地产调控一年后学区房资源又固化了经济观察报记者吴秋婷翟伟是一名房

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经济观察报采访人员吴秋婷翟伟是一名房产中介，负责北京西城金融街一带的二手房销售业务。每次带客户实地看房，翟伟总要骑上他的黑色电动车，载着客户在胡同里七拐八拐，并不时向后座的客户介绍沿途经过的中小学校。

入职四年，他已经对片区内的各类区市重点校特色谙熟于心，每所重点校的师资、生源、历史、口碑，他都会在途经时向客户详细介绍。有时候虽然不顺道，他还会特意拐进宏庙胡同，只为了让客户在门前瞥一眼曾经的清代义塾，同时也是现在的热门校--宏庙小学。他说，"来这里看房的人，十有八九都是冲着学校的。"

金融街不仅是这座繁华都市的一道标识，四周也是北京最为知名的学区之一。曾经让金融街一夜间家喻户晓的，则是一套一平米40万的天价过道学区房。翟伟告诉采访人员，"15年到17年年初，这里的学区房价格一路飙涨。去年年初，这里均价都在一平米20万以上。在最疯狂的时侯，全区月成交量甚至可以达到百套以上。"

不仅在北京西城区，海淀、东城这两个学区房热点区域也都在短时间里，经历了成交单价的快速跳涨。去年3月17日房地产新政出台后，学区房降温明显，成交量和成交单价有所回落。翟伟告诉经济观察报:"经过一年对新政的适应，现在市场比较平稳，来看学区房的也都是有刚需的家长，短时间内价格估计不会快速上涨或者下跌。"

房地产新政一年后，曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于市场的行情当中，属于它的纪录成为历史。从狂飙突进到风平浪静，北京的学区房市场被普遍认为暂时回归了理性。

但与此同时，越来越多的家长加入到了买房择校的队伍中去，在房籍、学籍、户籍"三籍一体"的时代，学区房正逐渐成为优质学校四周的一座围城。

回归平稳

" 金九银十"是二手房市场交易的普遍现象，而三月至九月则是属于学区房的销售旺季，也是翟伟和同事一年中最忙的时间段。

相比于去年下半年，翟伟能够明显感觉到2018年3月以来成交量的上升，成交价格经历过一段时间的下行后趋于平稳。学区房市场既没有2017年初的疯狂态势，也没有延续去年下半年的低迷状态。

2017年3月17日，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，被称为"3·17新政"。

3·17新政的核心是通过杠杆率调控房地产市场，剑指投资投机性炒房。此后北京市又接连出台多项楼市调控政策，包括离婚一年内房贷算二套，并对过道、车库、廊道等异型房实行"三不政策"等。

新政出台后成效明显，包括学区房在内的北京二手房市场整体降温。翟伟回忆，在2017年以前，学区房市场持续升温，成交价跳涨以整数倍为计，并在去年3月达到颠峰值。去年3月则是一条分水岭，3·17新政公布后，西城金融街学区房成交价下降幅度达到20%。曾经动辄20万/平米的天价学区房大幅度回落并趋于平稳，但依然维系在16万/平米的高价水准。

王立群有着十多年的房产中介经验，虽然工作牌上写着西城区的工作区位，但他有时也会被调配到公司设在海淀中关村一小旁的办公点，对于西城和海淀的学区房市场都很熟悉。

在中关村一小附近的一处房产中介办公点内，王立群告诉采访人员，对比西城的学区房价格，海淀的学区房价位更显亲民。海淀的一流一类学校包括中关村一小、三小、人大附小，学区房成交价最高时在17万/平米。目前，中关村一小学区房价位在13-15万/平米左右，但学区房年代久远、面积较小。而中关村三小附近的学区房由于地理位置及户型的优势，起价一般在15万/平米。

