东莞楼市第一季度:购房者\＂转战\＂城区以及滨海片区 [摘要]一手住宅成交均价16861元/㎡

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[摘要]一手住宅成交均价16861元/㎡，同比涨6 .75%，3月市场有所回暖，成交量同比仍跌18.73%。...

2018年的第一个季度已落下帷幕，回首这一季度的东莞楼市从量价齐升转向平平淡淡，房贷从"大辟寒士俱欢颜"变成"望贷兴叹"。这一季度，8064套一手住宅争先入市，二手房市场实行"三价合一"，严禁开发商拒绝公积金贷款，东城发文表示5月1日后交易的房产将不能再申请公办学位……东莞楼市正在进行新一轮的调整。

其实，发生在一季度的事情还有很多，下面，笔者与您一同回顾发生在一季度与房子有关的那些事。

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日前，东莞中原与合富辉煌相继发布《东莞一季度楼市数据报告》。笔者梳理发现，一季度的东莞住宅市场存在着需求大于供应的关系。数据显示，一季度一手住宅供应10545套，供应面积达到99 .9万㎡。而在成交量上，一手住宅成交12505套，面积达117 .91万㎡。价格方面，一手住宅成交均价16861元/㎡，同比上涨约6 .75%。

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3月石碣、东城、虎门成交活跃度高

受传统淡季和政策调控影响，一季度的住宅供应量和成交量都略显乏力。其中，住宅供应量同比减少17.14%，成交面积同比减少1.82%。

不过在3月份，东莞楼市逐渐回暖，供需出现了大幅的回升。数据统计显示，3月全市商品住宅供应33.02万㎡，环比上涨87 .52%;成交方面，全市商品住宅成交43.35万㎡，环比上升246.63%，其活跃度主要体现在石碣、东城、虎门三镇街。

然而，相应的楼市调控政策依然是市场的"紧箍咒"。相较去年，3月的住宅成交量同比下跌18.73%。过去一个月，东莞相关部门相继发布"开发商不得拒绝公积金贷款"、房价"三价合一"等政策，扫除市场"漏洞";另一方面，东莞商业银行首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率上浮20%~30%，增加购房成本，可谓"双管齐下"，全力打击投机的购房行为，鼓励刚需客入市。

区域分化明显虎门东城置业热度高

从房价来看，东莞一季度住宅成交均价16861元/㎡，同比上涨约6.75%。从区域来看，东莞楼市区域分化显明，城区片区和滨海片区的镇街成为热门置业地。根据合富研究数据统计，石碣成交549套、东城成交345套、虎门成交279套、大岭山成交215套、东坑成交209套，挤进全市镇街成交量前五的榜单内。其中，石碣、东坑的签约均价低于全市的成交均价水平，分别为14400元/㎡、14500元/㎡。

此外，东城、虎门、大岭山的签约均价都在1.8万元/㎡以上。但是值得注意的是，除东城外，虎门、大岭山的房价同比均呈轻微下跌的趋势。由此可见，东莞的房价整体滞涨，上涨空间乏力。

中原战略研究中心分析，一季度开发商整体推货量显著下滑，滨海片区和东部产业园片区供应量放量，合计45.49万㎡，占据全市53%的市场份额。而城区片区区域，由于石碣碧桂园和中熙玖颂江湾集中供应，由此催热市场。

据合富研究数据显示，在未来，虎门和东城的潜在供应量分别是60万㎡、43万㎡。再加之区域规划的利好，这两个镇街依然会成为二季度的市场热门置业地。

房企:"万碧"同破30亿大关

一季度，碧桂园和万科抢跑明显，霸主之争尤为激烈。

据东莞中原数据显示，虽二者均突破了30亿元大关，但最终碧桂园以39.49亿元坐上榜首之位，只比万科多4.96亿元，主要贡献盘为5.72亿元的沙田碧桂园、4.06亿的碧桂园风华东方、3.82亿的碧桂园珑远紫宸府和3.81亿的碧桂园翡翠湾。而万科主要靠吸金盘--7.41亿的万科中天城市花园、6.44亿的万科幸福城，以及万科云城等几个项目揽金34.53亿元位居全市第二。

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在市场不明朗的形势下，诸侯竞争白热化，业绩分化明显。排名第三、第四的保利、金地与万科拉开了约25亿的距离，前十门槛明显降低至4亿元。

