重磅!“三价合一”来了，购房门槛再提高! 其实早在2017年11月底

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重磅!“三价合一”来了，购房门槛再提高!。门槛|合一|购房|税费|评估价---

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其实早在2017年11月底，网上就流传过一张疑似执行“三价合一”通知的银行截图。4个月过去了，这则消息已经快被遗忘，东莞突然执行“三价合一”的消息突然传出。而就在28日，深圳也传出消息在3月29日落地“三价合一”政策!

本文要点:

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1、什么是“三价合一”。

2、“三价合一”实施对二手房交易有何影响?

3、“三价合一”有何意义?

4、“三价合一”是否会在更多城市推广?

解读这一政策我们要从了解什么是“三价合一”开始。

“三价合一”

在二手房的成交中会涉及三个价格:

1、真实成交价

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:由买卖双方敲定。

2、网签备案合同价(过户价)

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:房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。许多人为省下税费，都按照房管局最低计税指导价填写，这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。(房管局计税指导价:房管局根据自有的核定价格范围进行的自动评估--当前为真实成交价的7成左右，用于排除人为“低评”。)

3、银行贷款评估价

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:银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价。

所谓“三价合一”，就是以上的三个价格保持一致，即“银行贷款评估价=网签备案价=房屋计税评估价

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”。

“三价合一”的实施对二手房交易有什么影响呢?

“三价合一”一定程度上能打击阴阳合同、打击利用高杠杆的投资购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性，对二手房市场规范起到积极作用。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

但是却真真实实的提高了购房者的置业门槛，特别是对购买力不强的刚需客影响最大。主要影响:贷款金额被压缩或税费增加。也就说你要买房，要么多交税、要么多出首付

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举例说明

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税费增加。

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目前深圳房管局评估价，多为房屋实际成交价的7成左右，因此缴纳的税费较低。以一套成交价为500万元，房管局计税评估价350万元的80平普通住宅为例。

若是满5年唯一的二手房，“三价合一”前税费为3.5万元，“三价合一”后税费为5万元;

而满2年不满5年，之前税费7万元，“三价合一”后税费10万元，增加了3万元;

不满2年的二手房，之前税费25.33万元，“三价合一”后36.19万元，增加10.86万元。

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首付增加。

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比如一套成交价格500万元的房子，网签价格350万元。之前的银行评估价约500万元，贷款七成为350万元，买家首付为150万元;

新政后，银行评估价必须和网签价一致，为350万元，贷款七成为245万元，首付255万元。前后首付相差了105万元。

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业内声音:“三价合一”意义何在?

新政消息传出后，一石激起千层浪，深圳各大房产中介纷纷发朋友圈，大致内容是业务线、按揭部全体加班到12点等等。并且某家中介公司还提出，买房客户到该家中介公司刷2000元以上定金，或者客户发身份证复印件过来给按揭员查征信，都尽可能保留未来几个月购买二手房按老政策执行的资格。

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美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，其实这个政策出台的一个前提就是国家在2017年提出的防范金融风险。“三价合一”最直接的影响就是买房的成本上升，短期内打算入市的人会变得观望，二手房的成交量会下滑。

同时戴德梁行华南华西区研究部主管及高级董事张晓端认为，相比阴阳合同，“三价合一”有利于规范管理，维护市场秩序;从影响来看，要么减少贷款额而多付首期款，要么多交税，这必然意味着二手交易门槛提高，短期内冷却二手交易量，进而令活跃度本来就不高的商品住宅市场进一步降温;另一方面来看，会令一部分的购房者从二手市场转向新房市场。整体而言，对市场的降温作用是不言而喻的，需求的放缓也意味着对价格的支撑力削弱;中长期来看，政策效力会被逐渐消化。这种规范市场的行为最终还是有利于市场持续稳健发展的，也会为长效机制下很多的管理和政策的规范实施奠定有利的市场环境。

某大型地产中介人员称，“三价合一”并不是打击刚需，而是为了维持房地产市场的健康有序发展，打击“阴阳合同”，打击利用高杠杆的投资投机购房者。“三价合一”的实施，对明确价格指标，增强信息披露，优化交易制度是起到了积极作用。

除了规范市场交易，三价合一还有更长远的考虑。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“三价合一”以后，政府可以掌握更真实的房屋交易数据。此前，统计数据不真实的问题，多次被诟病。政府掌握真实数据的背后，是房地产长效机制的推进目的。“解决房屋交易环节的不规范问题，期待房地产税开征，在持有环节增加税收，减少交易环节税收。”胡景晖说。这次“三价合一”政策推行，某种程度上就是在为房地产长效机制的出台做铺垫工作。

“三价合一”会否在更多城市推广

深圳是全国楼市的风向标，此次推行三价合一，其他城市会不会同样跟进呢?

对此胡景晖预判，一些在市场交易方面不规范的城市，可能会跟进

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同策咨询研究部总监张宏伟对此持相同观点，他认为市场确实存在不规范的问题，但接下来其他城市是否跟进，也要看深圳等城市的落地效果。

易居研究院副院长杨红旭认为，北京、上海利用高杠杆购房的情况少于深圳，在规范阴阳合同方面已有举措，因此谈不上跟进。

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