对于2017年3月之前的疯狂涨势，王立群认为价格有些虚高。"当时房价不断上涨，业主不愿报盘，购房者出现恐慌心理，有价无市，价格涨得更多。另外也存在价格传导的因素，这里的业主和购房者大多是换房，比如业主从这里换到回龙观，家长从回龙观换过来，业主一看回龙观涨了，回来就把这里的学区房价格调高，家长也是一样，结果两边一块涨。"

相比于曾经的虚高价位，王立群更认可3·17新政后的回落价格。"今年比较平稳，其他地区房价下跌，业主相应也会调低学区房的价格。现在的价位基本是市场价，泡沫经过去年一年也都挤得差不多了。"回归到平稳状态的学区房高价依然令许多人望而却步，尽管如此，王立群并不认为这是一种畸热。"学区房的高价到底是炒作起来的高，还是市场性的高，这么多年看下来，我觉得是市场性的价格。"

在北京，海淀、西城与东城区是学区房热销的中心地带，并形成三足鼎立的格局。3·17新政一年后，除了海淀、西城外，东城学区房成交价也同样在经历了下行后，重新回归了平稳。采访人员在东城区房产中介处问询后了解到，景山学校、史家小学所在学区是东城最受追捧的学区，目前的价格基本回归到两年前的水准。

曲线择校

随着价格趋稳，从观望中走出的家长也在逐渐增多，林菁便是其中之一。林菁家住通州北苑，住在结婚时购置的一套100多平米的婚房里，有一个五岁的儿子。前些年看到学区房被热炒的新闻报道，她都不以为然，也不赞同那些买过道房只为落户择校的家长的疯狂举动。

但孩子出生后，她注意到小区里岁数相当的家长都开始往东城西城一带换房，并意识到学区的重要性。她的心境也开始发生改变，看到周围人相继搬离，她不由地着急起来。

因为去年房价波动较大，林菁选择暂时观望。年初打听到学区房价格基本稳定后，他们决定将换房的事宜正式提上日程。2018年1月，夫妻俩在正式看房前草拟了一个学区房购房需求清单。硬性需求是，小区附近有重点小学及中学，总价在500万以下，最高不超过700万，两居室，有电梯，生活便利。软性的需求则是，离公园商场超市近，有小区环境。

进入2月，林菁便立刻马不停蹄地四处看房。每周如果提早下班，她便会先乘地铁，赶去目标区域看几套房子。大多数时候，她都是坐着中介的电动车去看房。

有着十多年房产中介从业经历的王立群，对这类家长并不陌生。他们往往是城市中等收入以上的群体，有较高的文化素养，重视孩子教育，愿意通过置业的方式，为孩子的教育支付更高的成本。"有一个客户，孩子在石景山一所国际学校读书，钢琴、马术、高尔夫球一类的特长都会，但就是不愿意背三字经，因为周围没有同学背这个。后来客户一想，还是决定到中关村买学区房，让孩子转过来读书。"

2018年2月，教育部在《2018年普通中小学招生入学工作的通知》中要求，继续推进免试就近入学全覆盖。之后，北京市教委下发《推进义务教育优质均衡发展督导评价实施方案》，其中"公办中小学免试就近入学比例达到100%"是评价区教委工作的核心要点之一。

这意味着义务教育阶段按片区就近入学的规定再次得到强化，如果想要通过公开正规的途径进入优质公立校，只剩下买学区房这一条捷径。"买学区房应该算是曲线择校，有能力的家长为了获得更好的教育资源，跑到中关村这里来买房。这个买卖是双方自愿的交易。"王立群说道。

进入3月学区房交易旺季以来，看学区房的家长队伍不断壮大。东城区史家小学旁豆瓣胡同里的一户业主告诉采访人员，自家房子是2003年左右的回迁房，因为家里没有小孩子上学的需求，准备卖旧房换新房，最近一段时间每天来看房的至少有十来拨。

