在重庆买房有总价约束，200万以内的房子流通性最好! ABCDFGHJKLMNQST原创 2018-04-07 浮云

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在重庆买房有总价约束，200万以内的房子流通性最好!。总价|约束|以内|重庆|流通性|房子---

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原创 2018-04-07 浮云

前天一个圈友拿着南山的一套低于市场价100万的别墅跑来问我，全款后做DY首付只需要50万元(单价8000元/平米)，总价250万，面积308平米，这种房子买得吗?

我给出的答案是:买不得!

圈友疑惑了，这个房子就是正宗的大面积低单价啊，况且首付也只要50万，我们买一套两滨一嘴的高层小户型，首付也要50万了，为什么你让我们去买两滨一嘴的小户型，却放着这样的南山大别墅不买呢?

好吧，我今天把写一篇文章把这个问题给你讲清楚。

什么是总价约束?

总价约束:是指在一个城市里，居民的平均财富资产有一个上限约束。而在房产投资领域，我们所购买的房产总价尽量往居民平均财富资产总值靠拢，不要太低也不要太高。总价高了，以后买的人就少了，你可能会长期站岗;总价低了，你又浪费了一张房票。

其实是因为重庆人均只有不到35平的居住面积，买太大你的下一个买家接不起盘。我们来看看这个数据是怎么得出来的，有什么指导意义?

35平怎么得来的?不是我猜的，是华龙网说的:

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华龙网说力争重庆人均居住面积在2020年达到35平方米，就说明今年2018年还没有达到这个数。我们就拿一个三口之家100平计算平均房产价值吧。

我们调取房天下的重庆目前新房均价10650元/平方米，来计算重庆的家庭房产类资产:

106.5万/家庭!

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(房天下价格只能作为参考，一切还得以房管局数据为准!)

当然这个只是房产类平均资产，有些家庭房子多的可能有200、300、400、500多万，少的可能连50万都不到，所以我们以平均值为准，可以兼顾到以后市场的流通性。

那么其他类资产还有吗?

1、工资奖金收入。按照一个三口之家平均人均年收入8万元计算，差不多就是24万元左右，算上吃喝拉撒估计还剩10万左右，积累2年也差不多手里有个20万左右;

2、外水。外水的意思是指除了工资收入之外的额外收入，差不多每个重庆家庭都有人在找外水，比如有人下班之后去做一份兼职，有人还帮别人做点什么事情，差不多一年下来还是有6万左右吧。这个收入不可能比工资还高，如果比工资还高，估计也不用上班了。一个家庭算一个人有外水，这又是6万;

股票/期货/币圈。做这些的家庭不多，即使做了也是大多数人亏钱，少数人赚钱。所以这一项不能算资产。

好了，这就是差不多我们计算下来，就是106.5万+20万+6万=132.5万元，再加上家具家电这些资产，可能也就是在150万元左右。

这就是重庆平均家庭资产数:150万元。

而北京、上海、深圳这些大城市，唯一和我们不一样的就是他们的房价高，其实他们也没有比重庆人多付出什么劳动，但是就是因为别人城市级别高，房价高，所以总资产就高。像一线城市平均房价4-5万元，那么他们的家庭总资产可能就是500万左右。

降维攻击:就是指一线城市的家庭卖掉一套房子，来重庆买五套房子。以后重庆也涨到5万元的时候，卖给重庆人。他们拿着收割好的资产回自己的一线城市享受人生。

扯远了，今天就讲重庆的总价约束:就是150万元。超出这个价格，你买来可能流通性就不太好。

现在重庆人平均购房首付有多少?

就拿重庆几种购房人群来举例:

A、一对重庆年轻夫妇。

现在重庆的小两口要买一套重庆的房子，总价多少合适，首付三成他们又拿得出多少钱来呢?我们来看看:

一般小两口买房，工作个五六年还是可能有20-30万积蓄的;另外两边的父母还是可以支持一下的，一边父母借个10万吧，这又是20万;亲朋好友问一圈，可能又有10-20万，我们取15万。所以算下来，他们大概率有40-60万左右的首付。

那么按照首付3成计算，他们能承受的房产总价极限就是130-200万之间!。

所以，这样看来小两口是买不起南山上总价250万的别墅的。就算是低首付买下来了，他们哪里来这么多钱装修300多平的大房子呢?所以，当他们看到那套别墅的，肯定就是转身就走。

