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今晚和大家分享一下《拓展策略、产业地产拿地模式创新及风险规避能力突破》

首先来看房地产市场发展态势和地产市场的拿地趋势，关于房地产市场形势，有以下几个方面：

一线两线已成为新常态。

自从2016年下半年中央和地方加大调控力度以来，为了抑制房价过快的上涨，推行了购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场各地普遍推行了住宅用地的限房价、禁地价、禁商品住房自持比例的交易方式。

据统计北京是在2017年一年内共成交了住宅用地是300公顷，可建住宅的规模大约是396万平方米，镜子时的面积约128万平方米，占到了供应住宅建筑规模的32%。以北京为例，北京在2016年930之后，首批执行一限两禁政策的就共有四宗土地。上述四宗地块经过激烈的争抢都是由开发商百分之百自持，只租不售，开发商的角色变成了大房东。

如今调控的效应是逐渐显现，净自持的比例由最初的100%逐渐下降为30%多。个别的地块还出现了流拍的现象。那么开发商在激烈的抢地大战中，既积极进取同时又逐渐冷静，越来越理性地分析自身的经营管理能力和对风险的把控能力。

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共有产权房登上历史舞台。

2017年9月30号北京市发布了共有产权住房管理暂行办法。按照这个办法与土地供应相关的条款主要有第五条，有关部门应当根据本市共有产权住房的需求、城乡规划实施和土地利用现状、经济社会发展水平等情况，合理安排共有产权的住房建设用地，并在年度土地利用计划以及土地供应计划中单独列出优先供应。各区政府应该根据共有产权住房的情况、住房需求的情况，合理安排共有产权住房的用地，用于满足本区符合条件的居民家庭以及重点人才居住需求。其中满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。可以根据中心城区共有产权住房的需求和土地的紧缺情况，从城市发展新区统筹调配房源使用，促进中心城区的人口疏解。

第六条是共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

第七条是共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价” “综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

那么在这个办法实施的当日，北京土地市场就集中供应了四种共有产权住房用地，分别是海淀、朝阳、昌平、大兴，现在共有产权房的土地供应是明显加速。

只租不售的租赁住房用地比例将大幅度增加。

租售并举目前是长效机制的主要抓手。租赁住房用地比例在大幅度增加。在2017年7月18日住建部等九部委发布了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，强调要充分认识加快发展住房租赁市场的重要意义。租赁市场是贯彻落实房子是用来住的，不是用来炒的，这样一个重视加快房地产市场供给侧结构改革和建立购租并举住房制度的重要内容，是解决新市民住房问题，加快推进新型城镇化的重要方式，是实现全面建成小康社会，住有所居目标的重大民生工程。这个通知要求增加租赁住房的有效供应，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等等多种方式、多渠道的增加新建的租赁住房，优先面向公租房保障对象和新市民供应。

在2017年的年初北京市首次发布了未来五年住宅用地供应计划。北京市在2017年到2021年以及2017年年度住宅用地供应计划，还有一个是2017年年度国有建设用地供应计划，一个是五年的，一个是当年的。明确未来五年全市计划供应的住宅用地是6000公顷，年均1200公顷。为了为保障150万套的住房建设需求，这里面自住型商品房供地是1020公顷，可以建25万套。

同时2017年北京市的住宅供地计划也相应的增加，达到了1200公顷，保障30万套住房的建设需求，尤其是在自住房和租赁房新建方面，达到了有史以来的最高水平。自住房2017年是5万套，几乎是前三年建设数量的总和。在深圳首次采用了住房全年起只租不售的办法，用挂牌的方式出让居住用地，这个要求是租赁住房和商业用房是70年，全年支持。上海也同样是加大了租赁住房的土地供应，在17年的10月份，上海市召开了一个新闻发布会，上海市的规划国土局就表示，将继续增加租赁住房的土地供应。

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涉及土地供应的具体措施有三条

第一是建立完善租赁住房用地相关的规划和土地管理政策。除了制定住房租赁市场的实施意见细则以外，还要根据总体规划，把租赁住房考虑到各区的规划和相关单元规划里面。

二是继续推进租赁住房的土地出让，未来将按照上海市住房发展十三五规划的要求，继续增加租赁住房的土地供应。

三是进行规划修编，对一些区域的规划进行深化调整完善，逐步入市，以租赁住宅用地的方式出让

就在今年的两会期间，住建部部长王蒙徽表示12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年，提供租赁住房和共有产权住房用地能够达到30%的增量。

四是集体土地租赁房扩大试点。

在2017年8月，国土部和住房城乡建设部共同发布了利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，这个方案提出来是为了增加租赁住房的供应，缓解住房供需的矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展的长效机制。

国土资源部会同住建部根据地方的资源确定第一批在北京、上海、沈阳、南京等等，一共是13个城市建设用地。在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点，制定了专门的试点方案。这个消息发布以后，甚至还一度引起了股票市场的炒作，一些租售同权的这个概念股大幅度上涨乃至涨停。

五、市场管理更加严格规范。

在2017年的4月，住建部和国土部下发了文件，关于加强近期住房以及用地供应管理和调控有关工作的通知，对于工地和新房的建设提出了一些新的要求。主要有严格按照合同约定及时开工，竣工加快商品住房建设项目和上市的节奏，尽快形成市场的有效供应，对于具备预售条件，拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。

那么对于那些在热点城市高价拿地的开发企业来说，这就面临着一个两难的困境，一方面管理部门严格限价，新盘的销售价被严格封死，利润空间被严重挤压；另一方面自上而下全面铺开的出让土地大检查又封堵了开发商囤地捂盘、延迟开工、拖延地价款的后路。

六、减量发展、引领城市规划建设。

在17年9月27日中央和国务院发布了北京城市总体规划的批复，新一版的总体规划提出严控城市规模。到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后要长期稳定在这一个水平，城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右；2035年要减到2760，那么北京是全国第一个减量的规划，第一次正式提出了城市建设由增量规划转为减量规划。和北京类似，上海、深圳等特大城市的规划建设规模也是减量发展。按照新的规划建设指导思想，今后北京这些大城市将长期处在一个土地供应紧约束的状态。

一方面政府要加大土地供应力度，尤其是居住用地的供应，另一方面又要受到城市开发边界的约束。这不仅仅要考验城市执政者的治理能力，也会增加房地产开发商参与土地市场竞争的难度。