学区房世相

对于什么是学区房，王立群有着自己的理解。"其实只要是学校附近的房子，都可以称得上是学区房，但不同学校之间有质量的差别，不同学区的房子受欢迎程度和价格自然也就不同。"但他也认为，学区房概念火热起来是近十年的事情，尽管学区制早已有之。

学区制是义务教育阶段划片就近入学政策的配套管理制度之一，也是学区房概念形成的基础。从上世纪90年代末开始，为了扭转以竞争重点学校为中心的应试教育、促进教育资源公平分配，小升初考试被取消，依照片区就近入学的政策得到强化。2014年以来，教育部"就近入学"政策再次升级，北京、成都等19个重点城市被要求落实基础教育免试就近入学的工作。

教育部门禁止义务教育阶段学校公开升学率、考试分数等信息，但由于历史的原因，学校间教育资源质量的差别客观存在，一些区市重点校的生源、师资、硬件设备、升学率具有明显优势，并在家长圈中形成口碑，甚至出现非官方的学校排名。

互联网技术的发展无疑为信息的获取提供了便利，同时也让学区房的概念被更多人所熟知。虽然是做房产中介，王立群如今也快把自己变成半个教育专家。去年开始，他在网上搜集自己负责片区内的重点学校信息，以及相关的教育政策，制作成word文档，并将其通过微信发送给有需求的客户。

海淀、西城与东城是北京教育资源的富集区，自然成为了学区房的热点区域。由于北京的名校大多有着悠久的建校历史，学校附近的住宅区也相对老化。因此北京的学区房以老破小为主，房龄老、社区破旧、面积小。

翟伟带采访人员看了几处金融街的学区房，房龄都在20年以上，户型以一户一厅一卫为主，面积40-60平方米。"这里楼道很长，住户多，房间小，有点像是筒子楼，和大学宿舍也有点像。"穿过一条狭窄悠长的走廊时，翟伟边走边向采访人员解释。

正是因此，购买学区房时，家长们常常面临着两难的抉择，不得不在在上好学校与住好房子间犹豫徘徊。王立群接触了许多买学区房的家长，他发现，"很多家长来看房前，100%的初心是为了上好学校，看完学区房以后就变成60%为学校、40%为房子了"。

围城

为了给学区房降温，教育部门近年来出台多项政策，其中便包括了多校划片，即在一个片区内对应多个小学、初中，且热点学校要在各片区内均匀分配。这种做法是为了增加学区房购买时的不确定性，从而降低学区房的热度。

去年，多校划片的政策曾在北京朝阳区试行，然而由于多方的利益冲突，没能成为一项长久的机制。另外，采访人员在海淀、西城与东城房产中介走访中了解道，目前多校划片尚没有在这些学区房热点区域推行。

除此外，均衡教育资源也被视为解决学区房痼疾的一条途径。2014年北京市实行新一轮教改，推行弱小学与名中学的对口直升政策。另外，在西城，以实验二小、北京小学等为主要学校，对周边小学进行了合并、改名，从而平衡教育资源。朝阳区、通州区则以重点学校开分校的形式，完善新建小区的配套。

在翟伟看来，这些政策反倒使得学区房的概念比过去有了更大的延伸，过去优质小学周围的房子才有学区房价值，而现在，由于普通小学获得直升中学名校的资质，曾经遭到冷落的周边房子如今也快速获得了较高的身价。"其实整个西城区的房子现在都能算是学区房。"翟伟说道。

尽管入学政策不断改革、购房资格逐渐趋严，但由于附加在学区房身上的教育资源却仍在不断强化，学区房的光环并未有所削减。学区房的溢价与教育质量间的关系也越加紧密。

林菁仍然奔波在寻找学区房的道路上，她并不奢望能翻越一流一类学区的"围城"，只是希望能为儿子找到一所中等以上的学校，"不一定要让他上最好的学校，但一定不能是一所太差的学校"。她说。

地产调控一年后 学区房资源又固化了

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