城市晋级淘汰赛 炒家离场房价要崩?成都技高一筹!
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在《前天，那个43953人抢416套房的城市，土地流拍了!》的最后，我们提到成都因城施策调控最后大概率有两个方法:
1、引入分类摇号政策。
2、缩小一二手剪刀差，比如依靠装修提价。
结果当天下午，成都就出台了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定，将按照“安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号。
但你说，不对啊，你最后说成都不会这么做的。
正因如此，进一步证明我们判断的是对的。
而我们判断的依据就是在上篇留下的那个尾巴，关于一场看不见硝烟的战场。
1
成都的信仰与坚持
2018年，3月24日，是我们在成都考察的第一天。
一年前，也是这一天，传言已久的成都限购新政终于落地。也是在这一次二手房也被纳入了限购范围。
似乎是冥冥之中，怎么就这么巧，我们亲身经历了限购新政一年后，成都楼市的克制与癫狂!
克制?没错!
没有茶水费、没有关系户、没有全款优先，公开、透明，摇号面前人人平等，就连甲方爸爸买房都要摇号，真正做到了童叟无欺。
癫狂?也没错!
某楼盘公开摇号243套住宅，超10000人参与摇号，这不是夸张的数据，而是成都楼市每一天都有可能发生的事。
销售中心都没户型图、没价格、没开盘日期、没交付标准。它们还说隔壁也没有，整个片区都没有。怎么办?最惨的是链家连二手房都没得卖，只好满大街拉客户买商铺。
像我们这样去销售中心看房的傻瓜们真心不多了。
有人说，这一切源于政府限价。
但，这一定不是全部理由。
我们知道今天中国所有的热点城市都限价了，却没有一个城市限价后的，盛况能打败成都。
为甚呢?因为--
在一二手绝对价差30%以上的背景下，买新房成了成都的信仰。
在政府运作、公正摇号的背景下，摇一摇成了万千成都人的坚持。
当这两种背景融为一体之后，我们可以一点不夸张的说，成都房价真心不贵，以至于今天成都全民参与房产投资，本地户籍、非本地户籍、男男女女、家家户户，按人口，有一个算一个，能排二三四五(002195,诊股)个盘，每个盘都能排二、三、四、五个号。
但，这还不是全部!
成都的预售证真心难拿，开发商想拿又害怕拿，房管局想给又不能给，物价局核定又不好定。
于是销售中心没房了。成都人民的购买热情前所未有的高涨起来。
不仅如此，隔壁重庆也涨起来了。
但，这还没完。
我们都关心的是接下来，会怎样?
2
摇号让几乎所有人都“有了希望”!
3月23日，佳佳在万科理想城摇中了一套110平米的四房两卫，精装11000元/平米，首付只36万。
他发朋友圈感慨说，没想到自己在26岁之前买到房子，忽然就觉得生活充满的希望。
成都真是一个好地方，虽然成都对自己还是一个陌生的城市，但这里有我的房子。
而这件事，在四个月之前，是遥不可及的。
四个月前，佳佳还在杭州一家公司上班，他想过买房，可杭州买不起，也买不到房。
他说，
“杭州的房价我敢不敢想，我心里能没点数吗?”
2017年12月16日，在杭州工作了一年的佳佳，决定辞职来成都。
也是在这一天，成都住宅与房地产业协会制定的《成都市商品住房购房登记规则指引(试行)》和《成都市商品住房公证摇号选房规则指引(试行)》两份文件，将从12月16日(明日)起正式施行。
佳佳说，
“摇号让几乎所有人都有了希望!”
像佳佳这样从外地落户，成为成都新一代移民的，首次购房的年轻人，2017年还有很多。
据成都统计局公布的数据显示，相较于2016年，成都2017年的常住人口增加了12.71万人，同比增长0.79%;户籍人口增加了36.4万人，同比增长了2.6%。
如果将一线城市人口增量加入比较，成都2017年36.4万户籍增加量可以排在全国第三位，仅次于深圳、广州，位于二线城市首位。
佳佳就是这36.4万人中最普通的一个。
佳佳说，最近想来成都看看朋友很多，特别是在一二线热点城市买房无望的。
对于新移民而言，他们没有地缘情节，没有土著难舍的生活圈层。
买哪里都一样。重要的是哪里能买到。
在武汉可以吗?
在杭州可以吗?
在南京可以吗?
因为成都限价且摇号，所以成都有可能。
前一段，成都把招揽人才的广告打到了杭州的地铁里，是再妥帖不过了。
当成都开始摇号之后，它实际上是向，在其它热点城市还没有上车的刚需们发出了邀请，
“来吧!在今天的中国，想要在成都这样的城市买到房，还要买到同级别城市中的七折，除了成都，还有哪里?
表面看，成都限价摇号是地方政府稳定房地产市场的行政手段，其实背后是人口争夺。
3
炒家失望离场?!
