近两个月合肥包河区房价分析及购房建议包河区在合肥南部

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包河区在合肥南部，其建成区覆盖范围很大，包含现在的滨湖新区。本篇文章分析的范围不包括滨湖新区，包河工业园区的成交数据非常少，基本上也没有覆盖到，主要是环城高速到环城河之间的这一片区域。

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我统计了合肥链家2017年全年的成交情况，全市共成交3069

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套二手房，包河区共成交449

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套二手房，占比14.6%

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。前三季度成交334

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套，第四季度增加115

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套，增幅34.4%

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。成交均价为15479

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元/平米，议价空间4.29%

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，成交周期77

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天。

鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界，我将包河区分为三个部分，分别是：

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1、48中学区板块

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。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。

2、中环路内板块

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。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。

3、中环路外板块

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。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。

本篇分析涉及的数据为2017年全年，上篇关于包河区的分析文章为2017年1月-9月的数据，具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市

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”）。

关于之前分析过的区域，请参考我的公号“小易论楼市

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”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》，《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》，《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》，《合肥蜀山区和高新区房价分析和购房建议》，《合肥庐阳区和北城房价分析和购房建议》。

48中学区板块

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48中学区板块共成交57

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套二手房，这个数量比2017年前三季度增加18

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套，增幅46.2%

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，高于平均值。板块平均成交价格为16008

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元/平米，较前三季度（16119

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元/平米）下跌111

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元/平米，议价空间和成交周期都有较大增加。

48中学区在我分析的学区当中算是佼佼者，属于最好的六大公立初中学区之一（公号“小易论楼市

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”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。但比较悲哀的是，48中是所有真学区中学区房成交均价最低的学区，甚至不如成绩相对更差的46中和38中。当然，你也可以认为是性价比最高的学区。

48中学区范围内有4所小学学区，分别是屯溪路小学、青年路小学、曙光小学和巢湖路小学。48中原校的两个校区分别在芜湖路和香港街，后来搬至原七中，其芜湖路校区改为屯溪路小学分校。

从目前得知的情况来看，屯溪路小学和青年路小学的口碑不错，曙光小学和巢湖路小学相对差点，其中屯溪路小学最好，从屯小+48中学区房的成交均价上也略能看出一二，不过成交量比较低。

青年路小学和巢湖路小学的学区房，成交均价相差并不是特别明显，不过巢湖路小学学区距离48中相对远些，整体上价格略显弱势。

区域内成交量最大的小区是万达中心名宅，共成交11

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套，成交均价17874

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元/平米，较之前（17651

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元/平米）上涨223

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元/平米。成交大都是80

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-90

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平米或以内的刚需户型，2房为主。既有学区，又有商业，这种价格对万达的次新房来讲，几乎体现不出任何溢价。

其实从48中学区房的整体成交来看，距离学校比较远的一些小区，尤其是老破小，房价只有1.2w

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-1.3w

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左右，几乎体现不出一个真学区应有的溢价。48中学区房的弱势，还是因为45中的吸血效应，之前已经分析过，不再赘述。

中环路内板块

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中环路内板块共成交240

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套二手房，这个数量比2017年前三季度增加53

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套，增幅28.3%

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，低于平均值。板块平均成交价格为14979

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元/平米，较前三季度（14949

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元/平米）基本持平，低于包河区平均值，议价空间和成交周期都有所扩大。

成交量最大的小区是金地国际城，共成交35

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套，较上次增加9

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套，其中公寓成交25

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套，住宅成交10

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套。金地国际城公寓成交均价比较低，只有1.19w

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，总价大概在40w-50w

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之间，非常的刚需。

其次是万振逍遥苑，共成交34

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套，较上次增加9

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套，其中公寓成交24

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套，住宅成交10

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套。万振逍遥苑无论住宅还是公寓，成交均价相比上次都有较大的下滑，成交周期几乎是板块内最长的小区，我觉得下一步可能会逐步沦为劣质资产。

江南新里程共成交31

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套，较上次增加8

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套，其中公寓成交23

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套，住宅成交8

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套，也属于公寓成交占比高的小区。但江南新里程公寓溢价空间相对较小，成交周期也略低于板块平均水平，看来市场需求还是不错的。

尽管中环内板块成交量是最大的，但在我看来，主要以刚需和刚改为主，偏改善型需求几乎找不到合适的标的（公号“小易论楼市

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”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。

中环路外板块

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中环路外板块共成交152

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套二手房，这个数量比2017年前三季度增加44

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套，增幅40.7%

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，高于平均值。板块平均成交价格为15968

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元/平米，较前三季度（15803

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元/平米）上涨165

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元/平米，已保持连续两个季度都在上涨，议价空间和成交周期有所减少。

