的政策。

西安市公安局500多名户籍民警更举行誓师大会(如下图)，推进为期三年的“人才、人口”争夺攻坚战。

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▲西安500多名户籍民警参加人口争夺攻坚战誓师大会

此前，也有不少城市出台吸引人才的政策，比如给补贴，但相比高涨的房价，这些只是杯水车薪。就业之外，解决住房问题才是关键。如果地价很高，那就无解，比如今年1月25日，北京的两宗共有产权房地块，由于价格过高，最终流拍。如果都没人愿意干了又如何实现“住有所居”?与其端着，不如让点利，短期损失，但长期得利。如果QQ一上来就收费，那也没有今天的腾讯了。

何况，租房者将来总是要买房的。购房者也是一个金字塔结构，最底层的是刚需，最顶端的是豪宅客群。通过让利吸引人才，也是巩固大厦的地基。

这点此前明源君在《租售同权、共有产权会导致楼市变天?恰恰相反，这是开发商的大机会!》中专门论述过。

有机会低价拿地

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是开发商做好产品

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进军存量的机会

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只要还继续干开发，就不能没有地。就整个市场来说，某块地能不能拿，取决于价格(具体到房企来说，则还要契合其布局的战略)。仅仅过了几个月，同样一块地，起拍价竟然降了7个小目标!对于有意拿下这块地的房企来说，显然是个惊喜。明源君认为，对房企来说这也有以下几点启示:

首先，高价地最好别拿了，血泪教训太多。

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一二线即便真的长期向好，你也要熬得到那一天才行。最近新城控股高级副总裁欧阳捷撰文指出，回归一二线要谨慎。明源君认为，理由显而易见，大家都看到的机会，要注意风险。

旭辉集团总裁林峰同样指出，踏空从来不会死人，但套牢总是会要命，要现金为王、少借热钱、少买贵地，在主流地段做主流产品，确保财务安全。

对于大部分中小房企来说，保命或许比冲千亿、五百亿或者百亿更要紧。因为你的资本不够雄厚，经不起折腾。没有机会等待机会，比贸然出击的胜算要大。政府主动降低起拍价只是例子之一。

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当然，如果你是某个区域的NO1，本来就囤了大量的低价地，想要狙击外来房企，那你依然可以拍下高价地。因为你可以平摊成本。

通过有效的收并购可降低拿地成本。大房企可以四处出击，中小房企最好专攻某个区域，甚至具体到某个城市。不要担心没有机会，香港这么成熟的市场，每年依然有不少收并购的机会。

其次，规模很重要，但开发商真正的核心竞争力是创造客户认可的价值，价值创造能力越大护城河越深，自身就越安全。林峰认为，用心做好产品和服务就是创造价值，做产品和服务比做规模重要!

虽然商品房的历史只有二十年，但以往每次遇到行业低谷，多数房企为了降低成本，到最后发展成为偷工减料，做出来的产品自然差。短期貌似帮公司解决了问题，但对品牌伤害极大，也给未来留下了隐患。何况今时不同往日，如今总体上已经告别了缺房的时代，人们需要的是好房子。

价格在箱体内窄幅波动，拿到价格合理的地，做好产品，提升溢价，对于那些不是靠规模取胜的房企来说，是个好机会。

最后，随着各地推出新政，自持、租赁成为风口。

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总想成为风口上的猪固然不对。可是，要是这风不停呢?

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▲模块化极小青年公寓

随着城市的发展成熟，市场的增量会越来越少，存量却会不断增长。开发商必须要提升城市更新所需的存量经营能力，比如，租购并举带来的长租公寓市场的机遇。

以上只是从行业格局演变的视角。从保持公司持续经营的角度看，也需要持有一定数量的资产。

一50强房企老总告诉明源君，由于周期波动，房企在整个行业行情好的时候往往拿大量的地，招大量的人，一到行情不好又要卖地裁员。拥有经营性资产，就有稳定的现金流，行情不好的时候，也可以把优秀的人才养起来，待市场回暖立马开干。比如中梁，在2014年低谷时，别人大肆裁员，其大量招揽标杆房企的人才，等到2015年市场回暖时，兵强马壮的中梁一举冲出温州走向全国。

此外，你把所有的资产都卖掉了又要去拿地，而一线和核心二线城市的地越来越不好拿。拿一些在手上收租，很有必要。香港开发商多半是这种模式，新鸿基是典型代表。其2016财年的物业销售收入为407.9亿港元，但股东应占净利润达241.7亿港元，因为其持有大量物业。

由于政策鼓励租赁性住房建设，与新鸿基相比，内地房企拿这类地通常很便宜。那些以为长租公寓不赚钱，可能一开始就理解错了。所以，现在的格局是，大房企比较积极，大部分中小房企无动于衷。规模战的格局初见端倪。过了这个村，可就没这个店了!

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