这种人群占大多数。另外还有一种人群，在这两年里也是购房主力军。

B、重庆改善型刚需家庭。

是的，他们有房子住，但是他们现在的朋友都住上了高大上的大平层、洋房。人都是有比较心理的，他们看着朋友的住宅越来越好，当然他们也想给自己的住宅做一次产品升级。

这个时候，他们能动用的资产，就是我们前一段说的那些价值150万元的总资产。

在这些资产里面，房子是要暂时居住的，一时半会还不好卖。通过我与很多圈友交流发现:很多重庆人是不愿意接受先卖房，再去租房，再去买房，租2-3年把新房装修好了再换房。实际上，他们也是利用手里这几年的积蓄30万左右，再从朋友那里借点20万左右，凑个50-60万首付去买新房。

那么这样一来，大多数人还是只能买总价200万以内的房子。

100多万现金买一套好还是两套好?

所以，当你拿着100多万现金时，还是要考虑这个200万的总价约束。

错误的方式是你用100万做首付，买了一套300万的房子。你这套价值300万的房子，很难跑赢大环境，横盘一两年等大多数人资产增值后，才好卖出。

今年的推荐操作方式:100万的资金，还是要围绕150-200万的总价空间，去选取两套2-3室的次新或新房。

1、像两滨一嘴这些地段的房子，可能总价在200万左右，你首付个60万就可以了;

2、像五里店、观音桥、二郎、大石坝、民安大道的二手房，可能总价在100万左右，你首付个40万就可以了。

请参考下图这些房源:

总价|约束|以内|重庆|流通性|房子---

大面积低单价受不受总价约束?

另外，重庆的老破大是走独立行情的，不在总价200万这个范围以内。

很多圈友拿着某库的大面积低单价流跑来质疑我，还说明明某库说了大面积低单价可以赚钱，到你这里怎么就不推荐了?我只能说你只看到水库的大面积低单价流。但是没看清楚是哪个城市，哪个时期的玩法?

其实这种大面积低单价的玩法，很适合金融环境很好的城市。在上海这样的城市里，为何银行会支持给大面积低单价贷款，有几个特点和重庆是不一样的。

1、上海十几年的老房子，看上去还是像次新房一般，还比较有特色风格，居住品质比重庆的好很多。

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(上海老房子)

而重庆这里有酸雨，重庆一般5年以上的房子，看上去和十几年的没什么两样。你们现在去看看2010年修的公租房民心XX，明明算得上次新的房子，但是现在那个外立面已经很旧了，更不要说2000年左右的老房子了。

所以，重庆很多银行都不支持15年以上的房屋贷款也可以理解了。这是由城市特色决定的，我们不要随主观意志去改变。

重庆的银行针对范围是那些年限过高、没有电梯的老破大、老破小。所以你还是认定大面积低单价的话，未来你的接盘者，可能是申请不到银行贷款支持的，你得做好让你下家全款DYD的准备。

老破大老破小走拆迁流的，不在今天讨论范围之类，毕竟拆迁看运气，我们不是每个人都有好的运气。

2、另外像上海那些城市，房价已经涨到了10/7/5的局面了，老百姓已经买不起内环里面的新房了。但是他们已经在内环里面住了这么多年，工作圈和朋友圈都在这里，还是只有委屈自己先买老破大来住，所以上海的老破大是有市场的。

如果按照建面计算，重庆目前也就是2/1的局面，内环和二环很多次新都是建面10000-13000元之间，根本还没有拉开差距，你说那些建面8000元左右的老破大怎么会引起重庆人的重视呢?这个价格加一点钱完全可以去重庆二环西边和南边买新房了。更何况二线城市新房癌严重。

重庆要走老破大流，目测也要形成4/3/2的局面，老破大才会启动到1.5左右。这是产品特性决定的，不是照搬教科书。

3、重庆是个无中心概念的城市。因为山城土地稀缺，城市中心渝中半岛基本上已经没有可开发土地了。东南西北都各自兴建了不少的城市商圈，在这样的局面下，哪里的老破大会先启动呢?这又是一道难题。

我们不能把上海那套理论直接照搬到重庆，你说对吧?!

因此重庆的老破大是走独立行情的，不在总价200万这个范围以内。但重庆买新房时，新房和次新房基本上就不要超过200万以上。

再次强调一下:在重庆买房有总价约束，200万以内的房子流通性最好!

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