【读懂年报】房企2017生存年鉴：疯抢三四线城市土地，负债率创近 2017年一二线及热点城市迎来“史上最严

文| 刘雨锟

编| 山海关

随着年报披露进入尾声，绝大部分A、H股上市房企已经交出2017年成绩单。

2017年一二线及热点城市迎来“史上最严”房地产调控，金融去杠杆下，监管严控房地产信贷增长，同时收紧房企的融资路径。以往跑马圈地、低头捡钱的上市房企在2017年转型进一步加快。

这其中，大小公司的发展境遇不尽相同，龙头公司在土储、融资层面占据优势，强者更强，国内房地产行业的分野在2017年进一步拉大，行业集中度更为明显。

2017年碧桂园以5508亿元的销售额登顶，并成国内首个销售额破五千亿的房企，万科、恒大以5299亿、5010亿元紧随其后。三家房企的平均年增销售额近2000亿元。

与此同时，上市房企当前的资产负债率处于近10年高点。Wind数据显示，2017年内地上市房企整体资产负债率为78.76%，较2016年上升了1.62个百分点，已经逼近企业资产负债率红线。

市界（ID：newsseeker）发现，知名房企当前的资产负债率均处于高位。万科、碧桂园、恒大2017年资产负债率分别为84%、88.9%、86.25%。融创2017年资产负债率达90.26%，净资产负债率高达927.54%。

疯抢三四线城市土地

3月万科业绩会上，万科董事会主席郁亮称，中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束。时代变化暂时还不妨碍龙头房企在2017年继续“创造奇迹”。

营收方面，恒大以3110亿元位居上市房企首位，同比增长47.1%。万科、碧桂园、融创的营业收入分别为2429亿元、2268.9亿元、658.7亿。

净利润方面，万科以372.08亿元领跑，同比增长31.25%。公司年报显示，2017年万科营收仅增1%，利润增长主要靠房地产业务的营业成本下降，公司营业成本下降5.69%。报告期内恒大净利润为370.5亿，而碧桂园录得净利润261亿元，同比大增127%。

市界（ID：newsseeker）梳理，“碧万恒融”的一骑绝尘与其拿地规模相匹配。年报显示，土地储备方面，恒大的总土地储备达到3.12亿平方米，而碧桂园在大陆拥有2.82亿平方米的土地储备。

根据克而瑞研究中心的《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》，2017年四处并购的融创新增土地货值高达14358.5亿元，高居业内榜首，也多亏这份可快速变现的货值，公司2017销售额同比翻番，晋升房企新四强。紧随其后的，依然是碧桂园、恒大、万科和保利。而反观曾经的龙头房企绿地，其新增土地货值仅1973.2亿元，排名行业15。

《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》

根据川财证券研究，2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉。三四线城市共推出土地 18046 宗，推出土地面积 67998万平方米，其中 30 家代表房企在三四线的拿地面积同比增长145%。

中小房企融资环境艰难

此轮去杠杆、银根收紧的背景下，房地产企业的融资渠道受到明确限制，同时融资成本呈现上升趋势。市界（ID：newsseeker）梳理年报可见，大型房企依然可以比较顺利地获得融资，而中小民营企业的融资环境相对艰难。

大型房企们在年报中纷纷表示，过去一年强化资金管控，目前现金流充裕，融资成本总体保持低位。

以万科为例，万科年报中显示，截至报告期末，万科持有货币资金 1741.2 亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和 622.7 亿元。

公司总体融资成本控制在较低水平，2017年万科实际利息支出合计人民币82.1亿元,其中资本化的利息合计人民币41.5亿元。2017年发行的两期公司债，票面利率分别为 4.50%和 4.54%，位于同期发债利率低位。

万科2017融资情况表

保利地产则表示，截至报告期末，公司银行贷款授信额度近 3600 亿元, 剩余未使用额度超 2000 亿元,有息负债综合融资成本仅 4.82%。

市界（ID：newsseeker）发现，相较之下，新锐阳光城2017年整体平均融资成本高达7.08%，利息资本化金额达到66.26亿元。资本化利息占利息支出的比重达94.4%。

截至2017年末，阳光城融资余额1134.89亿元，融资种类主要为银行贷款449.57亿元、债券232.03亿元、非银行类贷款453.29亿元，融资成本区间分别为：2.23%-11.50%、4.74%-8.59%、4.51%-13.00%。

阳光城在年报中表示，预计 2018 年整体信贷环境将继续保持紧缩状态，对中小型房企的资金链造成重大压力，行业将出现进一步整合。

此外，随着国内融资收紧，各大房企均扩大海外融资规模。天风证券3月底发布的报告显示，2017年房企发布的美元债融资金额大幅上涨300%，而公司债则下降91%。

房企2017发债情况

与之对应，上市房企的短期偿债压力为近三年最高。天风证券表示，若考虑回售，房企信用债到期时间将集中在2018年和2019年。

部分房企短期借款激增值得关注。蛇口招商短期借款从2017年的44.43亿飙升至2017年的167.68亿元，同比增长了166倍。公司在年报中解释为，业务发展导致融资规模扩大。

加码长租公寓市场

十九大后，政策再次明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，闻到市场风向变化的地产商们此前已经开始深化转型。郁亮将万科的定位修改为“城乡建设与生活服务商”，融创中国董事会主席孙宏斌也表态“文旅板块是诗和远方，我们投资的就是诗和远方”。

市界（ID：newsseeker）梳理发现，主要房企的房地产营收占比在近三年内均有不同程度的下降。以万科为例，2017年主营业务中，房地产业务占总营收比重小幅下降0.48%，而物业服务贡献营收71.27亿元，增速高达67.28%，其他业务收入同比增长32.78%。

大部分开发商逐渐尝试持有型经营业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等。

年报显示，碧桂园在2017年成立长租事业部，在北上广深和武汉、厦门等一二线城市拥有在建房间2963间。

而万科至 2017 年底，已在全国 29 个城市开业 96 个长租公寓项目，已开业房间数超过 3 万间。年报表示，公司跻身全国最大的集中式长租公寓服务商行列。

招商蛇口表示，公司长租公寓业务加速发展，截止报告期末，公司布局全国约 60 万平方米。

市界（ID：newsseeker）发现，随着租购并举的政策出台，万科、保利、阳光城、招商蛇口、绿城等房企正以开发运营和资产托管等不同模式切入市场。

与住宅开发不同，长租公寓投资回报率低、投资回收期长，资金压力成为房企的难点，为此租赁住房证券化成为解决办法之一。2017年10月23日，保利推出国内首个租赁住房REITs“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。

继保利之后，产品规模100亿元的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”也在今年2月成功于深交所获批。

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来源：

市界

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