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土地:商住地仅成交1宗

一季度的商住地依旧处于断供阶段，全市仅供应且仅成交1宗商住用地，约2万㎡，成交金额约9.1亿元。

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据悉，该宗地块为去年虎门"熔断"地块，采用"竞自持"拍地模式后经过16家房企82轮激烈竞拍，万科最终以总价9.1亿夺下，折合楼面地价15200元/㎡，溢价率52%，自持面积30%转入自持年限，为东莞首宗自持年限达70年的地块。

潜在供应量达94万㎡后市竞争激烈

"供不应求"或是一季度才有的市场供需状态。据中原预估，未来东莞楼市预计将有8209套住宅入市，潜在供应量达94万㎡。单在4月份，东莞将有10个项目入市，总计约15万㎡，分别为黄江的中央园著、清溪南峰华桂园、寮步家和时代花园、中堂骏景、茶山松湖公馆、保利锦城、虎门君悦东方、湖山雅居等。

东莞中原研究中心认为，房价实行"三价合一"的政策将能侧面利好一手市场。开发商可以抓住机会，大力加快推售步伐，二季度的住宅市场有望回升。

房贷:货币环境趋于收紧

房贷问题也是2018年一季度的热门话题之一。在全国货币政策持续收紧的影响下，东莞各银行普遍将首套房贷利率上浮超过20%，二套房则上浮超25%，个别银行最高上浮了40%，有的银行则暂停了放贷计划。

对于有的购房者来说，利率上浮还是小事，最担心的还是银行没贷款额度了。一般而言，按照银行运行惯例，春节之后，银行业的新的年度预算开始执行，放款节奏会大大加快，而利率门槛也会相应降低，但这显然不适用于今年了，不少购房者至今仍未有额度可以申请贷款，房贷利率也继续上浮，丝毫未见放松迹象。由于整体贷款政策的收紧，促使部分投资者从住房市场转向其他投资渠道。

二手房:"三价合一"提高购房门槛

2月初，银行将执行"三价合一"的消息不胫而走，不过当时并未引起太大轰动，只是个别银行执行，但到3月中旬，东莞大多数银行陆续执行了该项政策，并以同贷书发放日期为执行时点，一时之间，二手房的交易量骤然下跌，纠纷不断。

"这个政策对二手房市场的冲击相当大，买家观望气氛浓厚，和业主违约的纠纷必然会增多。"东莞中原战略研究中心总经理车德锐曾对房掌柜透露道。

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受"三价合一"影响的还有中介行业。某镇街的小中介门店负责人告诉房掌柜，自从执行"三价合一"后，他们有好几批准备签单的客户现在都不敢签，很多员工至今还没签过单，怨声四起，有的人甚至开始计划转投新房市场。

而据房掌柜了解，现在已有一些开发商因二手房执行三价合一而越来越看好东莞的新房市场，并逐渐调整营销策略，更有甚者，有开发商的营销说辞改成了"二手房税费增加，买新房更划算。"

"今年二手房市场在上半年的成交会明显萎缩，政策消化后在下半年市场交投应该会逐步恢复。新房市场今年的成交量受政策收紧和银根收紧影响，预计也是有一定程度的萎缩。"车德锐分析，2018年，整个东莞楼市是价稳量缩的盘整行情。

东城即将取消房产借读生的学位申请

3月30日，东城街道办召开新闻发布会，对外发布了《东城街道关于房地产借读生问题的善后处理办法》，明确在2018年5月1日之后完成交易的房产将不再与借读学位名额挂钩，这意味着那些奔着学位买东城房产的家长必须得赶在5月1日前买房并完成网签方可申请公办学位!

据悉，东城街道办之所以出台该政策，正是为了更好解决公办学位供需问题。随着东城房地产的日益发展，凭房产入读公办学校的非东城户籍学生数量不断增多、比例不断上升。以去年为例，2017年起始年级房产生占比为小学58.7%、初中56.1%，双双逼近60%。到2018年秋季，东城各学校已无法再通过增加班级的方式来增加学位供给。

有业内人士分析，此办法在一定程度上会刺激新婚家庭、准备结婚家庭、家有幼儿园生及小学生的家庭加快购房入市节奏;同时也会较大促进刚需房、学位指标无使用过的住宅大幅度成交，以及阶段性的小幅量价提升。

(综合整理自南方都市报、房掌柜东莞)