开发商房子卖一套亏一套，薅羊毛机会来了不论是对老百姓还是政府来说

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不论是对老百姓还是政府来说，稳步上涨的房价是符合多方利益所在的，这个毫无疑问，是大势所趋。所以，目前如此严格的限价，不会长久维持。

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来源:晓楼市(微信号RDailyCN)

作者:王晓晨

过去三年，房地产市场经历暴涨、政策干预、又急速降温，几乎可以算是有史以来变化最大的一段时期，而变化，往往就意味着机会。

一方面，2016年10月政策前房企拿的众多地王项目，现在基本都被套着。地王被套导致现金流吃紧，最后逼得企业降价跑量来回血。另一方面，限价政策也成为刚需的福音，因为有些地方限不限价可能没什么影响，但有些地方如果没有限价的话，一定不是现在这个价格。

比如合肥有一个楼盘，每卖1平米亏6000块，一套100㎡房子就是亏60万，但为了资金回流也得硬着头皮卖，并且它家旗下有不少项目都是不赚钱的，或多或少亏一些。

又比如镇江还有一个楼盘卖9200元/㎡，旁边不到1公里多点的地方卖19000元/㎡;上海青浦一个项目马上开盘，比二手房每平米便宜10000块!所以限价对刚需来说，确实是一个好时机。

一、地王诞生

2016年8月2日，合肥市新站区XZQTD197号地块拍卖现场，安徽本地最大房企文一地产与本地国资委旗下的皖投置业激烈竞价，经过一个多小时的鏖战，文一豪气干云的再次举起号牌，最终以14.1亿元的总价锁定胜局，成交楼板价9614元/㎡，溢价率达302.86%。

超过300%的溢价率，说明这个最终成交价格比起始价翻了4倍。而一些外来的品牌房企如万科、保利、和昌等，则基本在后半程观战，成为看客。

这块地位于合肥市新站区文忠路与学府路交口西北角，也就是现在的文一·锦门学院里项目，其时地块南侧的朗香书院高层首开备案价为8800元/㎡，北面的当代未来城均价在5500-6000元/㎡。

地价比周边两个楼盘的房价还贵，典型的面粉贵过面包，地价与房价严重倒挂。这样的奇景，在2016年10月份以前比比皆是，号称“楼市四小龙”的合肥市，便是其中的高发地区之一。

楼市既已如此疯狂，那便“灭亡”不远了。

2016年的国庆节前夕，最高层定调，一声令下，由北京最先吹响楼市调控的号角，随后天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山等11个城市跟进。再后来，限购、限价、限售、信贷收紧等多举措手段成“燎原之势”，全国楼市热度瞬降至冰点。

如今，前文提到的两个项目，朗香书院已于2017年6月售罄，售罄时价格10300元/㎡。当代未来城在2017年12月售罄，售罄时价格11000元/㎡。

而地王项目文一·锦门学院里早已开盘，虽然土地成交楼板价高达9614元/㎡，但目前售价仅10500元/㎡。

二、房价与楼面价的关系

这里首先说两个问题，一是土地楼面价，二是地价和房价的关系。

楼面价，我觉得最简单的解释就是，把土地的十几亿总价款项摊到每平米房价里的价格。

房价与土地楼面价的关系，大约是2倍的关系，顶多上下再浮动个10%，即1.8~2.2倍。就是说:房价=楼面价x2，可以简单粗暴的这样理解。(这个估算方法里面包含了开发商要赚的利润，并非保本售价)。

这里我简单做了一张表，是一块土地的投资测算基本指标与效益分析。不过土地的投资测算是一项比较庞杂的事情，没办法只字片语间说明，且由于数据涉及商业机密，所以数据是经过处理的，列出表格如下:

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从这张表中我们可以看出，该楼盘是全盘9个亿货值的小项目，房地产开发商投入金额是6.98亿，最终房子卖光后再减去税费，收益7768万，利润率12.79%。其中，土地总成本3.96亿，占总投资额的57%。

所以对于一个房地产项目而言，总货值=投入成本+税费+利润。假设先不考虑利润，税费的绝对值和投入成本相比非常悬殊，所以投资成本占决定性作用，而土地款在总投入成本中，约占一半。

