房价上涨大局已定，土地价格及银行利率上涨，推动房价上涨 2017年房地产市场在限购、限贷、限价

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2017年房地产市场在限购、限贷、限价政策之后就是限售，监管部门用意非常明确必须先稳定房价。刘全认为，2018年注定是中国房地产市场不平凡的一年，楼市调控实施已经一年多，全国房地产市场二级分化非常明显。一二线城市房价大幅上涨得到抑制，部分三四线城市房价仍然在小幅上涨。高房价让民众承受超高的社会生活成本和极大的经济压力，加剧了社会贫富差距扩大。住宅的居住属性与投资属性日益强化，楼市调控政策及金融降杠杆对抑制刚需购房者作用明显，此举对投资购房却形同虚设。

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2018年3月21日，财政部公布1月-2月份国家财政收支数据。其中，国有土地使用权出让总收入8499亿元，同比增长38.9%；国有土地使用权出让支出6224亿元，同比增长67%；国有土地使用权出让收益2275亿元。刘全分析认为，房地产开发商买地需要支付很高的土地费用，土地价格占房地产开发成本40%以上。土地价格上涨，必然推动房价上涨。政府希望把土地高价卖给开发商建商品房，土地只是房地产开发中的部分收入，房地产商后续还要缴纳多种政府规费和税费等相关费用。

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3月份，上海多家银行首套房贷利率上浮15%-30%；天津多家银行首套房贷利率上浮15%-25%；北京首套房贷利率普遍上浮15%-25%；广州、深圳等多家银行首套房贷利率上浮30-40%；二套房贷在基准利率基础上上浮30%-40%；部分银行二套房贷利率上调之外首付款比例要40%以上，而且很难获得批准。刘全分析认为，在金融降杠杆的调控之下银行普遍上调房贷利率表明，现在不能像以前一样可以轻易地借助高杠杆购房。未来通过银行贷款买房成本越来越高，买房控制越来越难，刚需及首改人群受影响最大。

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刘全分析认为，中国庞大的人口基数及城镇化发展将产生大量的刚需购房者，不能把农民赶进城，就把农民的下一代赶进城。中国城镇化发展将持续二十年时间，刚需及首改是购房主要人群。楼市调控政策实施近十余年，房价越调越高并没有改变。土地价格上涨，银行利率上涨，共同推动房价上涨大局已定。一二线城市楼市调控政策收紧房价回归平稳上涨，三四线城市房价仍然小幅上涨，刚需及首改购房者何去何从？

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

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创作：2018.3.30