世联行陈劲松:房地产行业的独角兽最有希望诞生在长租公寓记者董青枝编辑魏文艺作为目前A股

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采访人员董青枝编辑魏文艺

作为目前A股唯一的以房地产增量交易为主的服务商，世联行(002285，SZ)4月3日下午在深圳举办了2017年业绩发布会。

年报显示，2017年世联行营业总收入82.11亿元，同比增长30.97%，创下历史新高;归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。

《每日经济新闻》采访人员注意到，世联行大力布局的长租公寓投入已超过10亿元，截至2017年底，红璞公寓全国签约间数突破10万间。世联行董事长陈劲松甚至认为，房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

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长租公寓前景看好 CFP图

关于长租公寓将深度布局二线核心城市

世联行大力布局的长租公寓备受业内关注。在业绩会上，红璞公寓总经理甘伟透露，世联行目前在长租公寓的投入已超过10亿元，其中一部分装修，平均下来一间房投入约4万元;此外还有底租、押金与IT系统投入的叠加，以及一些重资产收购的项目等。

年报显示，截至2017年12月31日，红璞公寓全国签约间数突破10万间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%，实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。

甘伟称，从2015年世联行第一间长租公寓开业起，时间已走过三年，该交的学费也交得差不多了，因此希望未来几年长租公寓会成为世联稳定收入的保障。

在业绩会现场，甘伟还计算了长租公寓的成本。他介绍，装修摊销有财务严格规定，正常的硬装、软装是5年摊销，少部分深度改造是8年摊销测算，力求控制在5年内回收，这是目前的财务制度。目前世联行的租金，底租占出租价格约60%左右，装修摊销大概占租金的16%~18%左右，剩下就是运营的一些基本费用，基本测算指标内部收益率大概在15%。

世联行董事总经理朱敏补充道，对一套房子来说，世联行平均租期一般在12年左右，固定的摊销5年就完了，第6年再会投入30%，按照现在特别保守的租金增长速度预测，在4年半左右就可以整体实现盈利了。

甘伟表示，2018年公寓的收入增长不会低于2017年。其实从单个项目来说，只要停止投入的话，第二年就可以盈利了，4年多是从整体来说的回报周期。未来公司会通过多元化模式运营来改善盈利结构。

对于城市布局，朱敏坦言，“世联行没有太在一线城市抢占项目，在2016年市场疯狂布局的时候，没有赶这个热闹。”而世联行在这方面要做规模化，未来还是会持续增加投资。

据世联行介绍，目前红璞公寓主要做的是核心二线城市的刚需类产品，这些城市的租金价格与一线城市相比只有1/3，平均租金1000元/月左右，处于相对较低的值。未来3~5年，世联行将深度布局租金会明显上涨的二线核心城市，并看好这些城市的发展，这也是世联行目前做长租公寓非常核心的逻辑。

面对万科、龙湖等众多房企涉足长租公寓市场，世联行董事长陈劲松认为，未来主流开发商进入长租公寓领域是必须的，否则没有出路。一方面开发商拿地很多是持有，而长租公寓是租赁，资金无法回笼，开发商打的算盘是发REITs等;另一方面，开发商想做大长租公寓，那做的就不是自己的资产，这就跟世联行有关了。长租公寓的群体分为高中低端，而租赁最大的群体是中低端，世联行主要聚集在二线城市，要把运营规模做起来。

同时，陈劲松认为，房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。独角兽一定是从中低端房地产市场发展出来的，只有刚需需求才能有足够大的规模，独角兽的产品才会体验更好更方便。

关于负债率会控制在合理水平之内

值得注意的是，2017年世联行的资产负债率从45.17%上涨16.77个百分点至61.94%。

世联行财物运营部总监高云秋坦言，世联的负债率在2016年以前一直维持在40%~50%的水平，到2017年达到60%以上，主要是跟业务形态有关系。世联行的小贷业务、投资业务、公寓以及空间业务需要大量投入，这些业务造成负债率上升。但是负债率会相对控制在一个比较合理的水平之内，不会让其无限扩大。

朱敏补充道，随着世联行业务的发展，某种程度上，一定的负债率对公司持续经营是有帮助的，而且公司控制负债率是很容易的，不过世联行不会回到过去40%~50%的负债率水平了。

但这种规模的持续扩大，在陈劲松看来也是有底线的，“算过来账才做，这就是世联坚持的底线”。

陈劲松表示，25年前世联行应该加杠杆在资产增值上赚钱，既然当时没有做，现在也没必要做。世联行2018年的增速不会低于2017年，对房企来说可能是小年，但对于代理商来说中性偏好。世联行坚持靠提供服务走轻资产路线，看好核心二线城市和核心都市圈。

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