三、卖一套亏一套的楼盘

工作关系，2017年全年往返于上海-合肥几十次，最早去新站区调研是2017年初，当时当代未来城卖9000元/㎡，地王项目「文一·锦门学院里」卖10500元/㎡。

整个片区被当代压价压的很厉害，当然，有些楼盘以及地块，是比当代位置更好些的，不能完全拿来对比，但是地王项目很难受是真的。

当代价格这么便宜，主要就是土地便宜，一方面是拿地早，当代是2015年拿的地，地价只有1666元/㎡;另外一方面有勾地因素，在此不展开。这个价格的土地，基本房子卖个6、7千块钱，利润就很不错了。最终当代在2017年12月售罄，售罄时价格11000元/㎡。

后来华润、绿都、皖投都在这附近拿了地，楼板价均在7000块以上，等这些楼盘开出来，房价超过9000块是肉眼可见的。于是当时正好有两个安徽朋友要买房，被我推荐买了当代，现在看他们的样子都还比较开心。(目前当代已售罄，无广告意图)

要知道在长丰那边，顺着阜阳北路一直跑到沪蓉高速之外的地方，万科已经卖到了14800元/㎡，如果同样是向北溢出，我更看好新站这里，性价比更高。

所以，我最初去了解这个板块楼市的时候，还以为被当代压的价格，文一才卖不上去，但是现在华润几个项目都开盘了，文一依然是卖10500元/㎡，那我觉得这里就有问题了。

地王项目「文一·锦门学院里」楼板价是9614元/㎡，照这么看，明显是亏的。这里我根据文一当时拿地的价格和地块指标，单算一个他这块地的土地总成本，表格如下:

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经过简单估算，这块地土地总成本除了14.1个亿的土地金，还有4%的契税，约800万教育配套金，约650万市政配套费，约200万交易服务费，总的算下来土地方面的硬性成本是14.83亿，除以计容建面，也就是说折算进房价就是10111元/㎡。

这个价格距离目前10500元/㎡的销售价格，只有400元的差距。但后面还有增值税、土增税、所得税，还有个无偿代建的幼儿园，随便拿出来一个都轻轻松松打破这400块钱。

因此，目前这个10500元/㎡的房价，可以说光土地就是赔本的，还不算上面的房子等建筑物的建安成本，即“砖头钱”。

所以文一这个9614元/㎡的楼板价对应10500元/㎡的售价是什么概念呢?简单估算一下，每卖出一平米差不多要亏6000多是有的，一套100㎡房子就是亏60万。

购房者去买这个楼盘，付的钱连土地成本都不够，相当于房子是开发商免费建出来的，这简直就是慈善事业了有没有?这就像薅开发商羊毛一般的存在，周边在卖的已经涨到13000-14000元/㎡。(文一目前也接近售罄，所以依然无广告意图)

四、为什么亏本卖?

目前现状就是亏本销售，但真实原因只有自家人知道。

在过去的一段时间，文一几乎销声匿迹，网上曝出为数不多的新闻，都是有关“找钱”的。如先后为滨湖地王项目引入合作伙伴成都文旅，为肥东地王项目引入万科合作，为庐阳置业“文一·名门湖畔”和“文一·泊心湾”两个项目引入泰禾合作等。

因此这里我分析，主要原因应该就是文一确实出现了一定的资金困难。而资金困难来源于开发商们都最惧怕的:政策风险。

不过需要注意的是，这并不表示企业会出现资金链断裂等更严重的问题，毕竟是安徽本地的龙头房企。同时由于政策风险的不确定性，资金困难在房地产行业中是比较常见的，目前中国排名头部的几家大型开发商，差不多曾经都遇到过类似问题。

从网上资料来看，文一这家企业最早发迹于合肥市的肥东县，涉足房地产开发十多年来，现在已成为涉足物流、体育、教育、矿业、餐饮、科技等多元化布局的集团型公司。

文一房地产主业的最辉煌业绩也是诞生在2016年，靠合肥市一隅之地，与全国型布局的大开发商竞争，当年全年销售184.2亿元，位列克而瑞房企销售排行榜第90名，可以说是目前是安徽省本地房地产行业的绝对龙头企业，也是唯一入围中国房地产百强榜单的安徽房地产企业。

在2016年这波房地产行业盛宴中，文一遭遇了房企最怕的“政策风险”，成为安徽“地王制造机”的它，终要为过去的激进豪赌行为买单。

俗话说，出来混总是要还的，政策风向一变，短期内遭遇市场限价，地王项目全部套在手上，要么就硬扛利息，要么抓紧降价甩卖回流资金。

因为现金流是房地产开发商的生命线，所以，文一最终应该是妥协了一半。一方面选择将一部分项目尽快开发销售，亏本卖回流资金;另一方面，还有部分优质的高价地块在放着没有开发，应该是在等待市场机会来临。