板块内成交量最大的小区是鑫苑望江花园，成交量为15

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套，成交均价为15789

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元/平米，略有下跌。刚需小区，绝大部分以80-90

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平米的两室户型为主，总价基本都低于150w

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。

桐城绿苑成交15

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套，较上次增加5

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套，均价由16542

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元/平米涨至16960

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元/平米，上涨418

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元/平米。大部分也是以90

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平米以下的两室户型为主，成交周期和溢价空间都有所减少。

由于链家在包河工业园区的成交量非常少，我这里只有九珑湾和广视花园的两套成交记录，基本上在1.6w-1.7w

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之间。包河工业园区的小区，由于工业和居住混搭，商业配套也有些欠缺，定位比较尴尬，发展空间有限，投资潜力有限。

该板块目前在售的新房有不少，我上篇文章分析了几个，这篇再来补充一些。信达天御新盘备案价格1.58w

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，二手房成交均价在1.66w

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，如果算上未满两年有税的话，实际价格在1.75w

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左右，倒挂接近2000

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元/平米。

信达天御之前说已经清盘了，但据我小密圈

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成员透漏，仍有渠道可以买到，需要号头费7w

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。即使如此，价格不过在1.65w

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左右，仍具投资价值。

星海城公寓在2016年底就已经备案过了，接近1年半的时间，仍然没有去化完毕。近两天看到它在各大媒体打广告，我隐隐约约感觉市场反映不是很好（公号“小易论楼市

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”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。

星海城备案均价1.56w

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，我们看到与之相邻的铂金汉宫，成交均价14776

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元/平米，低出不少。铂金汉宫成交周期121

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天，议价空间7.39%

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，几乎是整个板块最大的，也就是说很难卖出去，也很难卖高价。

除此之外，沿马鞍山路几个小区的公寓，比如万振逍遥苑和金地国际城，成交均价都在1.4w

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以下，即使是销量较好的江南新里程，也不过在1.42w

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。公寓在地铁口是不错，但同样也要注意到靠着高架，会非常的吵，这种价格短期基本没有什么升值空间，流动性也比较差。

绿地御徽目前在售的大平层或者小高层，备案均价2.2w

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左右，显然是偏高的，投资价值不大。融侨观澜备案均价也在2.17w

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，从投资角度来看，这个价格肯定是高了，我认为1.9w

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是比较合适的，因此短期升值空间被透支。

龙川路是一条主干道，将来通往火车南站的车流会非常多，再加上高速高铁，对沿路小区以后的影响将是很大的。目前小区的优势可能就是距离政务区相对近一些，学校也并非好的学区，周边其他商业配套暂时都不成熟。因此建发雍龙府近2.4w

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的备案均价，我认为几乎没有什么吸引力。

包河区房价分析总结及购房建议

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目前改善性需求爆棚的原因是房票不足。由于家庭第三套房不能买新房，只能买二手房，而且不能贷款，这就导致很多改善需求只有通过卖出手中不好的房产，以换取房票和改善资金，才能购置更好的改善住房。这样会造成两个结果，一个是优质资产升值明显，一个是劣质资产更加不值钱，两极分化严重。

包河区各板块的发展其实很明朗了，从里到外，房龄依次减小，保值升值空间依次增大（公号“小易论楼市

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”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎，房价每年贬值多少？》）。从资产配置角度考虑，首次购房者应优先考虑中环外板块；48中学区板块和中环路内板块的老破小，已慢慢显出颓势，应尽量置换成新区新房（公号“小易论楼市

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”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》）。

包河区可拓展空间有限，下一步可能只有往骆岗机场方向垦荒，因此目前包河区新房可选择余地不大，所剩大多性价比不高。整体上包河区属于偏刚需的区域，改善性需求应多考虑滨湖区（公号“小易论楼市

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”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。

48中虽然是真学区，但并没有起到非常好的保值作用，屯溪路小学+48中本校区可能相对好一些。在我看来，48中的老破小，只有使用价值，投资价值并不高，尤其是距离学校远的小区，几乎体现不出学区溢价。

从我小密圈

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成员反馈的情况来看，合肥目前新房市场形势比较严峻。去年能够买到的限价盘，今年基本上很难买到；去年看来性价比一般的新盘，今年开始要号头费或者提高首付门槛，有的甚至已默默去化完毕；去年性价比不高的新盘，今年居然玩起了捂盘（公号“小易论楼市

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”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。

与此同时，合肥市区供地极少，照此下去，如果后期人才政策出台，新房市场将会更加紧张（公号“小易论楼市

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”《合肥拟取消高校毕业生购房限制，房价会上涨吗？》）。虽然房价不会大涨，但可选余地真的不多了，瑶海新站区、北城可能会成为下半年刚需的主战场（公号“小易论楼市

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”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名，哪些值得买，哪些不值得买？》）。

我一再强调，刚需要抓紧上车，与你竞争的不仅有刚需，还有更多的投资者。所有房产类型中，刚需房无疑是最佳投资标的，与投资者相比，刚需毫无优势可言。