其实成都最先开始执行的是限价，要求开发商只能在合理的利润范围内拿预售证。
这样的后果就是茶水费、双合同、关系户、全款优先，杭州就是如此。
可是市场动能总是能被消耗光的。当房价上涨乏力，横盘一段时间，市场
自然就冷静了。
所以我们在一线的调研数据显示，2017年第四季度，在双限的压力下，特别大批量远郊楼盘趁机出货，成都购买力被大量消耗。
就是在这样的背景下，成都公证摇号政策出台了，在最开始的一段时间里，此前市场上诸如“全款优先、按揭无路”的乱象得到了有效遏制。
大家的感受是摇号是很公平的，价格是很便宜的，未来是很明亮的。
然而，当越来越多的人摇一次，没摇到，又摇一次还没有，登记摇号的人数持续攀升，如一人报多盘、多成员报一盘等等，中签率越来越低。
截止到3月24日，有数据显示在已经摇号开盘的项目有5个项目进行了第二次开盘，报名参与摇号的人数明显增多。
最终形成了一个巨大的漩涡，越来越多的人参与进来，成都楼市复制了2016年10月调控后的市场景象。
但是，在这一股漩涡中，出现了一股逆流。
和佳佳来到成都不一样，成都土著陈诚已经去重庆半个月了。
这一次和他一起去重庆的还有三个朋友。
他们的理由很简单，成都已经没有什么好房子了。
第一、主城区中签率低;
3月8日，位于成华区招商中央华城 640套房源入市，均价1.3万/平，近万人参与摇号;
2月10日，电建地产洺悦府 243套11508组普通购房者摇号。摇中的概率仅约2.12%，创下成都自摇号以来的摇中较低概率纪录。
第二、郊县盘供应量太大;
我们对之前所有参与摇号项目的统计数据显示:
中签率低于5%的项目仅占所有摇号项目的10%;
而部分远郊项目甚至能达到100%的“中签率”。
陈诚说:
虽然房管局几乎每个工作日都会有预售证放出。但是如果你扒拉扒拉这些项目的，会发现这些楼盘里面有很多都是郊县盘，比如简阳、崇州等。
乍一看放出来很多盘，然而能买的真没几个。
图片来自高冷看房，红色开过，绿色还没开▼
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从图上可以直观的看到目前在成都主城五区真的没有什么供应了。只有三圣乡、成华区三环内、金牛边上还有十几个盘有些许房源，另外双流还有几个，剩下的就是各个区域现在在售的巨贵的楼盘，包含精装公寓、大平层、洋房、别墅等。
显然，成都人想要买到心仪房子的几率是越来越低的。特别是3月31日成都关于刚需摇号的新政之后。
陈诚说，
这个政策无疑是向外界传达一个更强烈的信号，刚需买房首选成都。
限价、摇号、你来了你刚需你优先。
相对的成都本地改善或投资，机会就太渺茫了。
会有越来越多的成都投资客看到成渝价差50%的，像我们这样的人会越来越多。
但这不代表我们会离开成都，相反我们更看好成都了。
我们只是顺势而为，投资嘛!哪里是洼地买哪里!
4
滨江和城的价格秘密?
这是截止到2017年9月份成都部分新拍地块的楼面价示意图。
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这是2017年土拍市场火热的见证，里面楼面价高出房价的地块比比皆是，比如成都二圈层内近郊土地楼面价基本在10500元/㎡左右，和限价新盘价格基本持平。
我们知道现在开盘的楼面价差不多是3000-5000元/㎡之间，比较贵的也就大约6000-7000元/㎡ ，比如绿地新里程和万科玖玺台。
当这些楼盘都卖完之后，2017年的这些风光的“地王们”势必要陆续上市的，该怎么办?
我们认为为了防止价格混乱，比如大丰的一些楼盘，在地价房价倒挂背景下，会选择等到前期楼盘卖完再上市。
但是，最终本就不足的存量卖完之后，会怎样?
按照一般的操盘速度，2017年土拍地块都会在2018年相继面世，为新一年的市场提供货源补充。
我们梳理了2017年楼面地价排前10的地块，目前部分地块已有动静。
但这个过程是缓慢的，因为开发商惜售，项目普遍预售证拿的晚半年 。
因此要保证开发商在合理的利润范围内拿预售证，2018年下半年限价放松应该是必须的选择，所以新房价格大概率是要上调的。
一二手倒挂局面终会被打破。可是怎么打破呢?
直接提价或者限价取消是不可能的。
3月23日，我们在滨江和城的销售中心看到了其公示价格，里面包含了清水申报价和装修申报价。
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在《前天，那个43953人抢416套房的城市，土地流拍了!》提到了3月26日，成都城乡建设委员会发布的关于规范成品住宅的规范细则。我们对此的评价是:
它一方面义正言辞、坚定不移的对楼市渐起的妖风说，不!
但却在关键的地方等于什么也没说。
很明显，开发商开始想办法提价了，政府因城施策开始甩锅。
我们现在的观点仍然是2018年6月份之后，特别是到下半年开始，新房价格会逐渐开始从七折笋到八折、到九折，最后持平，也就是主城区现在卖1.2万/㎡左右的板块未来可能在1.8-1.9万/㎡左右，主城区现在卖1.5万/㎡的板块未来在2-2.5万/㎡左右。
至于未来是多久，要看政府想要多久了。
5
中国城市等级晋级淘汰赛开始了!
如果说2016-2017年的中国楼市是注定要被铭记的话，那么始于2017年的二线城市人口争夺战将成为中国城市化进程中重要篇章。
在过去的一年中，各大二线热点城市都拿出了降低门槛的手段吸引人才，争夺人口。
成都，显然更实际，更投入。
未来还会有更多的城市跟进，比如，杭州已经跟进了。
表面上看，成都似乎让人无奈和崩溃。
实际上，这个城市步步稳赢，稳操胜券!
对于每一个生活在成都的人未来都会感谢这座城市，因为很大程度上我们选择什么样的城市就等于选择了什么样的人生。
而未来五年将是中国城市等级晋级淘汰赛，谁慢一步，谁就被淘汰，以及这座城市的人们。
所以，在今天，如果你还有机会选择一个城市开启你的人生，那你可要看清了，选好了。
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