五、地王解套的市场机会

政策加市场就是地王解套的机会，因为放松限价政策的同时，还需要市场稳步上涨。

所以，对开发商来说，地王解套机会来临的时候，就是购房者买高性价比楼盘机会丧失的时候。

限价对于普通老百姓，尤其是刚需，绝对是一个上车的好机会，但是这个窗口期时间不多了，因为我个人判断，就说本文的主角合肥市吧，合肥限价松动是早晚的事儿。

首先明确，限价松动不代表放开限价，也不代表取消限价，更不代表市场要变天，同时也不会再次暴涨。千万别断章取义，真信这些的人，最后都可能要交智商税，大额投资决策前千万冷静。

如此再三强调，是因为前几个月各种谣言疯传合肥打响取消限价的第一炮，很无语。

我判断“合肥限价松动是早晚的事儿”，主要基于两个原因:

1、合肥限价的由来注定就是临时性政策

要说清限价问题，首先我们需要从限价的起因说起。

2016年楼市有多狂热已经无需多说，和其它“楼市四小龙”的厦门、苏州、南京相比，合肥绝对是超级大黑马。所以，盯上合肥的除了购房者、炒房客，还有政策的决策层以及最高层，所以限价的结果就是统计数据方面政府向上有的交代，是贯彻精神完成任务的最简单直接有效的手段。

限价措施目前分两级，第一级是政府核算成本价格，给出售价;第二级就是在一的基础上，整个区域直接限死，设定各区域的房价红线。

在各限制城市中，大部分城市的限价措施都是第一级，即政府核定开发商的测算成本数据，然后稍微上浮点利润，给出一个价格。

说白了就是让开发商你稍微赚点，不至于亏钱，但想多赚钱那就没门了。并且在后续的过程中，设定涨价幅度，如3个月房价最多只能涨3%这样。

如此，现实中便出现大量高性价比楼盘，一二手房价格倒挂，比如江苏镇江美的城，目前在卖洋房毛坯9200元/㎡，而不到2公里外在镇江市政府对面的恒大和中海价格都在18000-20000元/㎡，相差十分悬殊。

同时呢，3月30日刚刚拍了美的城4、5期地块，两块地都拍到了6000+楼板价，且要求100%精装修，那么未来售价肯定是要拉到15000元/㎡至少。

合肥市，就属于限价第二级。即在核算成本这种限价措施之上，合肥是少有的又进行区域直接限价的。什么意思呢?就是说，直接给各区域划定个最高红线，谁都不许超，比如包河区精装高层最高只能卖22000元/㎡，庐阳区最高只能卖20841元/㎡。

这个价格的来源，就是官方政策中说的“备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。详细限价情况将其整理如下:

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上表列出来的就是合肥9区3县的限价红线，括号里面的项目名称代表红线数据来源。

讲道理，这样设红线的限价措施是不太合理的，比如同为瑶海区，一环的房价和二环几十公里开外的房价天花板一样，这现实吗?

但又能从中看出施行政策者的无奈。在当时那个时间节点，市场情绪几近失控，可以说没有什么措施能立竿见影的把暴涨的房价刹住。简单的推出一些调控政策，面对如此规模的房地产市场，永远存在各种不可控因素。所以限购限贷限价限xx各种限齐发，先把市场冻住，然后慢慢再进行调整，摸索出传说中的“长效机制”。

所以，合肥这样全区设定房价天花板的措施，就是个临时性政策。

2、房价一毛钱不涨是不符合多方利益的

对于老百姓或政府来说，房价到底是涨好还是不涨好?暴涨、暴跌这种极端性现象首先就可以排除，这里不考虑炒房客这种违规违法群体的利益所在。

另外，房价稳步下跌肯定也不行，这里我套用个外交上最喜欢用的说辞，不论是对老百姓还是政府，只有稳步上涨的房价才是符合多方利益所在的，这个毫无疑问，是大势所趋。

同时，随着城市经济发展以及通胀等因素，房价稳定上涨也是符合基本逻辑的。

因此，合肥各区域是不可能一直都戴着那个红色紧箍咒不变的，合肥限价松动是早晚的事儿。